מימוש ערבות בנקאית / דירה מקבלן

הבטחת כספים המשולמים בגין דירות חדשות

על-פי הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), הכספים המשולמים על חשבון דירה שנבנית או עתידה להיבנות צריכים להיות מובטחים. כלומר, הרוכשים של אותן דירות חדשות מקבלנים צריכים לקבל בטוחה על הכסף שהם משלמים בעבור הדירות כל זמן שהם לא מקבלים את החזקה בדירה.

החוק מגדיר מספר אפשרויות של בטוחות על התמורה המשולמת בגין דירת המגורים – כאשר רכיב המע"מ מתוך הסכומים המשולמים מועבר לקרן ממשלתית המנוהלת באגף החשב הכללי ומובטחת הלכה למעשה על-ידי המדינה.

בין האפשרויות להבטחת הכספים, הנפוצות ביותר הן כתב ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח.

ערבות בנקאית ופוליסות ביטוח

כתב ערבות של תאגיד בנקאי קובע כי הבנק יהיה ערב כלפי הרוכשים על הכספים ששילמו לקבלן על חשבון מחיר הדירה. כתב הערבות קובע כי אם הקבלן (=המוכר) לא יוכל להעביר לרוכשים את הבעלות בדירה (עקב עיקול, צו הקפאת נכסים, צו פירוק) או עקב נסיבות שבהן אין אפשרות למסור לרוכשים את הדירה ואם לא הושבו לרוכשים הכספים, הרי שהבנק יהיה ערב לכספים למעט המע"מ כאמור.  

באותו אופן, מוכר הדירות יכול להבטיח את כספי הרוכשים באמצעות פוליסת ביטוח של חברת ביטוח אשר תהיה ערבה על הכספים המשולמים על-ידי הרוכשים.

האם ניתן לממש את הערבות או פוליסת הביטוח עקב הפרת חוזה של הקבלן?

במרץ 2020 דן בית משפט השלום בראשון לציון במקרה בו רוכשי דירות הגישו תביעה נגד הקבלן של פרויקט תמ"א 38 בבת ים בגין הפרת הסכם.

בהסכמי המכר שחתם הקבלן עם הרוכשים נקבע כי טופס 4 לפרויקט יתקבל עד אוגוסט 2017, ולאחר מכן תימסרנה הדירות לרוכשים.

במסגרת התביעה שלהם ביקשו הרוכשים לממש את הפוליסה שנתנה להם חברת הביטוח איילון בכדי לפרוע ממנה את הפיצוי המוסכם בגין הפרת הסכם על-ידי הקבלן.

במקרה זה, הרוכשים לא ביטלו את הסכם המכר שנחתם עם הקבלן והצהירו כי הם אינם מעוניינים בביטול ההסכם וקבלת הכספים חזרה. הם רוצים לקבל את הדירות אבל מעוניינים בפיצוי המוסכם שהוגדר בחוזה שכן לטענתם הקבלן הפר את החוזה עמם.

פוליסת הביטוח של חברת איילון קבעה במפורש כי "החברה מתחייבת בזה כלפי המוטב לשלם את תגמולי הביטוח – הסכומים ששולמו על-ידי המוטב למבוטח על חשבון מחיר הדירה". נוסח זה של הפוליסה תואם באופן מוחלט את הוראות התקנות בעניין זה.

תקנות אלו נועדו להבטיח לקונים את הכספים ששילמו כתמורה לדירות במקרים שבהם מסתבר כי אין שום סיכוי של ממש לכך שהחוזה יתקיים ושיקבלו את הדירות. הבטוחות לפי החוק לא נועדו לממש חיובים נוספים בין הצדדים כדוגמת פיצויים בגין נזקים שנגרמו לרוכשים עקב הפרת ההסכם על-ידי הקבלן.

בית המשפט קבע כי ערבות חוק המכר נועדה להבטיח את מסירת הדירה ולא את כל התחייבויותיו של הקבלן כלפי הרוכשים. אם לרוכשים ישנן טענות בנוגע לחוזה, הם רשאים לתבוע את הקבלן אך אינם זכאים לתבוע זאת מהבנק או מחברת הביטוח שנתנו את הערבות הבנקאית או את פוליסת הביטוח, שהם נחשבים כצד שלישי חיצוני וזר לעסקה.

לאור זאת, החליט בית המשפט לדחות את בקשתם של הרוכשים להיפרע מפוליסות הביטוח בעבור הפרה כביכול של ההסכם שנחתם בינם לבין הקבלן.

(תא (ראשל"צ) 59451-03-18 משה ג'יבלי ואח' נ' השדרה הירוקה א.ו. בניה ויזמות בע"מ ואח')