זכרון דברים – הפרה

אהרון קרן, הציע את ביתו שבנהריה למכירה ולירון והילה, שהיו מעוניינים לרכוש את הבית הסכימו לחתום עם אהרון על זכרון דברים לקניית הבית בסך של 2,150,000 ₪.

מה קבע זכרון הדברים?

זכרון הדברים קבע כי הצדדים מסכימים לחתום על הסכם מפורט תוך 3 חודשים וכי הבית יימסר לקונים תוך 3 חודשים ממועד חתימת הסכם המכר. כמו כן, נקבע כי אם לא ייחתם הסכם מכר מפורט תוך 3 חודשים, זכרון הדברים יהיה בטל ומבוטל. הצדדים הסכימו בזכרון הדברים כי מי שיפר את הוראותיו יפצה את הצד השני בסך של 100,000 ₪ וכן הוסיפו בכתב יד במעמד החתימה כי לאחר 3 חודשים הצדדים יבחנו את מועד השלמת התשלום ומסירת הבית לידי הקונים.

הסכם רכישה לא נחתם, והמוכר הגיש תביעה לבית המשפט בדרישה לקבל את הפיצוי המוסכם של 100,000 ₪.

בתביעתו, אמר המוכר כי הקונים הפרו את הוראות זכרון הדברים לאחר שהעמידו תנאי תשלום בלתי סבירים להסכם (דחיית תשלום לתקופה של שנתיים), וכי שלחו את התנאים הללו ברגע האחרון, ביום שנקבע לחתימת ההסכם. המוכר הדגיש כי נגרם לו נזק, משום שהפסיד קונים פוטנציאליים אחרים ובסופו של דבר מכר את הבית בתמורה שפחתה ב-100,000 ₪ מהסכום שהקונים התחייבו לשלם לו.

הקונים טענו כי למוכר היה ברור כי לצורך רכישת הבית עליהם למכור את דירתם, אחרת אין להם אפשרות לממן את הרכישה. לטענתם, הובהר למוכר כי מכירת דירתם תהיה תנאי לרכישת הבית. היות ולא הצליחו למצוא קונה לדירתם, הציעו למוכר פריסת תשלום רחוקה יותר שתיתן בידם זמן מספיק למכור את הדירה אבל המוכר לא הסכים. הקונים טענו כי זכרון הדברים הוא הסכם עם תנאי מפסיק – שהוא אי-חתימת הסכם מכר בחלוף 3 חודשים שלאחריו זכרון הדברים פוקע.

חוזה על תנאי – מתלה ומפסיק

תנאי לחוזה – בין אם הוא תנאי מתלה ובין אם הוא תנאי מפסיק – הוא אירוע בלתי ודאי, חיצוני לחוזה, כלומר אירוע שלא תלוי בצדדים לחוזה.

בית המשפט קבע כי בענייננו אין תנאי מפסיק, משום שהחתימה תלויה ברצון הצדדים וכך יכול כל צד להתנער מחתימה על הסכם מכר. גם אם היה אפשר לראות באי-חתימה של הסכם מכר מפורט כתנאי מפסיק, כלומר שבהתרחשות האירוע זכרון הדברים מתפטר הרי שאותו תנאי חל מעתה והלאה והוא לא מבטל את זכרון הדברים כאילו לא היה מעולם.

בית המשפט ציין כי לדעתו הקונים החליטו שלא לחתום על הסכם המכר, לאחר שנתקלו בקושי במכירת דירתם. על מנת לנסות למלט את עצמם מהפיצוי המוסכם, שהיו מודעים לו היטב, החליטו הקונים ברגע האחרון להציב תנאי בלתי סביר לחתימה על ההסכם.

הצדדים הגדירו ביניהם, מראש, במסגרת זכרון הדברים, מה "סביר" בעיניהם, ומלכתחילה ראו שני הצדדים לנכון לקבוע תקופה של 3 חודשים מעת החתימה על הסכם המכר ועד להשלמת התמורה בעבור הבית וקבלת החזקה בבית.

הוסכם אמנם בין הצדדים כי תהיה גמישות ביחס למועד שהוסכם עליו מראש – 3 חודשים – אך דרישת הקונים שמועד התשלום יידחה למשך 24 חודשים הועלתה בחוסר תום לב, ולמעשה ביטאה הפרה ברורה של זכרון הדברים.

בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי על הקונים לשלם למוכר סכום של 100,000 ₪.

(תא (עכו) 35650-09-18 אהרון קרן נ' לירן אוקנין ואח')