חברה משכנת – עיכוב בהליכי רישום

עו"ד אוהד שפק
עו"ד אוהד שפק

בהתאם להחלטת ממשלה, הוקם צוות בין-משרדי שתפקידו לאתר את החסמים הקיימים בהליך לרישום יחידות דיור במדינת ישראל.

 

אחד הנושאים שהיו על הפרק הוא חברות משכנות, וליתר דיוק מקרים שבהם חברות קבלניות אינן פועלות לרישום זכויות הרוכשים בבית המשותף, אף על פי שהן חייבות לפי חוק לעשות זאת.

 

חוק המכר (דירות) מסדיר את היחסים שבין מוכר לרוכש בעסקאות מכר בדירות בבתים משותפים (בניינים). חלק עיקרי בהוראות החוק נועד להגן על זכויותיו הקנייניות של הרוכש. בכל הנוגע לרישום הזכויות, נדרש המוכר לבצע מגוון של פעולות לצורך השלמת רישום הזכויות של הרוכש בפנקס הבתים המשותפים, וזאת בהתאם לזמנים הקצובים הקבועים בחוק. לצד הוראה זו, נקבעה סנקציה כספית בגין אי רישום המכר בפנקס הבתים המשותפים.

 

על אף החובה החוקית לרשום את הזכויות, ישנם מקרים רבים שהחברה הקבלנית פשטה רגל, התפרקה, נמצאת בכינוס נכסים או שפשוט אינה פועלת לרישום הזכויות.

 

המונח “חברה משכנת” מתייחס למעשה לכל חברה יזמית המתקשרת עם רשויות המדינה בהסכם בו רשות של המדינה מקצה לה קרקע לשם בנייה של יחידות דיור ומכירתן לציבור של רוכשים. בחוזים אלה, מוטלת על היזם האחריות המלאה לרישום הקרקע ולרישום הבית המשותף במרשם המקרקעין, וכן לרשום את יחידות הדיור על שם רוכשיהן.

 

קיימת חשיבות רבה לרישום הזכויות של הקונים במהירות האפשרית. שכן ניהול הרישום בספרי החברה המשכנת אינו חשוף לציבור ולא מאפשר ודאות בשוק יחידות הדיור ולא מקנה זכות קניינית לרוכשים. בנוסך, היעדר הרישום במרשם המקרקעין יכול לייצר קושי משמעותי נוסף אם החברה הקבלנית תימצא בהליך של פירוק או פשיטת רגל.

 

הצוות הבין-משרדי נתן מספר המלצות בכדי לייעל את רישום הזכויות:

 

  • בחינת תיקון לחוק: לפיו ייקבעו מועדים מעודכנים ומדויקים יותר בהתאם להליך התכנוני החדש שמוצע בדו”ח של הצוות, אשר הקבלן יידרש לעמוד בהם במסגרת ההליך לרישום הבית המשותף.

  • תוספת תמריצים חיוביים לרישום: חלק לא קטן מהחברות המשכנות כבר לא קיים, וקשה מאד להתחקות אחר הגורמים האחראיים שאליהם הועבר החיוב לרישום הבית כבית משותף. לכן, מציע הצוות להוסיף תמריצים לקידום רישום מהיר, לרבות תמריצים כספיים ובעיקר הקלות במיסוי.

  • סנקציה משמעתית: בכל הנוגע לקרקע פרטית, במקרים שבהם הקבלן לא רשם את יחידות הדיור בבית משותף, מדובר בדרך כלל גם בהפרת חיובים בחוזה מול הדיירים. לכן, ההמלצה היא לבחון אפשרות של הטלת סנקציה משמעתית בהתאם לכללי האתיקה המשמעתית של הקבלנים.

  • הגדלת סכום הערבות לשם התמודדות במכרזים של רשות מקרקעי ישראל וקביעת מנגנון לפיצוי מוסכם בהיעדר רישום:  רשות מקרקעי ישראל אמרו במהלך דיוני הצוות כי נעשה מאמץ לקדם הגשת תביעות נגד חברות משכנות שלא פעלו לרישום הבית המשותף, אלא שמאמץ זה לא נשא פרי כמצופה. בנוסף, כדי להביא לסיום הליך הרישום של הבתים הקיימים, רשות מקרקעי ישראל מתנה את השתתפותן של חברות שהוגדרו “כסרבניות רישום” במכרזים שלה, באמצעות דרישה להפקדת ערבות גבוהה לצורך השלמת הרישום.

השאר תגובה

אודות

המשרד מתמחה בנדל”ן ובמיסוי מקרקעין, בנושאי ירושה צוואות ועיזבונות, וכן ובליטיגציה בבתי המשפט. המשרד משלב מומחיות בתחומי משפט מגוונים תוך הבנה והיכרות מעמיקה עם הרגולציה בישראל ועם הסביבה העסקית.

כתובות המשרד :
ירושלים רחוב קרן היסוד 34, 9214913
תל אביב: רחוב יהודה ונח מוזס 13 (בית אגיש רבד), 6744252.

פוסטים אחרונים

עקבו אחרינו

לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני אנא השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

דילוג לתוכן