מס שבח פינוי בינוי

מס שבח הוא מס המוטל מכוח סעיף 48א לחוק מיסוי מקרקעין, על הרווח ממכירת נכס מקרקעין. כלומר על קניית נכס (דירה, קרקע, מגרש וכו') במחיר מסוים ומכירתו במחיר גבוה יותר, מחויב המוכר לשלם מס אשר חל על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה (ברוטו, לאחר ניכוי הוצאות רלוונטיות).

לצד זאת, חוק מיסוי מקרקעין קובע את המקרים השונים בהם יינתן למוכר נכס מקרקעין פטור מתשלום מס שבח – בין היתר למשל במקרה של מכירת דירה יחידה מזכה, בכפוף להתקיימות תנאים מסוימים הקבועים בחוק. 

מס שבח פינוי בינוי

פרויקטים להתחדשות עירונית מבוססים על כך שבתמורה לביצוע עבודות חיזוק מפני רעידות אדמה בבניין מגורים, הקבלן המבצע מקבל זכויות בנייה בבניין המגורים. רשויות המס רואות אפוא בפרויקטים להתחדשות עירונית כעסקה במקרקעין החייבת במס. שכן, עבודות החיזוק שהקבלן מבצע בבניין ובדירות במסגרת הפרוייקט, נחשבות לעבודות שמשביחות את הנכס.

ואולם, במטרה לתמרץ ולעודד ביצועם של פרויקטים של התחדשות עירונית, חוק מיסוי מקרקעין קבע תנאים לקבלת פטור מתשלום מס שבח. 

פטור ממס שבח  פינוי בינוי

ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית מבוסס על מספר שלבים עד למימוש הפרויקט והשלמת העסקה אשר עלולים לארוך שנים רבות. ראשית, חותמים הדיירים עם היזם על הסכם עם תנאים מתלים, שרק עם התקיימותם העסקה משתכללת ויוצאת לדרך. התנאים המתלים מגוונים ותלויים בהסכם הספציפי בין היזם לבין בעלי הדירות אך הם לרוב כוללים הגעה לרוב הדרוש לביצוע הפרויקט,  קבלת מימון בנקאי בידי היזם, קבלת היתר בניה,  קבלת ערבויות בידי בעלי הדירות ועוד.

כך למשל, בפרויקטים של תכנית החיזוק בדרך של הריסה ובניה מחדש – כלומר בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 – רק לאחר שמתקיימים התנאים הקבועים בהסכם, הדיירים נדרשים לפנות את הבניין והבניין נהרס. 

לפיכך, עיתוי מכירת דירה בבניין המגורים בו מתבצע פרויקט התחדשות עירונית מסוג הריסה ובנייה הוא קריטי ועשוי להשפיע על שאלת מס השבח – האם יינתן פטור או לא גם אם עומדים בתנאי הפטור. 

סעיף 49לו1 לחוק מיסוי מקרקעין, שנחקק בשנת 2021,  קובע כי מיום התקיימות התנאים המתלים יש לראות את דירת התמורה כ"דירת מגורים" לעניין חבות במס, אף שפיזית הדירה עדיין אינה קיימת.

זאת כמובן בהתאם לתנאים הקבועים בחוק (סעיף 49לג1) כי ניתנה למוכר תמורת הזכות הנמכרת דירת מגורים חלופית שהשטח או השווי שלה לא עולה על האמור בתקנות וכי בוצעה הקמתו מחדש של המבנה שנהרס בהתאם לתוכנית החיזוק בדרך של הריסה. 

מס שבח – עד למועד הריסת הבניין

מיום חתימת בעלי הדירות על הסכם לפרויקט התחדשות עירונית ועד למועד בו כל התנאים המתלים התקיימו, כולל כאמור קבלת היתר בנייה, ליווי בנקאי וכו' – יכולות לחלוף שנים רבות. 

בעל הדירה המבקש למכור את דירתו אחרי חתימת החוזה עם היזם אבל לפני התקיימות התנאים הללו עלול לשלם מס שבח במכירת דירתו גם אם הוא עומד בתנאי הפטור זאת, משום שרשות המסים עלולה לקבוע כי מחיר הדירה הנמכרת מושפע, לפחות בחלקו, מזכויות בניה בלתי מנוצלות מכח הפרויקט שעתיד לצאת לדרך בבניין. 

במילים אחרות, רשות המיסים עלולה לקבוע כי התמורה שתתקבל בגין מכירת הדירה גבוהה מכפי שהיה אלמלא נחתם לגביה הסכם תמ"א או הסכם פינוי בינוי. זאת, בשל פוטנציאל ההשבחה הקיים בגין זכויות הבנייה שמעניק הפרויקט. שכן, עבודות הפרויקט שיבוצעו על-ידי היזם עתידות לכלול את הרחבת שטח הדירה הקיימת. 

לכן, רשות המסים עשויה לפצל את התמורה בין מרכיב הדירה הקיימת במצבה הנוכחי לבין מרכיב הזכויות העודפות – אלו שעתידות להתווסף לכשיושלם הפרויקט ותתקבל הדירה החדשה העתידית. 

חשיפה למס שבח – גם בלי לחתום על ההסכם עם היזם

כדאי לזכור כי קיימת אפשרות לחשיפה למס שבח, גם אם עומדים בתנאי הפטור, בגין מרכיב הזכויות העודפות כאמור לעיל, גם אם בעל הדירה לא חתם כלל על הסכם התחדשות עירונית עם היזם, ובלבד שהושגה הסכמה של הרוב הדרוש בקרב בעלי הדירות בבניין ו/או בבניינים בהם עתיד להיות מבוצע פרויקט.