משרד השיכון נלחם במבצעי 20/80 ודומיהם

מתחילת שנת 2023 ענף הנדל"ן בישראל חווה שינוי מגמה משמעותי – עליית ריבית בנק הישראל הובילה, בין השאר, גם להתמתנות בביקושים לדירות מגורים, הן דירות חדשות מקבלנים והן דירות יד שנייה. 

על אף הגידול בעלויות המימון עבור יזמי הנדל"ן והקבלנים, קצב התחלות הבנייה בשוק הנדל"ן בישראל לא נפגע, אולם מלחמת "חרבות ברזל" גרמה לכך שענף הבנייה נכנס להאטה משמעותית, בכל הנוגע לבנייה בפועל. בה בעת, החלו יזמים רבים במבצעים משמעותיים בכדי למכור את מלאי הדירות שברשותם – במסגרת אותם מבצעי 20/80 או 15/85 או אפילו 10/90 מאפשרים החברות המוכרות לקונים דחייה ארוכה של עיקר התשלומים עבור הדירות החדשות או אף נותנים להם מבצעי מימון שונים בכדי לרכוש את הדירות החדשות. 

מדריך מכירה לפני אכלוס

במדריך המכירה לפני אכלוס, כתבנו על האפשרות, שלעתים קיימת, למכור את הדירה לפני האכלוס וכך להימנע מנטילת משכנתא תוך אפשרות להרוויח בצורה משמעותית על ההון העצמי הנמוך ששולם עד כה.

מבצעי 20/80 – אפשרות לרווח משמעותי

כך, למשל, אם מנצלים את מבצעי 20/80 או 10/90 לצורך הדוגמה ניתן לשלם כמה מאות אלפי שקלים לדירה חדשה, ולמכור את הדירה ברווח שיכול להגיע גם הוא למאות אלפי שקלים וזאת כאשר הדירה כמעט מוכנה למגורים. צריך כמובן לנהל מו"מ עם היזם באמצעות עורך הדין שמלווה את הרוכשים בקנייה, בכדי שהסכם הרכישה יאפשר זאת – ויש כמובן היבטי מס שיש לקחת אותם בחשבון עליהם דיברנו במאמר מיוני 2023 – אך זה אפשרי.

נייר עמדה של משרד השיכון

משרד השיכון פרסם באמצע אפריל 2024 נייר עמדה לציבור רוכשי הדירות בישראל בנוגע לעסקאות של רוכשי דירות אשר קונים דירות חדשות מיזמים בכדי למכור אותם לצדדים שלישיים.

חובות כמו של החברות היזמיות

לפי עמדת הממונה על חוק המכר במשרד השיכון, רוכשי הדירות אשר קונים את הדירות כדי למכור אותם יצטרכו לעמוד בכל החובות החלות על "מוכר" לפי החוק, כמו למשל החברות היזמיות שמוכרות את הדירות, אחרת הם עשויים להיות חשופים לסנקציות הקבועות בחוק.

עמדת משרד השיכון תואמת גם את פסיקת בית המשפט העליון. נזכיר כי בינואר 2018 פרסמנו כי בית המשפט העליון קבע שתחולת החוק אינה מוגבלת רק לחברות הבנייה, והחוק עשוי לחול גם על אנשים פרטיים אשר בונים דירות כדי למכור ולהפיק מהם רווח. בית המשפט העליון קבע באותו מקרה (גוברין נגד לבנשטיין) כי אם הבית נמכר מיד לאחר סיום הבניה, ואף אדם לא גר בו במשך שנה בידי אחר או 6 חודשים על-ידי הקונה, האחריות לליקויי הבנייה תחול על המוכר. 

קנסות על מוכרי הדירות

פסיקת בית המשפט העליון מסוף 2017 עסקה בתקופה בה מוחזקת הדירה כדי להוכיח אם אדם רכש את הדירה כדי למכור אותה או לא, וזאת בהתאם להוראות סעיף 9 לחוק המכר (דירות).

הממונה על חוק המכר במשרד השיכון קובע מפורשות כי הרוכש הראשון, אשר מוכר לרוכש השני את דירת הקבלן, ובדרך כלל במחיר גבוה יותר מאשר הוא סיכם עם הקבלן, אינו רשאי לגבות מהרוכש השני כספים נוספים – בלי להעמיד לו בטוחה בהתאם לחוק. בטוחות אלה הן אחת מאלה (א) ערבות בנקאית להבטחת החזרת הכספים ששילם הקונה (ב) ביטוח אצל חברת ביטוח להבטחת החזרת הכספים (ג) שעבוד של הדירה או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית במשכנתא ראשונה לטובת הקונה השני (ד) רישום של הערת אזהרה לגבי הדירה או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית (5) העברת הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.

הממונה קובע כי אם ניתנה לרוכש השני בטוחה בדרך של הסבת הבטוחות שניתנו מהיזם לרוכש הראשון, לא ניתן יהיה לגבות מהרוכש השני כל סכום העולה על הסכום המובטח על-ידי היזם עד להשלמת הבנייה של הדירה ומסירתה לידי הרוכש השני. 

נייר העמדה קובע כי אי-עמידה בהוראות אלו עלולה לחשוף את הרוכש הראשון – שהוא מוכר הדירה – לסנקציות הקבועות בחוק.

הממונה יכול להטיל קנסות על מי שלא עומד בהוראות אלו בסכומים שיכולים להגיע למאות אלפי שקלים.