ה-OECD: יש לערוך רפורמה בשוק השכירות בישראל

עו"ד אוהד שפק
עו"ד אוהד שפק

הארגון לשיתוף פעולה ולפיתוח כלכלי, ה-OECD, בו ישראל חברה, פרסם במרץ 2018 סקירה אודות המצב הכלכלי בישראל ביחד עם המלצות מדיניות. הדו”ח המקיף על כלכלת ישראל, אשר מתפרסם כל שנתיים, קבע כי הכלכלה בישראל חזקה וכי קיימת ירידה באי השוויון בהכנסות. בה בעת, הדו”ח קובע כי הפערים הכלכליים במדינה עודם משמעותיים וקיימת חוסר לכידות חברתית. בכדי לקדם את הצמיחה והיעילות במשק הישראלי, כלכלני הארגון ממליצים לקובעי המדיניות בישראל להוביל רפורמה במערכת החינוך, לחזק את התחרות בשווקים היצרניים, לשפר באופן ניכר את מערכת התחבורה הציבורית ואת התשתיות באיזורים נחשלים, בין היתר בערים בעלות רוב ערבי ישראלי.

מחירי הדירות – גבוהים ברמה בינלאומית

לדעת מחברי הדו”ח, ישנה חשיבות רבה לשיפור התפקוד של מגזר הדיור לאור החשיבות של דיור ליציבות הכלכלית, ללכידות החברתית, ליעילות של הייצור וכן להשפעה של כך על מדיניות המיסוי. מאז העלייה החדה של מחירי הדיור בשנת 2007 לצד צניחת מחירים של 25% בעשור שקדם לכך, מחיר הבית הממוצע בישראל נהפך לגבוה – ברמה בינלאומית. נתח הולך ומצטמצם של זוגות צעירים מחזיקים בבעלותם דירה והעלות הממוצעת של משפחות על דיור עלתה. זאת, כאשר חלה עלייה מתונה בלבד בהוצאות השכירות.

המחירים הריאליים של דירות בישראל ממשיכים להיות גבוהים – כאשר המחירים גבוהים יותר מהמחיר הממוצע של המדינות החברות ב-OECD.

בעוד 10 שנים – יידרשו 60,000 התחלות בנייה בשנה

מחירי הדיור ממשיכים להיות גבוהים על אף שמסוף שנת 2016 ניתן לראות סימנים של התייצבות. שוק הנדל”ן עודנו פעיל ונמרץ – מספר משקי הבית המצטרפים לשוק מדי שנה נע כיום סביב 45,000 כאשר הם זקוקים לפתרון בתחום הדיור. לפי ההערכות, בשנת 2026 מספר זה יגדל לכ-60,000, אשר יזדקקו מדי שנה לפתרונות דיור.

רפורמות ממשלתיות מוצלחות להגדלת היצע הדיור

לפי הדו”ח, המחירים הגבוהים של הנדל”ן בישראל נובעים גם מכך שההיצע אינו מדביק את הביקוש. לצד קצב בנייה שאינו עונה על הביקושים הגבוהים, שיעורי הריבית הנמוכים שהונהגו בישראל בתקופה האחרונה מעודדים את המשקיעים לצאת ולהשקיע בשוק הנדל”ן.

לדעת כלכלני ה-OECD, ממשלת ישראל קידמה בשנים האחרונות מספר רפורמות בכדי לנסות ולהגביר את היצע הדיור:

א. תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה – באוגוסט 2014 נכנס לתוקף תיקון 101, אשר זכתה לכינוי “רפורמת הפרגולות” או “רפורמת המרפסות”. בפועל מדובר באחת מהרפורמות הסטטוטוריות המקיפות והמשמעותיות בותר בישראל ואשר עוסקת בקידום הליכים לשיפור מהותי של איכות הבנייה בישראל תוך ייעול, קיצור ופישוט הליכי התכנון והרישוי. התיקון לחוק ביקש להתמודד עם משך הזמן שנדרש לאשר תוכניות בוועדות לתכנון ובנייה – כ-12 עד 15 שנים החל מלידת הדירה על שולחן השרטוטים וכלה במסירת המפתח לדירה לרוכשים.

ב. חוק הותמ”ל – חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע”ד-2014 – ביולי 2014 נחקק חוק הותמ”ל שנועד לאשר תוכניות בנייה גדולות על קרקעות שבבעלות המדינה שהוכרזו כמתחמים מועדפים לדיור. כך, ניתן לאשר תוכניות שכוללות בין 500 ל-750 יחידות דיור בצורה מהירה ויחסית קצרה.

ג.  התוכנית האסטרטגית לדיור – בפברואר 2017 התקבלה בממשלה התוכנית האסטרטגית לדיור לשנים 2040-2017 – תוכנית זו קבעה יעדי פעילות למערכת התכנון, אשר יאפשרו את בנייתן של 1.5 מיליון דירות נוספות הנדרשות למשקי הבית החדשים בישראל בין השנים 2017 ל-2040. תוכנית אסטרטגית זו קבעה יעדים גם לפיזור הגיאוגרפי של הדירות ברחבי ישראל תוך שהיא לוקחת בחשבון את מצוקת הקרקעות הזמינות במרכז הארץ, את התפלגות הביקושים של הנדל”ן ואת היכולת של הפריפריה לקלוט יחידות דיור חדשות.
ד. הקצאת 15 מיליארד דולר לקידום פיתוח כלכלי של המגזר הערבי.

