יזם תמ"א 38 לא יוכל לסחור בפרויקט בניגוד לרצון בעלי הדירות
פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט ארוך ומורכב ודורש אמון בין הצדדים – בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי יזם תמ"א לא יוכל להעביר את זכויותיו בפרויקט מבלי לקבל את הסכמת בעלי הדירות וכי בפרויקט מסוג תמ"א 38 חלה חובת גילוי ושקיפות מלאה באשר לזהות היזם, כפי שחלה בפרויקטים של פינוי ובינוי.
פרויקט מסוג תמ"א 38 הוא פרויקט מורכב מאד מבחינה תכנונית וביצועית. בחירת יזם המתאים לביצוע הפרויקט היא קריטית להצלחת הפרויקט. בעלי הדירות הבוחרים להתקשר בפרויקט תמ"א 38 עם יזמים לרוב עורכים מכרז של היזמים ובוחנים את הניסיון הספציפי שלהם בביצוע ובהשלמת פרויקטים מסוג תמ"א 38, את יכולתם הפיננסית, את בעלי המקצוע עמם הם עובדים ואת מהימנותם.
בפרויקטים מסוג תמ"א 38 מתחייב היזם כלפי בעלי הדירות כי הוא יבצע חיזוק של הבניין מפני רעידות אדמה ובתמורה בעלי הדירות בבניין מעניקים לו את זכויות הבנייה הקיימות מכח תמ"א 38. היזם פועל לממש את זכויות הבנייה הנוספות, בונה דירות מגורים חדשות בבניין ומציע אותן למכירה. בפרויקט מסוג זה החשש המרכזי של בעלי הדירות הוא כי לנכס העיקרי שלהם – דירת המגורים שלהם בבניין – ייגרם נזק משמעותי אם הפרויקט לא יושלם, או אם תימנע מהם האפשרות להמשיך לגור בדירתם. לכן, בין בעלי הדירות לבין היזם הנבחר לביצוע פרויקט תמ"א 38 נדרש אמון מיוחד, ובפרט כאשר הבניין אמור להיהפך לאתר בנייה ולגרום לבעלי הדירות לפגיעה באיכות חייהם במשך תקופה לא מבוטלת.
קבוצת בעלי דירות בחולון התקשרה בשנת 2014 עם יזם בשם א.פ.ג הנדסה בהסכם לחיזוק ושיפוץ הבניינים שלהם לפי תמ"א 38 מסוג חיזוק ועיבוי. היזם הציג בפני בעלי הדירות 4 פרויקטים של תמ"א 38 שבוצעו בהצלחה על ידו בת"א וברעננה ואת ניסיונו של היזם במשך 20 שנה בהקמת מבנים למגורים ולמשרדים ברחבי ישראל.
החל מסוף 2014 בעלי הדירות חתמו עם הסכם התמ"א, שקבע כי לצורך החלפת היזם המקורי ביזמים חדשים – יש צורך בהסכמה בכתב ובהחתמת שני הצדדים להסכם.
באמצע 2016 הוקמה חברה ייעודית לפרויקט, אולם הבעלים של חברת הפרויקט לא היה היזם שחתם עם בעלי הדירות – א.פ.ג הנדסה שנקלעה לקשיים כלכליים – אלא חברות אחרות שככל הנראה קנו מהיזם את הזכות לבצע את הפרויקט מבלי לעדכן את בעלי הדירות או לבקש את הסכמתם.
חלק מבעלי הדירות שגילו זאת הודיעו ל-"יזם החדש" כי אין תוקף להסכם התמ"א שנחתם, כי הם לא התכוונו לחתום איתם על הסכם וכי הם מעוניינים להתקשר עם יזם אחר.
היזמים החדשים הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב ובה ביקשו כי בית המשפט יצהיר כי הסכם התמ"א מחייב את כל בעלי הדירות שחתמו על ההסכם.
בית המשפט המחוזי קבע כי בפרויקט תמ"א 38 יש צורך בחובת גילוי ובשקיפות מלאה בהסכם לעניין זהות היזם. לדברי בית המשפט, ההוראה שחלה בסעיף 6 לחוק פינוי ובינוי [עידוד מיזמי פינוי ובינוי] לעניין חובות גילוי ושקיפות בנושא זהות היזם ומי שפועל מטעמו מתאימה להחלה גם בפרויקטים של תמ"א 38.
נקבע כי הסכם התמ"א עם היזמים החדשים אינו מחייב את בעלי הדירות שהתנגדו לו ולא ניתן להעביר את הזכויות מהיזם המקורי ליזמים החדשים ללא הסכמת המשיבים, והסכמה כזו לא ניתנה. תביעת היזמים החדשים נדחית ועליהם לשלם הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך 20,000 ₪ (ה"פ 62104-11-17 עין יהב 3,5,7 חולון בע"מ נ' ברכה דיין ואח').
