מוכר נכס שלא עומד בתשלום היטל השבחה – על הקונה יהיה לשלם / עו"ד אוהד שפק
על-פי פסק דין של בית המשפט העליון מאמצע אפריל 2018 (ע"א 4260/15 מאיר אלעזר נגד עיריית הוד השרון), כאשר הבעלים של נכס מקרקעין נקלע להליכי פשיטת רגל לאחר שמכר את הנכס – ולפני שפרע את החובות הרובצים על הנכס בגין היטל השבחה – הנטל יהיה על הקונה להסדיר את תשלום החוב באם ירצה להשלים את העברת הזכויות על שמו. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תוכל להמשיך ולהתנות את מתן אישור היעדר החובות (הנחוץ בכדי להשלים את רישום הבעלות בנכס) עד אשר יוסדר החוב, כלומר עד אשר הרוכש יסדיר את החוב במקום המוכר, אשר מצוי בהליכים של פשיטת רגל ואינו יכול לשלם את החוב בהיטל השבחה.
מהו בדיוק היטל השבחה ועל מה הוא מבוסס?
ביסוד היטל ההשבחה המוטל על המוכר נכס מקרקעין ניצב רעיון של צדק חברתי. הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח של הקרקע, וכתוצאה מכך עלה ערכה של הקרקע. בעל הקרקע מתעשר מכך ולכן ראוי כי הוא גם יישא באותן הוצאות של התכנון והפיתוח.
על-פי פסיקת בתי המשפט בישראל, מוכר נכס מקרקעין חייב לשלם את היטל ההשבחה לוועדה לתכנון ולבנייה עקב תכניות שאושרו לפני כריתת החוזה. לעומת זאת, היטל השבחה שנוצר עקב תכנית במקרקעין שאושרה לאחר כריתת החוזה (גם אם העסקה עדיין לא הושלמה ולא נרשמה על הבעלים החדש) יחול על הרוכש. ההיגיון בכך טמון כי לאחר שנחתם הסכם המכירה, המוכר כבר אינו לדרוש מחיר גבוה יותר המגלם את השבחת המקרקעין בעקבות אישור התוכנית.
פסק הדין – מכירת מגרש בהוד השרון
בפסק הדין שעסק בעניין מאיר אלעזר, נחתם הסכם בין המוכר (מאיר אלעזר) לבין הרוכשת (נעה גולד) למכירת חלק ממגרש בהוד השרון לבניית יחידת דיור אחת תמורת 75,000 דולר. במסגרת ההסכם בין הצדדים, התחייב המוכר לשאת בתשלום היטל ההשבחה.
שנתיים לאחר שנחתם ההסכם, ולפני שהושלמה העסקה ברישום המקרקעין על שם הרוכשת, ניתן צו כינוס נכסים כנגד המוכר.
במצב הדברים שאירע, המוכר החל הליך של פשיטת רגל ואינו יכול לשלם את היטל ההשבחה. אם תידרש הרוכשת לשלם את החוב בהיטל השבחה כתנאי לקבלת מלוא הזכויות במגרש שקנתה בהוד השרון, הרי שיוצא כי היא שילמה פעמיים את מחיר ההשבחה – בפעם הראשונה במחיר ששילמה למוכר בהסכם הרכישה אשר גילם גם את שווי הקרקע המושבחת ופעם שנייה כעת, בכדי להשלים את פעולת רישום הזכויות על שמה.
עם זאת, אם יקבע כי על הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה להעביר לרוכשת אישור כי היטל ההשבחה שולם מבלי שישולם לה החוב, כאשר אישור זה נדרש בכדי להעביר את הזכויות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) – הרי שהקופה הציבורית יוצאת נפגעת.
מעמד חוב בגין היטל השבחה בעת הליכי פשיטת רגל
כאשר החייב בהיטל השבחה נכנס להליכי חדלות פירעון, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אינה נושה מובטח או נושה עדיף על פני כל הנושים הרגילים האחרים.
בית המשפט המחוזי קבע, לפני שהתיק הגיע לדיון בבית המשפט העליון, כי אין לרוכשת לקבל את מה שלא הייתה מקבלת במצב הדברים הרגיל. לפני שנכנס המוכר להליכי פשיטת רגל, הרוכשת לא הייתה יכולה לדרוש מהוועדה המקומית אישור להעברת הזכויות מבלי שההיטל שולם, וגם אינה יכולה לדרוש זאת לאחר שהמוכר הפך לחדל פירעון.
