הקטנת מס שבח ללא קבלות

תוכן עניינים

בשורה משמחת למוכרי דירות: הוראת ביצוע שפורסמה ביום 16.1.2025 על ידי רשות המיסים מאפשרת להכיר בהוצאות בנייה של מוכרי נכסים שהשיפוץ שלהם בוצע לפני כעשור, גם אם הם לא שמרו את הקבלות ואת החשבוניות של הבנייה לצורך הקטנת החוב במס שבח.

פטור ממס שבח – דירה יחידה

 

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח ממכירת נכס מקרקעין. כלומר על קניית נכס (דירה, קרקע, מגרש וכו') במחיר מסוים ומכירתו במחיר גבוה יותר, יש לשלם מס אשר חל על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה ברוטו, בניכוי הוצאות רלוונטיות.

 

עם זאת, בחוק מיסוי מקרקעין נקבעו מצבים שונים בהם ניתן פטור מתשלום מס שבח – למשל כאשר  מדובר במכירת דירה מזכה שהיא "דירה יחידה" – כהגדרתה בחוק, אשר קובע את התנאים לקבלת הפטור, ומפרט את ההגבלות והתנאים שצריכים להתקיים כדי שמוכר דירה יוכל ליהנות מהפטור ממס שבח.

 

במסגרת הפטור ממס שבח שניתן עבור "דירה יחידה", עד לאוגוסט 2013, הוראות סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין, קבעו כי ינתן אחת ל-4 שנים פטור מלא מתשלום מס שבח עבור דירת מגורים יחידה.

 

אולם במסגרת שינוי הוראות החוק בשלהי שנת 2013  בוטל הפטור שניתן אחת ל-4 שנים בגין דירה מזכה שהיא דירה יחידה. תחת זאת, נקבע כי ינתן פטור ממס שבח עבור "דירה יחידה" עד לסכום מרבי של 5,008,000 ₪ (נכון ל-2025), כאשר החלק משווי הדירה שעולה על תקרת הפטור יחויב במס.

 

למעשה, שינוי הוראות החוק הביא לצמצום עילות הפטור וכפועל יוצא וישיר – לגידול בדירות שמכירתן חויבה בתשלום מס שבח.

 

הפחתת מס השבח

 

לצד הפטור מתשלום מס שבח, חוק מיסוי מקרקעין קובע בסעיף 39 כי בקביעת סכום השבח ניתן לקזז הוצאות מסוימות שהוציא המוכר לצורך השבחת הנכס – מיום הרכישה ועד ליום המכירה של הנכס ובכך להקטין את גובה המס. 

 

כך, הוצאות כדוגמת עבודות שיפוץ ובנייה שהשביחו את הנכס; מס רכישה ששילם לרשות המסים עם רכישת הנכס; ריבית ששילם על הלוואה שנטל או משכנתא שלקח בכדי לממן את רכישת הנכס; שכר טרחת עורך דין, הוצאות למתווכים ושמאים, היטל השבחה ששולם בגין המכירה, וככלל – הוצאות שנועדו להעלאת שווי הנכס ולא לשמירת הקיים (כדוגמת אחזקה שוטפת).

 

יצויין כי על ההוצאות להיות סבירות וכי גם עבודה עצמית של המוכר עלולה להיות מוכרת כהוצאות בגין השבחת הנכס.

 

ואולם, לצורך ניכוי הוצאות אלו, על מוכר הדירה להציג אסמכתאות שונות המוכיחות כי הוא אכן שילם את ההוצאות להן הוא טוען. 

 

כך, נוצר מצב בו אנשים שביצעו עבודות בנייה ושיפוץ בדירתם היחידה לפני שינוי החוק בשנת 2013, לא טרחו לשמור אסמכתאות המעידות על הוצאותיהם בגין השבחת הנכס – משום שלא היה בכך כל צורך. שכן, כאמור, עד לאוגוסט 2013 הם היו זכאים לפטור מלא ממס שבח אחת ל-4 שנים ולא נדרשו להציג כל אסמכתא על הוצאותתיהם לצורך ניכויים מסכום השבח. 

 

כפועל יוצא, נוצר מצב אבסורדי בו מוכרי דירות נדרשו לשלם מס שבח בסכומים גבוהים – מבלי כל יכולת לבקש מרשויות המס כי ינוכו מסכום השבח הוצאות הבניה שאכן שולמו על ידם!

 

על מנת לתקן מצב זה ולשים לדבר קץ, רשות המיסים פרסמה ביום 16.1.2025 הוראת ביצוע המסדירה מחדש את הנהלים לעניין הכרה בהוצאות בנייה של מוכרי נכסים. להלן נפרט את עיקריה.

 

ראשית, על המוכר המבקש לנכות מסכום השבח הוצאות בנייה ששולמו על ידו להודיע למנהל מיסוי מקרקעין כי אין בידיו אסמכתאות באמצעות מילוי טופס "דיווח על הוצאה בגין בניה במכירת דירת מגורים מזכה ללא אסמכתאות" אשר תצורף להצהרה שמגיש המוכר לרשות המיסים.

 

במסגרת הדיווח על המוכר לפרט את סכום ההוצאה המדווח, אופן קביעתו ,פירוט העבודות שנעשו, מסמכים המעידים על תשלום כגון העתק צ'ק/העברה בנקאית/משיכת  והפקדת מזומן וכדומה. 

