חלוקת שימוש ברכוש המשותף בבניין

עו"ד אוהד שפק
עו"ד אוהד שפק

בית משותף (שנקרא בניין בדרך כלל) הוא בהגדרה בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים, בו נרשמים כל הבניינים.

 

רכוש משותף מוגדר בחוק המקרקעין ככל חלקי הבית המשותף חוץ מהחלקים הרשומים כדירות ובכלל זה הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים ומתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל או רוב בעלי הדירות.            

 

לכל דירה יש חלק בלתי מסוים (שאינו ספציפי) ברכוש המשותף, והגודל של חלק זה הוא היחס בין שטח רצפת הדירה לבין שטח כלל הדירות בבית המשותף, אלא אם נקבע אחרת. בעלי הדירות רשאים כמובן להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות מסוימות. אופן ביצוע ההצמדה נעשה באמצעות שינוי תקנון הבניין, אשר מסדיר את היחסי בין בעלי הדירות ואת הזכויות והחובות שלהם בקשר לבית המשותף.

 

כיצד מוציאים חלקים מהרכוש המשותף ומצמידים לדירה מסוימת?

 

הוצאת חלקים מהרכוש המשותף על-ידי הצמדתם לדירה מסוימת מדירות הבניין דרושה הסכמת רוב מיוחד של בעלי הדירות – מי שבבעלותם 3/4 מהדירות ו-2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. אם מדובר בהרחבת דירה או בניית ממ”ד או מרחב מוגן לקומה – מי שבבעלותם 60% מהדירות. תנאי להצמדה כזאת הוא כי היא לא פוגעת בזכויות בניה יחסיות להרחבה של שאר בעלי הדירות בבניין.

 

יש לזכור כי היחסים בין בעלי הדירות מוסדרים בתקנון הבניין. כאשר נרשם התקנון, כוחו יפה גם כלפי צד שלישי, אשר למשל רכש בשלב מאוחר יותר את אחת הדירות בבניין.

 

שימוש ייחודי של בעל דירה ברכוש מסוים

 

כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף רשאי לעשות כל שימוש ברכוש המשותף, גם בהיעדר החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שמדובר בשימוש רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן, שאינו מונע שימוש דומה על-ידי בעלי הדירות האחרים. גם אם מישהו מבעלי הדירות משתמש באופן תדיר בחלק מסוים ברכוש המשותף, השימוש אינו מקנה לו זכות או חזקה בשטח שמהווה רכוש משותף – וזאת להבדיל מרכוש שצמוד לדירה שלו. גם בנייה ברכוש המשותף על-ידי אחד מבעלי הדירות לא נותנת לבעל הדירה זכות קניינית על פני מה שבנה ברכוש המשותף, גם אם שאר הדיירים לא התנגדו לכך.

 

ויתור על רכוש משותף לטובת אחד השכנים

 

בכדי שנוכל ללמוד כי בעל דירה בבניין ויתר על חלקו ברכוש המשותף לטובת בעל דירה אחר בבניין – הויתור צריך להיות מפורש, ברור, חד-משמעי וקונקרטי.

 

בתי המשפט לא שללו את האפשרות כי בעלי דירות בבניין יגיעו להסכמה, שלא תמצא ביטוי בתקנון, ביחס לחלוקת השימוש ברכוש המשותף. בית המשפט העליון קבע כבר לפני כ-40 שנה כי תוקף ההסכמה אינו מותנה ברישום ההסכמה בספר הפרוטוקולים של האסיפה הכללית של בעלי הדירות.

 

הסכמה בעל פה על חלוקת רכוש משותף

 

בשנים האחרונות נתנו בתי המשפט בשורה של פסקי דין תוקף לחלוקת שימוש ברכוש המשותף בין דיירי הבית המשותף, אף על פי שזו לא מצאה ביטוי בשינוי בתקנון הבניין. המקרים בהם ניתן תוקף לחלוקה הם מקרים בהם הוכח כי הדיירים נהגו בהתאם לה במשך תקופה ממושכת וכי הטוענים כנגדה היו מודעים לה – קל וחומר כאשר אף הם פעלו על פי אותה הסכמה ונהנו ממנה. במקרה כזה אין מדובר בעסקה במקרקעין ולכן אין צורך בכתב.

 

היו מקרים שבית המשפט אף ראה בהסכמה לחלוקת שימוש כהסכמה שלא ניתן לחזור בה. במקרה בו שכנים הסכימו לחלק את שטח חצר הבית, כאשר שכן אחד קיבל את זכות השימוש הייחודית בשטח הצמוד לדירתו, ואילו שכן אחר קיבל את זכות השימוש הייחודית ביתרת שטח החצר. בית המשפט פסק כי לא ניתן לחזור מההסכמה.

 

 

ההסכמה על חלוקה וייחוד של חלקי הרכוש המשותף עשויה להתקבל בדרך של התנהגות. דייר שידע על חלוקת השימוש ברכוש המשותף ולא מחה – ייראה כמי שהסכים לה. קל וחומר הוא, אם אותו דייר גם נהנה בפועל מהחלוקה. העובדה שהסדר החלוקה לא נרשם בתקנון הבית המשותף או במרשם הבתים המשותפים אינה יכולה לשמש בפיו הגנה, אם בהתנהגותו שידר הסכמה לחלוקה. 

השאר תגובה

אודות

המשרד מתמחה בנדל”ן ובמיסוי מקרקעין, בנושאי ירושה צוואות ועיזבונות, וכן ובליטיגציה בבתי המשפט. המשרד משלב מומחיות בתחומי משפט מגוונים תוך הבנה והיכרות מעמיקה עם הרגולציה בישראל ועם הסביבה העסקית.

כתובות המשרד :
ירושלים רחוב קרן היסוד 34, 9214913
תל אביב: רחוב יהודה ונח מוזס 13 (בית אגיש רבד), 6744252.

פוסטים אחרונים

עקבו אחרינו

לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני אנא השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

דילוג לתוכן