רפורמה בפינוי בינוי

עו"ד אוהד שפק
עו"ד אוהד שפק

תזכיר חוק שפורסם באפריל 2020 בעקבות עבודת צוות-משרדי מציע להגביל את כוחם של היזמים ולהוריד את אחוז הסרבנות כדי לקדם פרויקטים של פינוי ובינוי.

 

בתוכנית האסטרטגית לדיור עד לשנת 2040 נקבע כי ללא התחדשות עירונית בהיקפים משמעותיים מדינת ישראל תעמוד בפני קושי של ממש היות ויאזלו הקרקעות הפנויות המיועדות לבינוי במרכז הארץ. לפיכך, הומלץ לייעל את השימוש בקרקע הקיימת באמצעות ציפוף הבינוי – ובתוך כף לעלות מרף שבו 12% מכלל הבנייה השנתית יהיה התחדשות עירונית לכך שמתוך כל התחלות הבנייה התחדשות עירונית תעמוד על סך של 46% לקראת שנת 2040.

 

באפריל 2020 פורסם תזכיר חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תיקון מס’ 7). עיקרי התזכיר המוצע הם כדלהלן:

 

  • הפחתת הרוב הדרוש לשם הגשת תביעה כנגד בעל דירה המסרב סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי ובינוי במתחם שלו. אם כיום יש צורך ברוב של 80%, תזכיר החוק מציע להפחית את הרוב הדרוש ל-66.66% מכלל בעלי הדירות.

 

  • הגבלת זמן ליזמים – מוצע כי אם חלפה תקופה של שנתיים והיזם לא התקשר בעסקת פינוי ובינוי עם יותר ממחצית מבעלי הדירות בבניין / במתחם, או אם חלפה תקופה של 4 שנים ולא הוגשה תכנית לפינוי ובינוי למוסד תכנון, יהיו רשאים רוב בעלי הדירות בבניין להחליט כי אינם מעוניינים יותר בעסקה עם אותו יזם. אם החליטו בעלי הדירות כאמור, הם יהיו רשאים לבטל את העסקה מבלי שיראו אותם כמפרים הסכם התקשרות כלשהו עם היזם, והיזם יהיה זכאי לתשלום בסכום שייקבע בתקנות.

 

  • סירוב של בעל דירה לפרויקט פינוי ובינוי הנובע משימוש שלא כדין או מבנייה שלא כדין – לא אחת בעלי דירות מסרבים לעסקאות פינוי ובינוי משום שהרחיבו את דירתם ללא היתר בניה, פיצלו אותה למספר יחידות דיור ללא היתר בניה, משתמשים בה לצורך הפעלת עסק, או שהם גידרו חלק מהרכוש המשותף של הבניין וסיפחו אותו לדירה שלהם. במקרים רבים אלו, בעלי הדירות הללו מסרבים לפרויקט פינוי ובינוי שכן אין להם תמריץ גדול להיכנס לפרויקט כזה. תזכיר החוק קובע אפשרות לקבוע כי אותו בעל דירה לא יבוא במניין בעלי הדירות בבניין לצורך קביעת הרוב הדרוש לשם הגשת תביעה נגד הדיירים הסרבנים.

 

  • פרטים מחייבים שיש לכלול בעסקת פינוי ובינוי – לאור פערי המידע בין השחקנים בשוק ההתחדשות העירונית, ובמיוחד בין בעלי הדירות ליזמים, תזכיר החוק מציע לקבוע את פרטים מסוימים שיהיו חובה בהסכם פינוי ובינוי. הפרטים אמנם נראים טריוויאליים ועל-פי רוב מופיעים בכל הסכם פינוי ובינוי אך מוצע שהחוק יחייב כי הם חייבים להיכלל, אחרת לא תוכר עסקה כזו כעסקת פינוי ובינוי:

 

  • פרטים אודות היזם, כולל כתובת ודרכי יצירת קשר.

  • המועד בו כל בעל דירה חתם על ההסכם.

  • המועד בו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה בפרויקט.

  • העקרונות לקביעת התמורה שיקבל כל בעל דירה בפרויקט.

  • התחייבות של היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה כדי להבטיח שהוא יעמוד בהתחייבויותיו בחוזה.

  • המועדים המרביים לאישור תוכנית מפורטת, קבלת היתר בניה ומסירת הדירות החדשות.

  • פרטים אודות הגורם שיבצע את עבודות הבניה בהתאם לחוזה או תנאים לבחירת הקבלן המבצע, כולל הניסיון שלו בתחום.

 

ראוי להדגיש כי תזכיר חוק זה, נכון לסוף אפריל 2021, הינו תזכיר חוק בלבד וטרם נחקק על-ידי הכנסת.  

השאר תגובה

אודות

המשרד מתמחה בנדל”ן ובמיסוי מקרקעין, בנושאי ירושה צוואות ועיזבונות, וכן ובליטיגציה בבתי המשפט. המשרד משלב מומחיות בתחומי משפט מגוונים תוך הבנה והיכרות מעמיקה עם הרגולציה בישראל ועם הסביבה העסקית.

כתובות המשרד :
ירושלים רחוב קרן היסוד 34, 9214913
תל אביב: רחוב יהודה ונח מוזס 13 (בית אגיש רבד), 6744252.

פוסטים אחרונים

עקבו אחרינו

לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני אנא השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

דילוג לתוכן