בית המשפט העליון קבע כי נימוק זה הוא נימוק משמעותי. במצב רגיל, בו המוכר לא נכנס להליכי פשיטת רגל, הרי שאם הוא אינו עומד בהתחייבותו לשלם את היטל ההשבחה, הרוכש ייאלץ "לרדוף" אחרי המוכר שיעמוד בחובותיו לרשויות, על מנת שניתן יהיה להעביר את הזכויות על שמו והוועדה המקומית לא חייבת לנקוט הליכי גבייה נגד מוכר שלא שילם את היטל ההשבחה. משמע, העניין הזה הוא בין הצדדים – המוכר והרוכש – לפי ההתחייבויות שלהם בהסכם המכר ולפי החוק.
עם זאת, במצב רגיל, רוכש אשר מבקש לקבל את אישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בכדי להעביר את הזכויות במקרקעין על שמו, יכול לשלם את היטל ההשבחה בעצמו ולתבוע לאחר מכן את המוכר על הפרת ההסכם ביניהם. במצב בו המוכר נכנס להליכי פשיטת רגל, הרוכש יכול לשלם בעצמו ולהגיש תביעת חוב כנגד המוכר ולקבל את החלק היחסי שלו. בשני המצבים הללו עומד הרוכש בסיכון כי לא יעלה בידו לגבות את החוב מהמוכר ואין לקבל את האפשרות כי הרוכש ישפר את מצבו דווקא עקב כניסתו של המוכר להליכי חדלות פירעון.
מונע הנזק היעיל והזול – יכולת הצדדים להגן על עצמם מפני חדלות פירעון של המוכר
נימוק נוסף של בית המשפט העליון לקבל את החלטת בית המשפט המחוזי הוא השיקול של מונע הנזק היעיל והזול.
בית המשפט העליון ניסה בפסק הדין לבחון למי מהצדדים הייתה יכולת טובה יותר למנוע מהיקלעות למצב זה מלכתחילה ובכך לעודד את ההתנהגות של הצדדים מכאן והלאה.
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אין ידיעה על מימוש הזכויות, והיא תלויה בפניית הצדדים להסכם המכר. אין הוועדה יודעת אם מי מהצדדים בהליך של חדלות פירעון וגם ממילא אין היא יכולה להגן על עצמה. במקרה שלנו, במשך שנתיים הצדדים לא פנו לוועדה המקומית בבקשה להעביר את הזכויות בנכס המקרקעין, והוועדה המקומית כלל לא ידעה כי התרחש אירוע של מימוש זכויות – כלומר שנחתם הסכם בין הצדדים שנתיים קודם לכן למוכר את הזכויות.
לעומת הוועדה המקומית, הרי שלרוכשת יש כלים להגן על עצמה. היא הייתה יכולה לברר אם על הנכס אותו היא מבקשת לרכוש רובץ חוב היטל השבחה בגין תוכנית משביחה. כמו כן, לרוכשת היו כלים אותם יכלה להכניס בחוזה בין הצדדים, אשר יבטיחו את תשלום היטל ההשבחה.
אפשרות אחת אשר עמדה בפני הרוכשת היא לקבוע בהסכם המכר בין הצדדים כי היא תשלם במקום המוכר לוועדה המקומית ישירות, ואז הצדדים היו יכולים לקזז את הסכום ששולם מכספי התמורה (כפי שנעשה לעתים בהסכמי מכר לצורך פירעון משכנתא הרובצת על הנכס או לצורך תשלומי מסים).
הדרך השכיחה ביותר היא הפקדת חלק מכספי התמורה בנאמנות או החזקת התשלום האחרון בנאמנות (או לצורך קיזוז) אצל הקונה. כך, נוצר תמריץ למוכר לעמוד בהתחייבויותיו על מנת לקבל את הסכום המופקד בנאמנות; הסכום הזה יכול לשמש לתשלום החובות במקום המוכר, כאשר המוכר לא עומד בהתחייבויותיו לפי החוזה; וגם הגנה על סכום הכסף שהופקד בנאמנות במקרה של חדלות פירעון של המוכר. היות וכספי הנאמנות "צבועים" לתשלומי מסים והיטל השבחה, לא ניתן לגעת בהם כי הם לא נכללים במסת הנכסים של המוכר.
סיכום
מכירת נכס מקרקעין היא אירוע המהווה מימוש זכויות לצורך תשלום היטל השבחה. המוכר מכר נכס מקרקעין לרוכשת, אך בחלוף כשנתיים מחתימת ההסכם טרם שולם חוב היטל ההשבחה והמוכר נכנס להליכי פשיטת רגל.
נקבע כי אין לחייב את הוועדה המקומית להנפיק את האישור כל עוד לא שולם החוב משני נימוקים עיקריים: קשה לקבל מצב בו מצבו של הקונה ישתפר בעקבות פשיטת הרגל של המוכר; הקונה הוא מונע הנזק היעיל והזול.
