מהי כמות הדירות שההכנסה מהשכרתן תיחשב כהכנסה מעסק?

עו"ד אוהד שפק
עו"ד אוהד שפק

מהי כמות הדירות שההכנסה מהשכרתן תיחשב כהכנסה מעסק? / עו”ד אוהד שפק 

רשות המסים פרסמה בשבוע שעבר את עמדתה לגבי השאלה – מהי כמות הדירות שההכנסה מהשכרתן תיחשב כהכנסה מעסק ותחייב תשלום מס הכנסה.

מעמדתה עולה כי הכנסה מהשכרת 10 דירות מגורים או יותר תיחשב כהכנסה מעסק – קרי חייבת בתשלום מס הכנסה לפי דרגות ההכנסה של הנישום, קרי זה שמקבל את ההכנסה מהשכרת הדירות. כמו כן, רשות המסים מניחה כי קבלת הכנסה מהשכרת 5 דירות או פחות תיחשב כהכנסה פסיבית, קרי הכנסה שאינה עסקית, אשר מחייבת תשלום מס בהתאם לגובה השכירות אך ללא קשר לגובה ההכנסה הכוללת של הנישום.

באשר להשכרת למעלה מ-5 דירות מגורים אך פחות מ-10 דירות – ההכנסה תיבחן בהתאם למבחנים שונים כדוגמת טיב דירות המגורים, אופן המימון לרכישת הדירות הללו, תקופת ההחזקה בנכסי המקרקעין, בקיאות בתחום בו מתבצעות העסקאות, תדירות העסקאות או הפעולות, ההיקף הכספי של העסקאות, מבחן היזמות (שהוא מבחן ההשבחה של הדירות והשיווק שלה) ומה שמגדירה רשות המסים כ-“מבחן העל” – שהוא מבחן הנסיבות. באמצעות מבחן זה, תפעל רשות המסים לבחון כל נסיבה רלוונטית שתוכל לסייע לה בהבחנה בין הכנסה מעסק לבין הכנסה פסיבית.

לפי נתוני רשות המסים, 3,517 איש מחזיקים ב-5 דירות ו-401 איש במדינת ישראל מחזיקים ביותר מעשר דירות כל אחד. על-פי הנתונים, 6,120 איש בישראל הם הבעלים של בין 5 ל-10 דירות.

מעמדת רשות המסים עולה כי כאשר ההכנסה מופקת באופן נמשך, שיטתי ותדיר ומתקיים קשר ישיר בין ההכנסה לבין היגיעה האישית וההון האנושי של מי שמפיק את ההכנסה (או שלוחיו), וכאשר נדרשת מערכת או פעילות מערכתית בכדי לתפעל את השכרת הדירות – הדבר מהווה אינדיקציה משמעותית להתקיימות עסק של השכרת דירות המחייבת תשלום מס הכנסה.

עד כה נמנעה רשות המסים מלקבוע מספר ברור של דירות בסוגיה זו, עניין אשר גרר ערעורים רבים לבית המשפט כאשר הבולט שבהם היה של איש העסקים ואחד מעורכי הדין העשירים במדינה, שרגא בירן. במקרה של בירן, שהחזיק 24 דירות פסק בית המשפט המחוזי כי לא מדובר בעסק אך בית המשפט העליון הפך לאחרונה את החלטתו וקבע כי יש לראות את דמי השכירות שקיבל בירן כהכנסה מעסק החייבת בתשלום מס הכנסה (ע”א 8236/16 פקיד שומה ירושלים 1 נ’ בירן). עמדת רשות המסים משקפות את קביעת בית המשפט במקרה שנדון בעניין שרגא בירן.

השאר תגובה

אודות

המשרד מתמחה בנדל”ן ובמיסוי מקרקעין, בנושאי ירושה צוואות ועיזבונות, וכן ובליטיגציה בבתי המשפט. המשרד משלב מומחיות בתחומי משפט מגוונים תוך הבנה והיכרות מעמיקה עם הרגולציה בישראל ועם הסביבה העסקית.

כתובות המשרד :
ירושלים רחוב קרן היסוד 34, 9214913
תל אביב: רחוב יהודה ונח מוזס 13 (בית אגיש רבד), 6744252.

פוסטים אחרונים

עקבו אחרינו

לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני אנא השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

דילוג לתוכן