מחיר למשתכן – גירושין וביטול חוזה

האם גירושין בין בני זוג הוא אירוע לא צפוי שמהווה סיכול של חוזה לפיו הקונים לא יכולים לקיים את הוראות החוזה ולכן אין בכך הפרה של ההסכם מול הקבלן?

נקודת המוצא של המשפט הישראלי היא שהאחריות בחוזה היא אחריות מוחלטת. עם זאת, קיימות נסיבות בהן אף על פי שהחוזה לא קוים, המפר לא יחויב לקיים אותו. סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) קובע 3 תנאים שאם כולם יתקיימו תתאפשר הגנת סיכול לצד המפר את הוראות החוזה.

• כי מפר החוזה לא ידע או לא יכול היה לצפות בעת חתימת החוזה את הנסיבות המסכלות את קיום החוזה.

• כי מפר החוזה לא יכול היה למנוע את הנסיבות המסכלות את קיום החוזה.

• קיומן של הנסיבות המסכלות אינה מאפשרת את קיומו של החוזה או שהן משנות אותו באופן יסודי.

ביטול חוזה – פרויקט מחיר למשתכן בטירת הכרמל

לבית המשפט בחיפה הגיע מקרה של זוג שרכש דירה בתכנית מחיר למשתכן בעיר טירת הכרמל שבצפון מחברת בנייה ידועה בשם פרץ בוני הנגב.

בני הזוג, רותם וגל, חתמו על חוזה לקניית דירה בסכום של 1.2 מיליון ₪ לאחר שסעיפי החוזה נבחנו ואושרו על יד חברת הבקרה – חברת י.ת.ב. בע"מ.

בחוזה נקבע כי ביום החתימה, על רותם וגל לשלם לקבלן סך של 120,000 ₪ כתשלום ראשון. הקונים לא שילמו את התשלום הראשון ולאחר 5 ימים שלחו אימייל לקבלן והודיעו לו כי הם מבטלים את החוזה בשל החלטתם להתגרש. הם טענו כי מדובר בכח עליון אותו לא צפו, במיוחד כאשר מדובר בפרויקט מסוג מחיר למשתכן שבו הזכאות שלהם היא לזוג נשוי.

בין הצדדים נחתם הסכם לביטול חוזה אך הרוכשים לא שילמו לקבלן את הפיצוי המוסכם, והעניין הגיע לבית המשפט בחיפה.

הקבלן הגיש תביעה לבית המשפט בחיפה

הקבלן טען בפני בית המשפט רותם וגל הפרו את החוזה כאשר לא עמדו בלוח הזמנים "וגררו רגליים" עם התשלום הראשון, ועליהם לשלם פיצוי מוסכם בתוספת סכום של 5,000 ₪ בגין הפרת חובת תום הלב במשא ומתן ובשל הנזקים הישירים והעקיפים שנגרמו לו כתוצאה מביטול ההסכם.

רותם וגל טענו בפני בית המשפט כי היו בטוחים כאשר שלחו את האימייל כי בכך הסתיימה הפרשה והיות וביטלו מספר ימים בודדים לאחר הרכישה, הקבלן יתחשב במצב חריג ויקצה את הדירה לזוג אחר.

מה קבע בית המשפט?

בית המשפט קבע כי הקונים הפרו הפרה יסודית את ההסכם היות ולא שילמו במועד את התשלומים בעבור הדירה שרכשו. הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם בין הקונים לקבן נועד בעיקרו לחזות את נזקי ההפרה הצפויים בעת כריתת החוזה, ולא בכדי להעניש את המפר. לבית המשפט אמנם קיימת סמכות להפחית פיצויים מוסכמים, אולם בתי המשפט קבעו בעבר כי מידת ההתערבות של בית המשפט בהקשר זה היא מוגבלת.

כל עוד קיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק אותו ניתן היה לחזות בעת חתימת החוזה – יש להותיר את הפיצוי המוסכם על כנו. סבירות הפיצוי המוסכם נמדדת בעיני האדם הסביר, ללא כל קשר האם נגרמו נזקים בפועל. לפי מבחן מצמצם זה, קבע בית המשפט כי הפיצויים שנקבעו – בסך 2% ממחיר הדירה – הם סבירים ותואמים לחוק.

לגבי השאלה האם גירושין הוא סיכול חוזה, קבע בית המשפט כי ניסיון החיים מלמד שגירושין וההחלטה עליהם אינם בדרך כלל גזירת גורל אלא הם חלק מתהליך קבלת החלטות, המצוי בשליטתם הבלעדית של המעורבים, בידיעתם ומקובל שנעשה לאחר מחשבה מרובה. כלומר, ככל הנראה כבר במעמד החתימה על החוזה, ידעו הקונים על כוונתם להתגרש.

בית המשפט בחיפה התייחס גם לטענות של רותם וגל כנגד יחסי הכוחות הלא שוויוניים בין הצדדים בתוכנית מחיר למשתכן וקבע כי יש לדחות את הטענות הללו. לדעת בית המשפט, השתתפות בתוכנית מחיר למשתכן אינה דומה לאדם הרוכש דירה באופן פרטי מקבלן, מאחר קודמה להשתתפות בתכנית הכנה מרובה, מילוי טפסים, עמידה בקריטריונים, הגשת מועמדות להגרלה, הודעה על זכייה, בחירת דירה וחתימה על חוזה. השופטת ציינה כי לרוכשים היה די והותר זמן לבחון היטב את תנאי ההתקשרות בתכנית מחיר למשתכן, לברר, להתייעץ ולהתעניין בתנאי החוזה ולקבל החלטה מושכלת.

(תאמ (חיפה) 55471-06-19 פרץ בוני הנגב (1993) בע"מ נ' רותם ואחרים)