עליית מע"מ ודירות חדשות

ועדת הכספים של הכנסת אישרה בסוף פברואר 2024 את ההצעה לפיה החל מ-1 בינואר 2025 יעלה שיעור המע"מ ב-1%, כך שהמס על עסקה בישראל יעמוד על 18% במקום 17% כיום. ההצעה צריכה לעבור לאישור מליאת הכנסת, אולם נראה כי הכנסת תאשר את ההצעה כחלק מהתוכנית המאזנת של הממשלה לשנת 2024. 

איך עליית מע"מ תשפיע על רוכשי דירות חדשות או משרדים חדשים? 

הסכמי מכר כמעט תמיד כוללים סעיף לפיו כל תשלום על חשבון הנכס, בין אם הוא דירה או משרד או חנות, כולל מע"מ בשיעור החוקי כפי שהוא בתוקף ביום חתימת ההסכם, וכי כל שינוי בשיעור המע"מ יחול על הקונה. לרוב הסכמי הרכישה כוללים גם סעיף כי הקונים מתחייבים לשאת במע"מ בגין כל תשלום אחר שהם חייבים בו לפי ההסכם אם חל לגביו מע"מ, ובכלל זה תשלומי חובה, אגרות, השתתפות בהוצאות רישום הבית המשותף, שינויים ותוספות שיבוצעו בדירה או במשרד, תוספת למחיר הנכס אשר תתווסף בהתאם להסכם הרכישה, הפרשי הצמדה למדד, ריבית פיגורים בגין תשלומים וכיוצא בזה. 

20/80 ועליית מע"מ

יזמים וקבלנים רבים יצאו בשנים האחרונות במבצעים שיווקיים רבים כדי לעודד רכישת דירות ומשרדים. בין המבצעים ניתן למנות תנאי תשלום ופריסה מאד אטרקטיביים לקונים, כדוגמת 20/80 – תשלום של 20% בחתימה ו-80% במסירת הדירה החדשה או לעתים גם 10/90 – תשלום של 10% בחתימת החוזה והיתר עם השלמת הבניה. 

המשמעות במקרה זה היא שחלק משמעותי מהתשלום עבור הדירה יושפע מעליית המע"מ, ותהיה התייקרות של 1% בגין עליית המע"מ על כל התמורה שלא שולמה. עלייה זו תהיה גם על ההצמדה למדד תשומות הבנייה. 

הקדמת תשלומים

כדי לחסוך את ההתייקרות במחיר הנכס עקב עליית המע"מ, יש לבחון הקדמת תשלומים בשנת 2024, אולם לשם כך יש לבחון את הסכם הרכישה. הסכמים רבים קובעים כי הקונים אינם רשאים להקדים את מועד ביצוע תשלום כלשהו על חשבון התמורה לעומת המועדים הנקובים בהסכם אלא אם קיבלו לכך את הסכמת החברה המוכרת מראש ובכתב. ישנם אף הסכמים אשר קובעים כי אם הקונה יקדים את ביצועו בפועל של תשלום כלשהו מתשלומי התמורה, ללא קבלת הסכמת החברה המוכרת מראש ובכתב, יראו את התשלום שביצע כאילו שולם במועד הנקוב בחוזה לתשלום (על אף ששולם קודם לכן) והקונה יחויב בהפרשי הצמדה ולא יהיה זכאי להטבה כלשהי בגין הקדמת התשלום.

משכנתא או מע"מ

נכון להיום, מרבית רוכשי הדירות החדשות מקבלנים לא נוטל משכנתא בעת הרכישה בגלל לוח התשלומים הנוח שמציעים מרבית הקבלנים – 20/80 או 15/85 או 10/90 כאמור לעיל, וקבלת המשכנתא מתבצעת רק לקראת מסירת הדירה עם השלמת הבניה.

עם זאת, וככל והקונים יחליטו להקדים תשלומים – בין אם כדי להימנע מהצמדה למדד תשומות הבניה או מעליית המע"מ – ייתכן ותהיה נטייה להקדים את נטילת המשכנתא, ולבחור לשלם ריבית על המשכנתא מאשר "לספוג" הצמדה למדד או את עליית המע"מ.   

עליית מחירי הדירות החדשות

לפני שנת 2014, קבלנים היו יכולים לגבות שכר טרחת עו"ד כרצונם וללא הגבלה. בשנת 2014 חוקקה הכנסת הגבלה על גובה שכר טרחת עו"ד, אשר עומדת לשנת 2024 על 5,374 ₪ בתוספת מע"מ או 0.5% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ לפי הסכום הנמוך מביניהם. מה שקרה בפועל הוא שהקבלנים גילמו את שכר טרחת עו"ד אותו הם שילמו במחירי הדירות והעלו את מחירי הדירות.

על כן, ההנחה היא שהקבלנים יגלמו את העלייה במע"מ במחירי הדירות, אשר יעלו בהתאמה. 

מה בודקים כשקונים דירה מקבלן? לחצו כאן למידע.