מס שבח – דירות מפוצלות ומחסנים

תוכן עניינים

בית המשפט העליון הופך בנובמבר 2022 את קביעת וועדת הערר מנובמבר 2019 בעניין שטיין וקובע - נכס שאינו דירת מגורים לפי החוק לא יכול להיחשב כ-"דירת מגורים" לצרכי קבלת הקלות במיסוי מקרקעין, אלא בנסיבות חריגות.

 

בשנת 2019, קבעה וועדת הערר לענייני מיסוי מקרקעין כי כל עוד השלימו הרשויות עם פגם בו נכס שאינו דירת מגורים לפי ייעודו החוקי משמש בפועל לדירת מגורים, יש להתייחס אליו כדירת מגורים גם לצרכי מיסוי מקרקעין – ובפרט לקבלת הטבות במס שבח ובמס רכישה

 

המקרה של בני הזוג שטיין

 

בשנת 2015 מכרו שטיין נכס מקרקעין ברחוב מגידו בתל אביב. רשות המסים טענה כי לא מדובר בדירת מגורים היות והנכס מוגדר חלקו כמחסן, חלקו כחדר הסקה וחלקו כמוסך, וזאת למרות שבמשך עשרות שנים שימש הנכס למגורים והיו בו מטבח, מקלחת, שירותים וכדומה.           

 

שטיין ביקשו מרשות המסים הקלה במס השבח אותה דחתה רשות המסים שטענה כי לא מדובר בדירת מגורים.

 

דעת רוב השופטים קבעה כי המשמעות הרגילה והפשוטה שמייחסים בני אדם למונח "דירה" היא מערכת של חדרים שאפשר לגור בה ושיש בה תשתית של ביוב, חשמל, מים, ומתקנים נוספים החיוניים למגורים של בני אדם. לדעת השופטים, המשמעות הרגילה של "דירה" לא כוללת "זהותו" של הנכס מבחינת דיני התכנון והבנייה.

 

הרישום בטאבו ובעירייה של הנכס הוא של דירת מגורים. משפ' שטיין קנו את הדירה כדירת מגורים ושילמו מס רכישה בעבור דירת מגורים. הנכס שימש למגורי אדם במשך עשרות שנים ומשפ' שטיין לא היו מודעים כלל וכלל לייעוד התכנוני המקורי של הנכס ורק כאשר באו למכור למדו על כך. כאשר נודע לשטיין על בעיית הייעוד התכנוני המקורי, פנו לרשויות המתאימות בבקשה להסדיר את העניין ולשנות את הייעוד של הנכס לדירת מגורים. הבקשה לא צלחה אולם הרשויות לא פעלו נגד הדירה והשלימו עם כך שמדובר ב-"דירת מגורים".

 

וועדת הערר לענייני מיסוי מקרקעין קבעה כי פירוש המונח "דירה" ייבחן הן בהתאם לחוקי התכנון והבניה והן בהתאם לכלל של "לא יהא חוטא נשכר". במקרה של בני הזוג שטיין, לדעת וועת הערר לא היה מקום להפעיל את הכלל לפיו אין זה ראוי שמפר חוק ייהנה מפירותיו.

 

החלטת בית המשפט העליון

 

רשות המסים החליטה לערער על החלטת וועדת הערר לבית המשפט העליון.

 

בנובמבר 2022, קבע בית המשפט העליון כי יש לפרש את המונח "דירת מגורים" בחוק מיסוי מקרקעין לפי ההגדרה המתייחסת לשימוש למגורים לפי החוק – כלומר לשימוש התואם את ייעוד הנכס כפי שהוא לפי חוקי התכנון והבניה, ובכלל זה לפי מה שנקבע בהיתר הבניה

 

עם זאת, קבע בית המשפט העליון כי ייתכנו נסיבות חריגות שבהן גם נכס שמשמש לדירת מגורים על אף שהייעוד החוקי שלו אינו לדירת מגורים – תהיה הצדקה למתן פטור ממס שבח על דירת מגורים יחידה.

 

במקרה של שטיין, הנסיבות החריגות היו:

 

א) הנכס ממוקם באיזור מגורים מובהק ומצוי בבניין המשמש למגורים.

 

ב) הנכס משמש בפועל למגורים במשך כ-70 שנה.

 

ג) לאורך כל התקופה, לא הועלתה טענה נגד השימוש בנכס למגורים.

 

ד) הרוכשים כאשר קנו את הנכס ככל הנראה לא ידעו ולא העלו על דעתם שהשימוש בנכס למגורים הוא לא כדין.

 

ה) לכל אורך שנות השימוש בנכס, סביר להניח שהרוכשים האמינו בתום לב כי השימוש במגורים נעשה לפי חוק

 

(להרחבה – קראו ערעור אזרחי מס' 1073/20 מנהל מס שבח מקרקעין תל אביב נגד שטיין)

 

עורך דין נדלן ומקרקעין  אוהד שפק
עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק

עו"ד שפק, מייסד המשרד, מומחה בנדל"ן ובמיסוי מקרקעין ומלווה עסקאות נדל"ן מורכבות בישראל, באירופה ובארה"ב.
מרצה בפורומים מקצועיים ומפרסם מעת לעת מאמרים וטורי דעה בעיתונות הישראלית ובעיתונות הזרה.
ממייסדי עמותת משמר הדמוקרטיה הישראלית, הפועלת משנת 2019 לקידום עקרונות וערכים דמוקרטיים.
מייצג יזמים ובעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, מייצג זוכים וקבוצות זוכים בפרויקטים של מחיר למשתכן ומתמחה בנושאי ירושה, צוואות ועיזבונות. לפרטים ושאלו מוזמנים לצור קשר.
כתובות המשרד: ירושלים רחוב קרן היסוד 34.
רמת גן: מנחם בגין 7 (בית גיבור ספורט - קומה 33).
טלפון: 02-6775435

השאר תגובה

תוכן עניינים

אודות

המשרד מתמחה בנדל”ן ובמיסוי מקרקעין, בנושאי ירושה צוואות ועיזבונות, וכן ובליטיגציה בבתי המשפט. המשרד משלב מומחיות בתחומי משפט מגוונים תוך הבנה והיכרות מעמיקה עם הרגולציה בישראל ועם הסביבה העסקית.

כתובות המשרד :
ירושלים רחוב קרן היסוד 34. 
רמת גן: מנחם בגין 7 (בית גיבור ספורט – קומה 33).

צרו קשר

פוסטים אחרונים

עקבו אחרינו

לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני אנא השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

דילוג לתוכן