נציגות דיירים

בדרך כלל, ישנן שתי דרכים שבהם פרויקט התחדשות עירונית רוקם עיר וגידים. בדרך הראשונה, בעלי הדירות בבניין או בכמה בניינים מתאספים יחד ומחליטים כי הם מעוניינים לבחון את האפשרות לבצע פרויקט תמ"א 38 מסוג חיזוק (תוספת בנייה על גבי מבנים קיימים) או מסוג הריסה ובנייה (פינוי בינוי), ומחליטים יחד לפנות לגורמי מקצוע שיבחנו זאת עבורם – עורך דין דיירים, שמאי מקרקעין, יזמים וכו'. בדרך השנייה, יזם פונה לבעלי הדירות ומציע הצעה לביצוע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי ובעלי הדירות בוחנים את ההצעה.

בשתי הדרכים, בדרך כלל ממנים בעלי הדירות נציגות מטעמם.

הנציגות כוללת כמה בעלי דירות בבניין או בבניינים והיא נועדה לסייע לכלל בעלי הדירות להתארגן ולהתנהל מול בעלי המקצוע במשך כל חיי הפרויקט – אדריכל, עורך דין דיירים, יזמים, שמאי, מארגן וגורמים נוספים.

מהי נציגות הדיירים?

נציגות הדיירים אמורה לשמש גורם מולו אמורים אנשי המקצוע לעבוד, כאשר הנציגות אינה מוסמכת לחתום בשם בעלי הדירות או לקבל החלטות משמעותיות בפרויקט. בדרך כלל, הסכם התחדשות עירונית בין בעלי הדירות לבין היזם כולל מקרים רבים שבהם לנציגות יש סמכות להחליט החלטות בנוגע להתנהלות השוטפת של הפרויקט, כאשר במקרים רבים על הנציגות להעביר את הנושא או הנושאים לידיעת בעלי הדירות לקבלת תגובה או התייחסות.

איך נבחרת נציגות הדיירים?

מבחינה משפטית, נציגות הדיירים לפרויקט התחדשות עירונית אינה גוף משפטי ולא נקבעו כללים – לא בחקיקה ולא בפסיקה – לגבי אופן בחירתה. אין חובה חוקית כי נציגות הדיירים תיבחר ברוב של 51% מבעלי הדירות או ברוב של בעלי הדירות שהגיעו לאסיפה שהתכנסה כדי לדון במינוי הנציגות. מוטב אמנם שכך יהיה כדי לייצר לגיטימציה ואמון בין בעלי הדירות כלפי הנציגות שפועלת בדרך כלל בהתנדבות מלאה, אולם אין חובה כזאת.

מומלץ כי נציגות הדיירים תכלול נציגים מכל בניין או כניסה בבניין (כאשר יש כמה כניסות) וכי תכלול מספר אי זוגי של חברים, לצורך קבלת החלטה במקרים של מחלוקת. אפשר כמובן לחלק את התפקידים בין חברי הנציגות, ולעתים הדבר מתבצע באופן טבעי לפי תחומי המומחיות של הנציגים. כך, למשל, אם יש נציג שבא מעולם התכנון או האדריכלות, הגיוני שהוא יהיה יותר מעורב בהיבטים הקשורים לתוכניות המוצעות ולהליכי הוצאת היתר הבניה.

מומלץ כי הנציגות תתחייב כלפי בעלי הדירות כי היא תפעל בשקיפות וללא כל משוא פנים לטובת ייצוג האינטרסים והדעות של בעלי הדירות בבניין או בבניין וכי תצהיר על כל ניגוד עניינים שיש למי מחבריה כיום או שיהיה בעתיד כלפי בעלי הדירות.

תפקידי נציגות דיירים

הסכם מינוי הנציגות שלעתים גם נקרא כתב הסכמה למינוי נציגות אמור להגדיר את תפקידי הנציגות בייצוג האינטרסים ומגוון הדעת של בעלי הדירות בפרויקט. במסגרת תפקידי הנציגות, בין השאר בדרך כלל יהיו הנושאים הבאים:

–        לערוך תהליך מסודר לבחירת אנשי מקצוע שילוו את בעלי הדירות בפרויקט.

–        לאסוף מידע מול אנשי מקצוע לגבי הפרויקט.

–        לסייע בארגון בעלי הדירות תוך הבנה של כלל הדעות והאינטרסים.

–        עדכון שוטף של בעלי הדירות אודות סטטוס הפרויקט, מינוי גורמי מקצוע, קבלת החלטות שוטפות וכיוצא בזה.

–        עריכת מפגשים של בעלי הדירות ותיעוד הפגישות.

–        הבאת נושאים מהותיים במהלך הפרויקט להחלטת בעלי הדירות.