מכירת זכות ההמלצה

זכות ההמלצה בהרחבות של ישובים היא למעשה המלצה מצד בעלי הנחלות הוותיקות בישוב לאגודה השיתופית על אנשים שעבורם יוקצו נחלות פנויות בישוב.

לאחר קבלת שמות המומלצים, בדרך כלל האסיפה הכללית של האגודה בוחנת את המומלצים ואלה שאושרו עוברים הליך קבלה של חברות באגודה ושמם מועבר לרשות מקרקעי ישראל כמומלצי האגודה. כבר כתבנו בעבר כי בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל נקבע שהאגודה לא תגבה כל תשלום כתנאי להמלצה, למעט הוצאות פיתוח שיאושרו על-ידי הרשות ולמעט תשלום בשיעור יחסי בעד השקעותיה בפועל ברכוש האגודה וכן השתתפות בהון האגודה עד לגובה הסכומים הנזכרים על פי אישור בכתב של רואה החשבון של האגודה.

כל כסף שמועבר מעבר לכך הוא בבחינת "כספים אסורים". 

אך אלו הנהלים ביחס לכספים שמועברים לאגודה, אולם האם בעל הנחלה רשאי לקבל כספים בגין "זכות ההמלצה" שלו לאגודה?

יורם ומיכל הם בעלי זכויות בנחלה במושב בצת. האגודה החליטה כי הנחלות הקיימות יפוצלו לשתיים וכך תיווצרנה נחלות חדשות, כאשר בעלי הנחלות הותיקות נדרשו לשלם הוצאות פיתוח בסך 750,000 ₪. יורם ומיכל שילמו 750,000 ₪ לאגודה בנובמבר 2017 וקיבלו זכות להמליץ על מועמד מטעמם לקבל את הזכויות בנחלה הסמוכה אליהם, שפוצלה כאמור מהנחלה שלהם.

בינואר 2018 חתמו יורם ומיכל על הסכם עם כרמית ואשכול לפיו הם ישלמו ליורם ומיכל 3.1 מיליון ₪ – 2 מיליון בחתימה -1.1 מיליון ₪ תוך 45 ימים ממועד רישום הזכויות על שמם אצל רמ"י.

באוקטובר 2018 נרשמו הזכויות בנחלה על שם כרמית ואשכול, אך היחסים בין הצדדים עלו על שרטון, והם סירבו לשלם את היתרה בטענה שיורם ומיכל עקרו בניגוד להסכם את עצי האבוקדו שהיו בנחלה. 

העניין הגיע לבית המשפט המחוזי בחיפה אשר קבע כי מדובר בהסכם בלתי חוקי שדינו להתבטל והקונים והמוכרים ידעו היטב כי רכישת זכות ההמלצה, בתמורה כספית, מנוגדת לדין ולהחלטות ונהלי רמ"י, כאשר כרמית ואשכול אף חתמו על תצהיר, במסגרת העברת הזכויות, בו הצהירו כי לא שילמו לאגודה או לכל גורם אחר כל סכום תמורת קבלתם לאגודה או קבלת הזכויות בנחלה. 

נקודת המוצא לפי חוק החוזים היא כי חוזה פסול שהוא בטל גורר השבה, כאשר ניתן לתת פטור חלקי או מלא מהשבה בהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט. במקרה הזה, כרמית ואשכול קיבלו את ההמלצה ותפסו חזקה בנחלה ועברו להתגורר בה. 

חוק החוזים קובע כי אם ההשבה היא בלתי אפשרית או בלתי סבירה, ניתן לחייב את הצד המקבל להשיב את השווי של מה שקיבל. 

בית המשפט קבע כי על כרמית ואשכול לשלם למיכל ויורם סך של 1.1 מיליון ₪ בצירוף ריבית והצמדה.

בית המשפט מתח ביקורת על רמ"י מכך שהיא בחרה להכשיר את התנהלותם של הצדדים היות ואפשרה לכרמית ואשכול לתפוס חזקה בנחלה גם לאחר שגילתה כי הם המציאו לה תצהיר שקרי ופעלו להטעותה. בטיעוניה לבית המשפט, רמ"י טענה כי תופעת הכספים האסורים היא תופעה ידועה אך לא רצתה לבטל את הסכם החכירה שכן לשיטתה פעולה זה הייתה עלולה להוביל לפרקטיקה שבה כאשר נחשפת עסקה בה הועברו כספים הצדדים, יוכלו הצדדים להשתחרר מההסכם ולחזור לנקודת ההתחלה. 

(להרחבה קראו תיק אזרחי (חיפה) מס' 29768-11-19 יורם קטן ואחרים נגד כרמית נעמן ואחרים)