ה. הכנסת חברות בנייה זרות לשוק הישראלי אשר יגבירו את התחרות בשוק הבנייה וכן יסייעו בקידום היעילות בבנייה, שהיא יחסית נמוכה לפי קריטריונים בינלאומיים.

ביקורת על תוכנית מחיר למשתכן

לצד התמיכה ברפורמות לעיל, מחברי הדו”ח מותחים ביקורת על תוכנית מחיר למשתכן של משרד האוצר. על פי הדו”ח, מחיר למשתכן אינה פועלת להגברת ההיצע של קרקע ציבורית ויש לה עלויות לא מבוטלות לתקציב המדינה. כמו כן, התוכנית מעוותת את השוק שכן הזוכים, אשר נהנים מאותה סובסידיה, רוכשים יחידת דיור במקום שלא תואם את הצרכים שלהם וכאשר הם אינם מתכוונים לגור בה כי אם להשכיר אותה לאחרים למטרות רווח. בכך, התוכנית אינה מקדמת את המטרה המקורית של הממשלה ומעודדת השכרה ולא מגורים בדירה שבבעלות הדיירים.

שבחים לחוק שכירות הוגנת

כלכלני ה-OECD מציעים כי ניתן לסייע לזוגות צעירים באמצעות סיוע בשכר דירה על פני מתן עידוד לרכישת דירות. כמו כן, מוצע להנהיג רפורמות בשוק השכירות. הדו”ח מקדם בברכה את חוק שכירות הוגנת (התיקון לחוק השכירות והשאילה שאושר בכנסת ביולי 2017) אשר מסדיר את היחסים בין המשכיר לשוכר, מגדיר את תנאי המינימום בהם דירה תיחשב כראויה למגורים, מתייחס לדמי התיווך ועל מי מוטלת החובה לשלמם, מגדיר את מחויבות המשכיר לתיקונים בדירה וכן מגביל את גובה הערבויות שרשאי המשכיר לדרוש מן השוכר.

הצעה להתרכז בשוק השכירות ולבטל את הפטור המסוים ממיסוי על הכנסה משכירות

בה בעת, כלכלני ה-OECD מציעים לקובעי המדיניות בישראל לבצע התאמות בחקיקה, אשר יגדילו שוק זה. כיום, אחוז השוכרים במדינת ישראל נאמד בכ-31% כאשר הממוצע ב-OECD עומד על כ-37%. על פי הדו”ח, יש להפוך את נושא השכירות לאטרקטיבי יותר עבור הזוגות הצעירים באמצעות הרחבת משך השכירות המינימלית ליותר משנה אחת והגבלת העלאת השכירות בסוף תקופת החוזה. כמו כן, מוצע לבטל את ההטבה הקיימת כיום בכל הנוגע להיעדר מיסוי על שכירות של עד כ-5,000 ש”ח. בנוסף, יש לספק לרשויות המקומיות משאבים הולמים יותר בכדי לממן את שירותי התשתיות המקומיים הנחוצים להקמת מתחמי מגורים חדשים.

התלות של המערכת הבנקאית בשוק הדיור

הדו”ח מדגיש כי גבר הסיכון לא יציבות של המערכת הבנקאית בישראל בשל החשיפה הגבוהה לשוק הדיור, בו המחירים צמחו בשיעור ניכר מאז העשור הקודם. יש להדגיש כי בשנים האחרונות הבנקים בישראל פועלים לצמצם את השקעתם בשוק הדיור ובשל כך מצמצמים את ההלוואות הניתנות לדיור. זוהי גם הנחיית המפקח על הבנקים.

כלכלני הארגון ציינו כי יציבותה של המערכת הבנקאית אינו נתון בסכנה – זאת הן עקב הגבלות בנק ישראל אשר הובילו לעלייה בריבית של המשכנתאות וצעדים בהם נקט משרד האוצר בניסיון לרסן את ההשקעות בנדל”ן, עניין אשר הוביל לצמצום משמעותי בביקושים להלוואות משועבדות על ידי נכסים (משכנתאות).

בה בעת, מדגיש הדו”ח כי על אף הצעדים הממשלתיים שנועדו לצמצם את הסיכונים של המערכת הבנקאית והתלות שלה בשוק הדיור, הרי שבמקרה קיצון – צניחה פתאומית במחירי הדירות או מיתון חריף – החשיפה של הבנקים הישראלים לשוק הדיור עדיין מסוכנת.

השאר תגובה

אודות

המשרד מתמחה בנדל”ן ובמיסוי מקרקעין, בנושאי ירושה צוואות ועיזבונות, וכן ובליטיגציה בבתי המשפט. המשרד משלב מומחיות בתחומי משפט מגוונים תוך הבנה והיכרות מעמיקה עם הרגולציה בישראל ועם הסביבה העסקית.

כתובות המשרד :
ירושלים רחוב קרן היסוד 34, 9214913
תל אביב: רחוב יהודה ונח מוזס 13 (בית אגיש רבד), 6744252.

פוסטים אחרונים

עקבו אחרינו

לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני אנא השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

דילוג לתוכן