פינוי בינוי – אחוז ההסכמה

בסוף נובמבר 2021 נכנס לתוקף חוק ההסדרים לשנות התקציב 2021 ו-2022 (או בשם הרשמי: חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"ב-2021) ובו מספר תיקונים בעולם ההתחדשות העירונית.

רף ההסכמות הנדרש עבור פרויקט פינוי-בינוי

השינוי המרכזי עליו הוחלט נוגע לפרויקטים של פינוי-בינוי ולתנאי הבסיסי אם פרויקט מסוג זה ייצא לדרך – היקף ההסכמות הנדרש מצד בעלי הדירות בפרויקט. בעקבות תיקון החקיקה, הרוב הנדרש בכדי לקדם את הפרויקט יפחת מ-80% ל-66% מכלל בעלי הדירות באותו מתחם פינוי ובינוי, ובתנאי שמתקיימים 2 תנאים: (א) שבכל אחד מהבניינים באותו מתחם ישנה הסכמה של לפחות 60% מבעלי הדירות (ב) ושהם (ה-66% שמסכימים לקדם את הפרויקט) מחזיקים בלפחות 50% מהרכוש המשותף בכל בניין ובניין במתחם.

אם יתקיימו אותם תנאים, המשמעות היא שניתן לקדם פרויקטים של פינוי-בינוי רק לאחר החתמת 2/3 מבעלי הדירות ואז להגיש תביעה כנגד הסרבנים.

תנאים לביטול עסקה – פינוי בינוי + תמ"א 38

חוק ההסדרים הוסיף סעיף לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) שעוסק באפשרות לבטל את העסקה גם לאחר שנחתם הסכם עם היזם. הוראת הסעיף קובעת כי רשאים רוב בעלי הדירות בבניין, כולל גם מי שלא חתם על הסכם עם היזם, להחליט באסיפה כללית על ביטול העסקה אם היזם לא התקשר בעסקה עם לפחות 1/2 מבעלי הדירות בבניין מיום שנחתם החוזה הראשונה או לא התקשר עם 3/5 מבעלי הדירות בתוך 4 שנים מיום שנחתם החוזה הראשון. ניתן יהיה גם לבטל את העסקה אם היזם לא הגיש תוכנית מפורטת בדבר הפרויקט למוסד תכנון תוך 4.5 שנים מיום שנחתם החוזה הראשון.

צריך לקחת בחשבון שהתיקון לחוק קובע כי אם בוטלה העסקה עם היזם, הרי שהיזם יהיה זכאי לתשלום מבעל הדירה שביטל את העסקה, והוראות לעניין התשלום ייקבעו בעתיד על-ידי שר המשפטים.

פרוצדורה דומה בדבר ביטול עסקה על-ידי בעלי הדירות נקבעה גם ביחס לפרויקטים של תמ"א 38 (בסעיף 5ג לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)) כאשר שם נקבע כי ניתן יהיה לבטל אם 50% או פחות מבעלי הדירות חתמו על הסכם התמ"א ב-18 חודשים ממועד שחתם בעל הדירה הראשונה או אם תוך 3 שנים מהחתימה הראשונה היזם לא הצליח להגיע לרוב הנדרש או אם היזם לא הגיש בקשה להיתר בניה תוך 3.5 שנים מיום חתימת בעל הדירה הראשון על הסכם התמ"א.

זכויות קשישים

התיקון לחוק פינוי בינוי כלל גם שינוי הגדרת המונח קשיש, אשר מוגדר מעתה אדם שמלאו לו לפחות 70 שנה ביום בו נחתמה עסקת פינוי-בינוי ראשונה (להבדיל מ-75 שהיה עד התיקון) ובלבד שהתגורר לפחות שנתיים באותה דירה.

כמו כן, נקבע כי בעל דירה המתגורר בדירה והוא לפחות בן 75 (להבדיל מ-80 עד התיקון) ומסרב לפרויקט פינוי-בינוי, לא יראו אותו כסרבן וההתנגדות שלו תהיה סבירה אלא אם הציעו לו את החלופות הקבועות בחוק – מעבר לבית הורים / רכישת דירה חלופית ששווייה דומי לשווי הדירה שתימסר לקשיש / קבלת סכום כסף בשווי הדירה שתימסר לקשיש בסוף הפרויקט כדי שיוכל לרכוש דירה חלופית.