 

כמו כן, יש לצרף הסכמים וחוזים חתומים על ידי הצדדים ואשר קובעים את מהותה  וסכומה של ההוצאה הנדרשת כגון: הסכמי מתן שרותי בניה עם קבלן מבצע, מנהל עבודה,  אדריכל, ומהנדס. כן, על המוכר לצרף כל מסמך נוסף שיש בו כדי להעיד על הוצאות הבניה ששילם כגון: הערכת שווי שמאית לצורך  ביטוח או לצורך שיעבוד הנכס למתן הלוואה בה יש התייחסות לעלויות הבניה; הסכמי  הלוואה שניתנה בגין הבניה ממוסד פיננסי, הצהרות של קבלן הביצוע/קבלן משנה על  ביצוע העבודה וכל מסמך אחר.

 

יצויין כי במידת הצורך, המפקח רשאי לתאם ביקור בנכס על מנת לתעד את הבניה ולאמוד את סכום ההוצאות שנדרש לשם ביצועה.

 

גובה הוצאות הבניה

 

באשר למוכרי נכסים שהשיפוץ שלהם בוצע לפני 1.1.2014

 

הראות הביצוע מאפשרת להכיר בהוצאות בנייה של מוכרי נכסים שהשיפוץ שלהם בוצע לפני 1.1.2014, גם אם הם לא שמרו את הקבלות ואת החשבוניות של הבנייה לצורך הקטנת החוב במס שבח. נקבע כי סכום עלויות הבניה יוערך על בסיס מחירון ואומדנים המקובלים בענף הבנייה ללא מע"מ וללא רווח קבלני ששיעורו 15%. 

 

במקרים חריגים בלבד, המפקח מטעם רשות המיסים רשאי לדרוש מהמוכר להמציא בנוסף גם אישור רואה חשבון לפיו לא מדובר בהוצאה שנדרשה/תידרש על ידי המוכר כהוצאה בהתאם לפקודת מס הכנסה או בגין מכירת נכס אחר.

 

באשר למוכרי נכסים שהשיפוץ שלהם בוצע לאחר  1.1.2014:

 

עבודות בניה שבוצעו לאחר 1.1.2014 ושאין בידי המוכר אסמכתאות בגינן – הוראת הביצוע קובעת כי ינוכו 2/3 בלבד מסכום עלויות הבניה ללא מע"מ וללא רווח קבלני בשיעור 15% – אך זאת בכפוף לכך שהמוכר המציא אישור רואה חשבון כי ההוצאה לא נדרשה/ לא תידרש על ידי המוכר כהוצאה בהתאם לפקודת מס הכנסה או בגין מכירת נכס אחר. 

 

אי המצאת אישור רואה חשבון מבלי שהמוכר הציג נימוקים ראויים תגרור סירוב מצד רשויות המס לנכות את עלויות הבניה מסכום השבח.

 

תשלום במזומן

 

אם התשלום במזומן בוצע משנת 2019 ואילך, מומלץ לוודא מראש בטרם הגשת הבקשה לניכוי הוצאות הבניה ממס השבח לרשות המיסים, כי מדובר בסכום שאינו עולה על הסכום שמותר לשלם במזומן על פי החוק לצמצום השימוש במזומן.

 

זאת, משום שהוראת הביצוע שפורסמה מורה למפקח מטעם רשות המיסים אשר בוחן את הבקשה לניכוי הוצאות בניה ללא אסמכתאות, כי אם הוא מצא כי ההוצאה שולמה במזומן החל מיום 1/1/2019 ואילך, עליו להעביר את המידע לממונה האזורי, לצורך בדיקת עמידה בתנאי חוק צמצום השימוש במזומן.

 

להרחבה: קראו את הוראת הביצוע בנוסח שפורסם על ידי רשות המיסים.

 

עורך דין נדלן ומקרקעין  אוהד שפק
עורך דין נדלן ומקרקעין אוהד שפק

עו"ד שפק, מייסד המשרד, מומחה בנדל"ן ובמיסוי מקרקעין ומלווה עסקאות נדל"ן מורכבות בישראל, באירופה ובארה"ב.
מרצה בפורומים מקצועיים ומפרסם מעת לעת מאמרים וטורי דעה בעיתונות הישראלית ובעיתונות הזרה.
ממייסדי עמותת משמר הדמוקרטיה הישראלית, הפועלת משנת 2019 לקידום עקרונות וערכים דמוקרטיים.
מייצג יזמים ובעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, מייצג זוכים וקבוצות זוכים בפרויקטים של מחיר למשתכן ומתמחה בנושאי ירושה, צוואות ועיזבונות. לפרטים ושאלו מוזמנים לצור קשר.
כתובות המשרד: ירושלים רחוב קרן היסוד 34.
רמת גן: מנחם בגין 7 (בית גיבור ספורט - קומה 33).
טלפון: 02-6775435

השאר תגובה

תוכן עניינים

אודות

המשרד מתמחה בנדל”ן ובמיסוי מקרקעין, בנושאי ירושה צוואות ועיזבונות, וכן ובליטיגציה בבתי המשפט. המשרד משלב מומחיות בתחומי משפט מגוונים תוך הבנה והיכרות מעמיקה עם הרגולציה בישראל ועם הסביבה העסקית.

כתובות המשרד :
ירושלים רחוב קרן היסוד 34. 
רמת גן: מנחם בגין 7 (בית גיבור ספורט – קומה 33).

צרו קשר

פוסטים אחרונים

עקבו אחרינו

לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני אנא השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

דילוג לתוכן