השקעה בנדל"ן בחו"ל – חברת ניהול
כאשר משקיעים בנכסים בחו"ל, חברת ניהול הנכס היא אחד הגורמים החשובים ביותר עמה יתקשרו המשקיעים, והיא פקטור משמעותי בהצלחת ההשקעה.
ההתקשרות עם חברת הניהול מתבצעת באמצעות הסכם/חוזה שנערך בין בעל הנכס לבין החברה.
בישראל, כאשר מדברים על חברת ניהול, לרוב מתכוונים לחברה שאחראית על תפעול, תיקון ואחזקת המתקנים המשותפים בבניין וכן על ניקיון וגינון.
מחוץ לגבולות ישראל, חברת ניהול היא לרוב החברה שמנהלת את הנכס של בעל הדירה, בהתאם להגדרות שמופיעות בהסכם בין בעל הדירה לאותה חברה.
שלב חתימת ההסכם עם חברת הניהול מגיע לאחר שהמשקיע בחר את חברת הניהול עמה הוא רוצה להתקשר – כמובן לאחר קבלת המלצות ממשקיעים אחרים או מהמלצות באינטרנט, בחינת דרכי העבודה של חברת הניהול, קבלת פידבק מלקוחות אחרים של אותה חברת ניהול וכיוצא בזה.
מציאת שוכרים, החלפת שוכרים ורענון הדירה
על ההסכם להגדיר במפורט את האחריות המוטלת על החברה בכל הנוגע לפרסום הדירה באמצעים שונים, בחינת שוכרים פוטנציאליים, הצגת הדירה עד למציאת שוכר והחתמתו על חוזה שכירות. כדאי גם לצרף את הסכם השכירות שייחתם עם השוכר כנספח להסכם עם חברת הניהול. מוטב גם להגדיר את הפרוצדורה, המועדים והכלים של פינוי שוכר, הכנת הדירה לשוכר חדש ומציאת שוכר חלופי. יש לבחון היטב האם חברת הניהול אחראית על נקיטת כל ההליכים המשפטיים לפינוי השוכר ומי משלם על כך.
ייתכן וכדאי להגדיר, או לפחות לנסות להגדיר מראש, נושאי תחזוקה, צבע וניקיון (כולל עלויות) של רענון הדירה לפני שייכנס שוכר חדש.
נושאי התחזוקה של חברת הניהול + אפשרות לקבלני משנה מטעם הבעלים
כמו כן, על ההסכם עם חברת הניהול להגדיר את נושאי התחזוקה עליהם אחראית החברה – בין אם מדובר בתחזוקה שוטפת, תיקונים מיוחדים, עבודה מול קבלני משנה (חשמלאים, אינסטלטורים וכיוצא בזה) ומענה לצרכי השוכר – וכן לקבוע תדירות של ביקורים תקופתיים בדירה. יש גם מקום להגדיר מתי, אם בכלל, אין צורך באישור של המשקיע בטרם ייערך תיקון בנכס.
יש מקום להכניס בהסכם סעיף העוסק בכך שלבעל הדירה תהיה אפשרות להביא קבלני משנה מטעמו, ולא יצטרך להשתמש בקבלני המשנה ובתעריפיהם שמציעה חברת הניהול.
דיווח לרשויות ותשלום חשבונות
אם יש צורך לדווח לרשויות ולשלם חשבונות שבעל הבית נדרש לשלם, יש להגדיר אם זו תפקידה של חברת הניהול לעשות כן, ואילו אסמכתאות עליה לשלוח לבעל הדירה בדבר הדיווח והתשלום.
עדכון / דו"חות של חברת הניהול
על ההסכם לכלול גם את האופן והתדירות בהם יעודכן בעל הדירה, בין באשר לגביית דמי השכירות, ובין ביחס לקבלת דו"חות חודשיים/רבעוניים ועדכון/קבלת אישור בכל הנוגע למקרים חריגים ביחס למושכר.
התמורה לחברת הניהול
ההסכם עם חברת הניהול צריך כמובן לכלול את התמורה שתקבל חברת הניהול בגין פעולותיה. על התמורה של חברת הניהול להיות מפורטת, אם באחוזים מגובה השכירות (ואז יש תמריץ לחברת הניהול כי הנכס יהיה מאויש כל הזמן) ו/או אם מדובר בתשלום חד פעמי כל פעם שנכנס שוכר חדש לדירה.
תקופת ההתקשרות עם חברת הניהול ואופציה לסיום ההתקשרות
על החוזה לכלול מנגנון לסיים בהסכמה את הקשר עם חברת הניהול והפרוצדורה לעשות כן. בנוסף, מוטב גם להגדיר את תקופת ההתקשרות עם חברת הניהול ולכלול גם סעיף המורה על חידוש אוטומטי של ההסכם ללא מתן הודעה מראש.
תניית שיפוט
תשומת לב צריך לייחס למקום השיפוט במקרה של סכסוכים עתידיים. אם מדובר בחברה שיש לה סניף ישראלי או חברה ישראלית קשורה, מוטב כמובן לקבוע כי כל מחלוקת תידון בבית משפט ישראלי ועל-פי החוק הישראלי. נקודת המוצא ככל הנראה תהיה בהסכם כי כל מחלוקת תידון בבתי המשפט המקומיים בהם נמצא הנכס של המשקיע ובהתאם לחוק המקומי.