עולה חדש – הטבות מס

רכישת דירת מגורים בישראל מחויבת בתשלום מס רכישה של 8% משווי הדירה הנרכשת, אלא אם לרוכש אין ברשותו דירת מגורים בישראל (או שיש ברשותו חלקי דירות שאינם עולים כדי דירת מגורים – שליש דירה או מחצית דירה כאשר מדובר בדירת ירושה).

מחוסר דיור כאמור ישלם מס רכישה מופחת לפי מדרגות הקבועות בחוק ומשתנות מדי שנה, בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן. נכון לשנת 2024, עד לשווי של 1,978,745 ₪ לא יחול מס רכישה לרוכש דירה יחידה שהוא תושב ישראל, על השווי שבין 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ יחול מס של 3.5% ועל השווי שבין 2,347,040 ₪ ל-6,055,070 ₪ יחול מס של 5%.

תושב ישראל לעניין זה יכול להיות גם אדם שתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק.

מס רכישה עולה חדש

תקנות מס רכישה קובעות הנחה ממס רכישה לעולה חדש אשר קונה זכות במקרקעין בשנה שקדמה לכניסתו לישראל ועד ל-7 שנים לאחר כניסתו לישראל. כאשר הזכות במקרקעין יכולה להיות דירת מגורים המשמשת למגורי העולה, בית עסק שישמש לעסק שהעולה או קרובו עובד בו (קרוב = בן זוג, צאצא, הורה, בן זוג של צאצא, אח ואחות), או דירה המשמשת גם למגורים וגם לעסק המשמשת למגורי ולעסקו של העולה.

למגורי העולה

לפי התקנות, על דירת המגורים לשמש למגורי העולה ובתי משפט בישראל דנים לא אחת בביטוי "למגורי העולה" – האם שימוש של כמה חודשים בשנה נחשב מגורים של העולה וכיוצא בזה. כתבנו כבר בעבר על פסקי הדין בנושא זה, ואפשר לקרוא זאת כאן.

הטבה במס רכישה לעולה

התקנות קובעות כי עולה הרכוש זכות במקרקעין לפי התנאים האמורים, יהיה זכאי לשיעור מס של 0.5% עד למדרגה הראשונה (כמעט 2 מיליון ₪) ושיעור של 5% מעל המדרגה הראשונה – וכי ההטבה הזו תהיה אפשרית פעם אחת בלבד לגבי רכישת דירה למגורי העולה ופעם אחת בלבד לגבי רכישת עסק בו הוא או קרובו עובד.

במקרים רבים שבהם העולה רוכש את דירתו היחידה, שיעורי מס הרכישה לדירה יחידה יהיו נמוכים משיעורי המס המוטבים המוקנים לעולים חדשים, ולכן לרוב אין בהטבה כל תועלת לעולים.

אולם, אם לעולה יש כבר דירת מגורים בישראל, והוא רוכש דירה נוספת למגוריו – ההטבה תהיה מאד משתלמת, שכן הוא יהיה זכאי לתשלום מס מופחת מאד במקום לשלם 8%.

משרד האוצר פרסם באפריל 2024 תזכיר חוק לתיקון ההטבה הניתנת לעולים חדשים.
לדעת משרד האוצר, במקרים שבהם לעולה חדש יש דירת מגורים כבר בישראל, אחת או יותר, והוא רוכש דירת מגורים שאיננה דירתו היחידה, גם אם היא צפויה לשמש למגוריו, אין הצדקה שהוא ישלם שיעורי מס נמוכים, שכן מצבו דומה למצבו של תושב ישראל אחר הרוכש דירת מגורים נוספת.

הטבה לעולה חדש – רק לעולה שאין לו דירה בישראל

על כן, משרד האוצר מבקש לתקן את התקנות – כך שההטבה לעולה חדש במס רכישה תינתן אך ורק לעולה שאין ברשותו דירת מגורים בישראל.

הקטנת מס רכישה לעולה שקונה את דירתו היחידה בישראל

כמו כן, משרד האוצר ביקש לשנות את התקנות ולהגדיל את ההטבה במס רכישה עבור עולים חדשים שאין ברשותם דירת מגורים בישראל.

לפי התיקון לחוק, שאושר בכנסת ביולי 2024, נקבע כי:

(1) אם שווי הזכות הנרכשת תהיה עד 6,000,000 שקלים חדשים, העולה החדש ישלם מס רכישה כדלהלן: (א) עד לחלק הפטור (לשנת 2024 מדובר ב-1,978,745 ₪) – לא ישולם מס בדומה לתושב ישראל מחוסר דירה (ב) על חלק השווי העולה על הסכום הפטור ועד לסכום של 6,000,000 ₪ – 0.5%. 

(2) אם שווי הזכות הנרכשת עולה על 6 מיליון ש"ח – הרי שעל הסכום שמעבר ל-6 מיליון ש"ח, ישולם מס לפי מדרגות המס החלות על תושבי ישראל ללא מתן כל הטבה (כלומר, נכון לשנת 2024 – סך של 8%). 

(3) אם שווי הזכות הנרכשת עולה על 20 מיליון ש"ח (נכון לשנת 2024) – לא תינתן הטבה לעולה. 

מתוך רצון להגן על האינטרסים של מי שעלה לישראל לפני השינוי של התקנות, עולה שיום עלייתו לישראל הייתה לפני שינוי התקנות, יוכל לבחור אם יחולו עליו התקנות הישנות או התקנות החדשות.

אם עולה חדש רכש כבר דירת מגורים יחולו עליו התקנות הישנות, ולא יוכל לבקש כי יחולו עליו התקנות החדשות.