מתנה או ניסיון להתחמק ממס?

העברת דירת מגורים ללא תמורה בין קרובי משפחה נחשבת לפי החוק בישראל כעסקה בנדל"ן, וזאת גם כאשר מדובר בעסקת מתנה כאשר נכס נדל"ן מועבר מבלי לקבל כל תמורה עבורו. ההגדרות לקרובי משפחה לצורך עסקאות מתנה קבועות בחוק ועסקאות אלו מזכות בהטבות מס. 

כל אדם הרוכש דירת מגורים בישראל חייב בתשלום מס רכישה למדינה, בהתאם למדרגות התשלום הנקבעות על-ידי רשות המסים. מדובר במס המשולם ישירות למדינה עבור קניית נדל"ן בישראל כאשר שיעורי המס משתנים ותלויים בסוג הנדל"ן אותו קונים. תושבי מדינת ישראל אשר קונים את דירת המגורים היחידה שלהם פטורים מתשלום מס רכישה עד לסך של 1.74 מיליון ש"ח נכון לשנת 2020 ומעל סכום זה זכאים למדרגות מס מופחתות. 

כאשר תושב ישראל רוכש דירת מגורים נוספת מלבד הדירה שברשותו, הוא יכול להצהיר לרשות המסים כי תמסה אותו בהתאם להטבות המגיעות לרוכש דירה יחידה ובלבד שהוא יתחייב כי ימכור את דירתו הישנה תוך 18 חודשים מהיום שחתם על החוזה לרכישת הדירה החדשה ואכן ימכור אותה. למעשה בתקופה הזו של 18 החודשים – תקופת החפיפה – מחזיקים אותם אנשים ב-2 דירות ונהנים מהטבת מס רכישה של הדירה השנייה כאילו זו דירתם היחידה. 

נגה וחיים שמרת התגוררו בבית בישוב כורזים וזו הייתה דירתם היחידה. בשנת 2015 רכשו בית בטבעון והיו אמורים למכור את בית מגוריהם בכורזים כדי לממן את רכישת ביתם החדש. היות ולא הצליחו למכור את ביתם בכורזים החליטו להעביר את הבית בכורזים במתנה לאמה של נגה וזאת עשו ביום האחרון של תקופת החפיפה – התקופה בה התחייבו למכור את ביתם הישן כך שמס הרכישה על ביתם החדש יחושב בהתאם למדרגות של דירה יחידה.

רשות המסים קבעה כי עסקת המתנה היא עסקה מלאכותית וקבעה כי בני הזוג שמרת ישלמו מס רכישה בהתאם למדרגות החלות בעת רכישת דירה שנייה.

עסקה מלאכותית היא עסקה שיכולה להיות חוקית אולם היא אינה לגיטימית – כלומר שבה ניתן לומר כי נחצה קו הגבול שבין תכנון מס לגיטימי לבין תכנון מס פסול, וכאשר כל מקרה נבחן לגופו בהתאם לנסיבות.

המבחן שנקבע בפסיקת בית המשפט העליון הוא מבחן הטעם המסחרי – כלומר האם יש טעם כלכלי יסודי בבסיס העסקה. בהתאם למבחן זה, עסקה שבה אין כל טעם מסחרי מלבד הניסיון להימנע מתשלום המס – רואים אותה כעסקה מלאכותית. בית המשפט העליון כי מבחן הטעם המסחרי איננו המבחן היחיד והמכריע ויש לבחון את כלל נסיבות העסקה – למשל:

מהן מטרות העסקה?

מה הנימוקים שבגינם נערכה העסקה?

האם היו לעסקה סיבות כלכליות או עסקיות מלבד שיקול החסכון במס ומה היה המשקל של אותן הסיבות בעריכת העסקה?

כאשר רכשו בני הזוג שמרת את ביתם החדש, הצהירו כי מדובר בדירה שנייה ואין בכוונתם למכור את ביתם הקיים. 4 חודשים לאחר מכן, שינו את דעתם והגישו בקשה לפיה הם מתכוונים למכור את ביתם הקיים. ביום האחרון שנותר להם כדי להיות זכאים להטבות במס רכישה לפי המדרגות של דירה יחידה ערכו עסקת מתנה עם אמה של נגה שמרת ובאותו יום חתמה האם גם על צוואה, שבמסגרתה נקבע כי עם לכתה לעולמה הבית בכורזים יעבור לבני הזוג שמרת.

היות ורשות המסים קבעה כי מדובר בעסקה מלאכותית הגיע העניין לבית המשפט בנצרת שנתן פסק דין בתחילת פברואר 2020.

בית המשפט קבע כי בני הזוג שמרת העבירו במתנה בית שאמור לחזור אליהם בצוואה, תוך שהם ימשיכו ליהנות מדמי השכירות עבור השכרת הבית. השופטת דחתה את הטענות של בני הזוג שמרת כי הבית הועבר במתנה לאם כדי שהיא תנהל את מכירתו או השכרתו, וזאת על אף גילה המבוגר והמרחק הרב בו התגוררה מהבית. השופטת אף הדגישה כי גם אם הייתה מאמינה לטענת בני הזוג שומרת כי ביקשו סיוע מהאם לנהל את הנכס, אין בכך ללמד על טעם מהותי שבגינו נערכה עסקת המתנה.

כמו כן, בני הזוג שמרת לא הצליחו להוכיח כי התגבש הסכמה שהאם תישא בתשלומי המשכנתא של הבית. המשכנתא לא הועברה על שם האם ולא הוכח כי האם שילמה אותה או כי התחייבה לעשות כן בתמורה לקבלה במתנה של הבית בישוב כורזים.  

לדעת בית המשפט, גם עניין הצוואה מעלה חשד גדול כי אין מדובר במתנה, שכן אם לא כתוב בצוואה שהבית אמור לחזור לבני הזוג שמרת הוא היה צריך להתחלק בין כל היורשים של האם.

בית המשפט בסופו של דבר קבע כי לאור כל נסיבות המקרה, לא נפל גם בקביעת רשות המסים לפיה מדובר בעסקה מלאכותית אשר מטרתה הייתה התחמקות לא לגיטימית ממס. בני הזוג שמרת לא עמדו בנטל ההוכחה ולא הצליחו להוכיח כי בנוסף למטרת ההתחמקות ממס עמד בבסיס עסקת המתנה "טעם מסחרי יסודי".

פסק דין זה, ביחד עם פסק דין קודם שניתן בעניין יעקב ארביב בספטמבר 2019, מעיד על מגמה הולכת וגוברת של רשות המסים לבחון עסקאות מתנה בין קרובים, כאשר יש חשיבות לנסיבות הספציפיות של כל עסקה ועסקה – ובין השאר ענייני דמי השכירות ומי מקבל אותם בפועל, התחייבויות כלכליות כדוגמת משכנתא, סמיכות הזמנים ועוד.

פסק הדין בעניין שמרת מחדד את הצורך לבחון לעומק את מלוא ההשלכות והסיכונים הגלומים בעסקאות מתנה בין קרובים.

(ו"ע 24989-09-18 שמרת ואח' נ' מיסוי מקרקעין אזור טבריה ואח')