פטור מהיטל השבחה הליך שיוך בקיבוצים

בהתאם לחוק התכנון והבניה, בעלים של נכס מקרקעין או חוכר לדורות מחויב בתשלום היטל השבחה לרשות המקומית שבשטחה מצוי הנכס, אם חלה השבחה בנכס שלו בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בו ובין בדרך אחרת. היטל ההשבחה משולם לכל המאוחר במועד מימוש זכות החייב במקרקעין. 

השבחה

לשם קיומה של השבחה כהגדרתה בחוק לעניין קביעת חבות בהיטל השבחה צריכים להתקיים שני תנאים מצטברים:

(1) שווי הקרקע עלה. 

(2) עליית השווי נגרמה כתוצאה מאחת  מ-3 הפעולות התכנוניות המפורטות בחוק בלבד.

במילים אחרות, לא ייגבה היטל השבחה בגין עליית שווי מקרקעין שנגרמה למשל כתוצאה מעליית שווי עקב שינויי הביקוש בשוק. כמו כן, לא ייגבה היטל השבחה בשל אחת מפעולות התכנון הנזכרות בסעיף, אשר לא הביאה בפועל לעליית שווים של המקרקעין (למשל קיומה של תכנית מתאר מקומית שלא העלתה את שווי המקרקעין). 

תכליתו של היטל ההשבחה היא שמי שהתעשר בשל פעילות נורמטיבית של רשויות התכנון ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען.

חלף היטל השבחה

לצד זאת, ביחס לחלק מן המקרקעין המוגדרים כמקרקעי ישראל, קיים הסדר שונה המכונה "חלף היטל השבחה. 

כלומר לפיו רשות מקרקעי ישראל משלמת לרשויות המקומיות נתח מסוים מהתקבולים בגין עסקאות, כתחליף לתשלום דמי השבחה. כך למשל, חוכר לדורות במקרקעי ישראל לא יישא בתשלום היטל השבחה, ויחול הסדר חלף היטל השבחה אם יתקיימו שלושה תנאים – ייעוד הקרקע היה חקלאי; ייעודה של הקרקע שונה; ובנוסף לכך החוכר לדורות אינו יכול לנצל את הקרקע בהתאם לייעודה החדש אלא במסגרת של תיקון חוזה החכירה המקורי או בעריכת חוזה חכירה חדש.

הליכי שיוך

בשנים האחרונות בוצע בקרקעות של קיבוצים שונים הליך שיוך במסגרתו הקיבוצים השיבו את זכות החכירה לדורות בקרקע לידי רשות מקרקעי ישראל, אשר התקשרה במישרין עם חברי הקיבוץ והעניקה להם את הזכויות בקרקע.

שיוך זכויות

במסגרתם של הליכי שיוך זכויות שבוצעו בקיבוצים התעוררו אפוא שאלות עקרוניות ביחס לסוגיית חבות בהיטל השבחה של הקיבוצים. בכלל זה למשל : האם הליך השיוך מהווה השבחה במקרקעין? האם ההשבחה יצרה לקיבוצים התעשרות?  האם הקיבוצים מימשו זכות במקרקעין באופן המקים חבות בהיטל ההשבחה? 

בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים קבע כי יש לחייב את הקיבוצים שהיו צד להליך בתשלום היטל השבחה במסגרת הליך שיוך.

ואולם, קיבוץ שדה נחמיה ו-16 קיבוצים נוספים ערערו על פסק דין זה.

בית המשפט העליון קיבל את ערעורם וקבע כי אין להשית עליהם חבות בהיטל השבחה.

בית המשפט העליון נעץ את קביעתו בכך שבהליכי שיוך הקיבוצים לא מתעשרים בהיבט כספי ישיר – שהוא העומד במרכזם של דיני היטל ההשבחה. שכן, הקיבוצים וויתרו על חלק מן הקרקעות שנכללו בחוזי החכירה שלהם, מבלי לקבל תמורה ממשית בעבורן – להוציא תועלת דמוגרפית וחברתית שאינה מהווה תחליף להתעשרות קונקרטית מן הסוג הממוני שנבחן במסגרת שומות לצורך היטל השבחה,  בהיותה תועלות ספקולטיבית שלא ברור בשלב זה אם תתגשם, ושאין לה קשר ישיר לעליה בשווי המקרקעין.

מימוש זכויות

בית המשפט העליון אף הבהיר כי רק העברת בעלות במקרקעין – ולחילופין העברת זכות חכירה לדורות אשר קרובה במהותה להעברת בעלות – מהווה "מימוש זכויות" לצורך חיוב בהיטל השבחה. 

אמנם, בהליכי שיוך, הקיבוצים משיבים את זכות החכירה לדורות בקרקע לרשות מקרקעי ישראל,  אשר מתקשרת במישרין עם החברים בקיבוץ.  אולם לא מדובר ב- "מימוש זכויות" של הקיבוץ, שכן חל על קיבוצים איסור להעביר קרקעות שהוחכרו לו ישירות לחברי הקיבוץ.  איסור זה אשר קבוע בחוזי החכירה שנחתמו בין רשות מקרקעי ישראל לבין הקיבוצים אינו טכני, אלא מהותי ומושתת על העיקרון לפיו אין מדובר במימוש זכויות.

בהחלטתו בדבר היעדר חבות קיבוצים בהיטל השבחה, בית המשפט העליון אף נתן דעתו לכך שגם אם הקיבוצים אינם חבים בהיטל השבחה,  הרי שחברי הקיבוץ שלהם הוקצו המגרשים במסגרת הליך השיוך, משלמים גם משלמים סכומים ניכרים – לרשות מקרקעי ישראל בשים לב לשומות העדכניות של הקרקע. כמו כן, במסגרת הליכי שיוך מתקיים הסדר חלף היטל השבחה לפיו כאמור רשות מקרקעי ישראל משלמת לרשויות המקומיות נתח מסוים מהתקבולים בגין עסקאות, כתחליף לתשלום דמי השבחה.

(להרחבה ראו: בר"מ 7560/22 קיבוץ שדה נחמיה ו- 16 אחרים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גליל עליון)