סירוב לפירוק שיתוף במקרקעין

תוכן עניינים

בית משפט רשאי לדחות תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

מהו פירוק שיתוף במקרקעין?

על-פי החוק, כל שותף במקרקעין משותפים זכאי לדרוש את פירוק השיתוף – בכל עת, בכפוף לחריגים.

החוק מנסה להקל ככל הניתן על פירוק השותפות אם שותף לשותפות מבקש על כך, לטובת השותפים ולטובת פיתוח המשק כולו, שכן הדבר יכול לגרום לנכסי מקרקעין רבים שיעמדו בשוק ללא כל מעש.  

המקרא מספר לנו על אברהם ולוט (בן אחיו של אברהם) אשר חיו יחדיו כמשפחה ביחד עם הצאן והבקר שלהם עד אשר אירע האירוע (בראשית יג, ו-יב):

"ולא נשא אתם הארץ לשבת יחדיו, כי היה רכושם רב ולא יכלו לשבת יחדיו. ויהי ריב בין רעי מקנה-אברם ובין רעי מקנה-לוט והכנעני והפרזי אז ישב בארץ. ויאמר אברם אל-לוט-אל-נא תהי מריבה ביני ובינך ובין רעי ובין רעיך כי-אנשים אחים אנחנו. הלא כל הארץ לפניך הפרד נא מעלי, אם השמאל ואימנה ואם-הימין ואשמאילה. וישא-לוט את עיניו וירא את כל ככר הירדן כי כלה משקה, לפני שחת ה' את סדם ואת- עמרה כגן-ה' כארץ מצרים באכה צער. ויבחר-לו לוט את כל ככר הירדן ויסע לוט מקדם ויפרדו איש מעל אחיו. אברם ישב בארץ-כנען ולוט ישב בערי הכיכר ויאהיל עד סדום".  

ויפרדו איש מעל אחיו – זו הדרך לפירוק שותפות שאינה רצויה לאחד השותפים, וזהו עיקרון העל בפירוק השיתוף.

חלוקה בעין קודמת

העקרון השני בפירוק השותפות במקרקעין (בהיעדר הסכמה בין השותפים) הוא שיש לעשות ככל האפשר לפרק על דרך החלוקה בעין אם המקרקעין ניתנים לחלוקה, ואז יזכה כל שותף בחלק בהתאם לחלקו בשותפות.

הפסד ניכר לשותפים

העקרון השלישי בפירוק השותפות במקרקעין הוא כי בית המשפט לא יורה על חלוקה בעין של מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה וכן לא יורה על חלוקה בעין אם נוכח לדעת שהחלוקה תגרום "הפסד ניכר לשותפים", ובמקרים אלו פירוק השיתוף יהיה על דרך מכירת המקרקעין למרבה במחיר.

פירוק שיתוף בבניין דירות

העקרון הרביעי הוא אם מדובר בבית הראוי להירשם כבית משותף (בניין) רשאי בית המשפט לצוות על פירוק השיתוף באמצעות הקצאת דירות בבניין לפי החלקים של השותפים.

מתי בית המשפט יסרב לפרק את השיתוף?

החריגים לפירוק השיתוף נובעים מהחוק. למשל, כאשר נכרת הסכם שיתוף השולל או המגביל את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף. אם התנאי השולל או המגביל את זכות זו לתקופה של מעל 3 שנים, רשאי בית המשפט כעבור 3 שנים, לצוות על פירוק השיתוף – "אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין".

בנוסף, עיקרון העל בדבר הזכות לפרק את השיתוף בכל עת כפוף גם לעיקרון תום הלב ולעיקרון איסור השימוש לרעה בזכות, כפי שקבוע בסעיף 14 לחוק המקרקעין.

הירקון 208, תל אביב

בנובמבר 2019 הגיעה תביעה לפירוק שיתוף בדירת מגורים בת 3 חדרים ברח' הירקון 208 בתל אביב לבית המשפט. התובע, יהודנין גרשל, החזיק ב-3/4 מהדירה והנתבע, איתי חן, החזיק ב-1/4 מהדירה.

