ליקויים בדירת קבלן

רכישת דירת מגורים היא אחת מהעסקאות החשובות והגדולות ביותר שאנשים מבצעים במהלך חייהם. עשרות אלפי אנשים מדי שנה רוכשים דירות חדשות לחלוטין מקבלנים – בין אם דירות שקרויות דירות על הנייר (שטרם נבנו) או דירות שבנייתם כבר החלה אך טרם הסתיימה. כאשר מדברים על רכישת דירות מקבלן, הכוונה היא גם לדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית כדוגמת פינוי בינוי או תמ"א 38.

ליקויים בדירת המגורים אחרי קבלת המפתח

הסכמי המכר לרכישת דירות מגורים מקבלנים קובעים על פי רוב כי אחריות המוכר לאי-התאמות היא בהתאם לחוק המכר (דירות), וכי המונחים "תקופת בדק" ו"תקופת אחריות" יפורשו לפי החוק. סעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, קובע כי כאשר מתגלה אי-התאמה הניתנת לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה בתוך זמן סביר. הסכמי הרכישה קובעים בדרך כלל כי במעמד מסירת הדירה וקבלת המפתח תינתן לקונים אפשרות לבדוק את הדירה בבדיקה סבירה וראויה, ולפרט בפרוטוקול את הליקויים, אי-ההתאמות וההערות וכי המוכר יתקן אי-התאמות בתקופת הבדק, ליקויים המפריעים לשימוש סביר יתוקנו בתוך זמן סביר ממועד ההודעה, וליקויים שאינם סובלים דיחוי יתוקנו בתוך זמן קצר. לרוב גם נקבע שמועדי התיקון יתואמו על ידי המוכר, תוך מגמה לבצע תיקונים במרוכז בפרויקט. 

לא נתתם לקבלן הזדמנות לתקן את הליקויים?

פסק דין חדש של בית המשפט העליון עוסק בשאלה שמעסיקה לא מעט רוכשי דירות חדשות מקבלן: מה קורה כאשר מתגלים בדירה ליקויי בנייה, אך הרוכש אינו מאפשר לקבלן הזדמנות מספקת לתקן אותם ופונה לבית המשפט בדרישה לפיצוי כספי.

שני רוכשים רכשו דירות מחברה יזמית ובנייה. לאחר קבלת הדירות הם טענו כי התגלו בהן ליקויי בנייה, ובטרם הסתיימה תקופת הבדק הגישו תביעה כספית נגד החברה. הקבלן טען כי התביעה מוקדמת וכי לא ניתנה לו הזדמנות אמיתית לבצע את התיקונים, בניגוד הן לחוק המכר (דירות) והן להסכמי המכר שנחתמו בין הצדדים. 

בית משפט השלום מצא כי למעט ליקוי מסוים בדלת ממ"ד, הרוכשים אכן לא נתנו לקבלן הזדמנות מספקת לתקן את הליקויים. עם זאת, הוא לא שלל מהם את הפיצוי, אלא פסק פיצוי לפי עלות התיקון לקבלן, שהייתה נמוכה בכ-20% מעלות ביצוע העבודות באמצעות קבלן חיצוני. בית המשפט המחוזי הפך את ההחלטה וקבע כי מתן פיצוי כספי גם במקרה כזה מרוקן מתוכן את זכותו של הקבלן לתקן, ולכן שלל את מרבית הפיצוי.

בית המשפט העליון לא קיבל עמדה זו.

זכות התיקון של הקבלן 

בית המשפט הדגיש כי רוכש אינו אמור למהר להזמין קבלן אחר ולדרוש לאחר מכן מהיזם את מלוא העלות, כאשר היזם עצמו היה מוכן ומסוגל לבצע את התיקון. מנגד, זכות התיקון אינה מעניקה לקבלן חסינות מפני אחריות לליקויים שהוא עצמו אחראי להם.

בית המשפט העליון קבע שאין בחוק הוראה הקובעת שאם הרוכש לא נתן לקבלן הזדמנות מספקת לתקן, הוא מאבד לחלוטין את זכותו לפיצוי. תכליתה של זכות התיקון היא לאפשר לקבלן להקטין את הנזק ולחסוך את העלויות העודפות של קבלן חיצוני — לא לפטור אותו מתשלום בגין ליקויי בנייה שהוכחו.

בית המשפט קשר זאת גם לעיקרון הכללי של הקטנת הנזק. כאשר רוכש יכול היה לאפשר לקבלן לתקן בעלות נמוכה יותר אך מנע ממנו לעשות זאת, ניתן להפחית מהפיצוי את העלויות העודפות שנוצרו. אולם הפרת חובת הקטנת הנזק אינה מאיינת בדרך כלל את הנזק עצמו.

כן נקבע כלל מעשי: אם הליקוי הוכח, אך הרוכש לא אפשר לקבלן הזדמנות נאותה לתקנו, הפיצוי יחושב בדרך כלל לפי עלות התיקון לקבלן ולא לפי המחיר שבו יידרש הרוכש לשכור קבלן חיצוני. 

רק במקרים חריגים — למשל כאשר קיימת התנהלות חסרת תום לב באופן קיצוני או ניסיון מכוון לסכל את מנגנון התיקון — ניתן לשקול הפחתה משמעותית יותר ואף, במקרי קצה, שלילת הפיצוי. מנגד, אם לקבלן ניתנה הזדמנות אמיתית לתקן והוא התעלם מהפניות, דחה את הטיפול או לא ביצע את התיקון בתוך זמן סביר, הרוכש עשוי להיות זכאי למלוא הפיצוי.

(להרחבה – קראו רשות ערעור אזרחי מספר 18136-03-26 גיל עמירן ואחרים נגד שמי אשקלוני בע"מ)