לפני שגרשל וחן היו הבעלים של הדירה, הדירה הייתה בבעלותם של ז'אק פיטוסי ואנדרה רואימי – אשר התקשרו בהסכם שיתוף וחילקו את הדירה ל-2 דירות, כך שפיטוסי יחזיק באחת ורואימי יחזיק בשנייה.

גרשל קנה מפיטוסי את הדירה שלו מתוך הבנה שיצליח לרכוש את הדירה שבבעלות רואימי ולפעול לאיחוד פיזי בין הדירות, אולם לא הצליח לקנות את החלק של רואימי וזה נמכר למישהו אחר.

גרשל הגיש תביעה לבית המשפט לפירוק שיתוף ולמכירה כפויה של הדירה.

למעשה, מדובר על פירוק שיתוף בדירת מגורים, כאשר השיתוף במתכונת הנוכחית לא פוגע ביכולת של כל אחד מהשותפים להשתמש בדירה – וזאת בעקבות הסכם השיתוף שנותן זכות שימוש ייחודית לכל אחד מהבעלים בחלק מוגדר של הנכס.

בית המשפט הדגיש כי גם מי שפועל לפי הזכות שלו בחוק ומגיש תביעה לפירוק שיתוף צריך לפעול בתום לב. במהלך התביעה, גרשל אישר כי התביעה נועדה כדי לחייב את חן למכור לו את החלק שלו – במחיר שיתאים לגרשל.

בית המשפט קבע כי שימוש בהליך המשפטי על מנת לכפות על הנתבע את מכירת החלק שלו ולא באמצעות ניהול משא ומתן בתום לב, אלא על דרך של כפייה – אינה התנהגות בתום לב ובית המשפט לא יתיר אותה.  

לסיכום, קבע בית המשפט כי היות והתביעה היא ניסיון שלא בתום לב לנצל את הוראות החוק שעוסקות בפירוק שיתוף בכדי לכפות על הנתבע למכור את חלקו במחיר שיהיה לשביעות רצונו של התובע, והיות ואין שיתוף של ממש בין הצדדים – הוחלט לדחות את התביעה לפירוק שיתוף.

(תא 5832-01-18 יהודנין גרשל נ' איתי חן)

עורך דין נדלן ומקרקעין  אוהד שפק
עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק

עו"ד שפק, מייסד המשרד, מומחה בנדל"ן ובמיסוי מקרקעין ומלווה עסקאות נדל"ן מורכבות בישראל, באירופה ובארה"ב.
מרצה בפורומים מקצועיים ומפרסם מעת לעת מאמרים וטורי דעה בעיתונות הישראלית ובעיתונות הזרה.
ממייסדי עמותת משמר הדמוקרטיה הישראלית, הפועלת משנת 2019 לקידום עקרונות וערכים דמוקרטיים.
מייצג יזמים ובעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, מייצג זוכים וקבוצות זוכים בפרויקטים של מחיר למשתכן ומתמחה בנושאי ירושה, צוואות ועיזבונות. לפרטים ושאלו מוזמנים לצור קשר.
כתובות המשרד: ירושלים רחוב קרן היסוד 34.
רמת גן: מנחם בגין 7 (בית גיבור ספורט - קומה 33).
טלפון: 02-6775435

השאר תגובה

תוכן עניינים
סירוב לפירוק שיתוף במקרקעין

אודות

המשרד מתמחה בנדל”ן ובמיסוי מקרקעין, בנושאי ירושה צוואות ועיזבונות, וכן ובליטיגציה בבתי המשפט. המשרד משלב מומחיות בתחומי משפט מגוונים תוך הבנה והיכרות מעמיקה עם הרגולציה בישראל ועם הסביבה העסקית.

כתובות המשרד :
ירושלים רחוב קרן היסוד 34. 
רמת גן: מנחם בגין 7 (בית גיבור ספורט – קומה 33).

צרו קשר

פוסטים אחרונים

עקבו אחרינו

לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני אנא השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

דילוג לתוכן