שותפות בפרויקט נדל"ן – הלוואת בעלים או הזרמת הון?

קבוצת חברות בשם קבוצת סגל הייתה מעורבת ברכישת בניין ישן בעיר דרזדן שבגרמניה אותו התכוונו לשפץ ולהשכיר. במסגרת רכישת הבניין התקשרה קבוצת סגל עם בנק גרמני אשר נתן ליווי פיננסי לפרויקט. בשלב מסוים החליטה קבוצת סגל לצרף למיזם הנדל"ני שתי שותפות שיזרימו כספים בהתאם לבעלות במיזם – חברה ישראלית וחברה אמריקאית אשר קיבלו יחדיו 30% בפרויקט.

הבעלים בנדל"ן בגרמניה הייתה חברת בת שבבעלות קבוצת סגל והשותפות החדשות העמידו כספים לטובת המיזם במטרה להשקיע בו כשותפות. בשלב מסוים השותפות החדשות התייאשו מהפרויקט והפסיקו את ההשקעה בו, ומשכך דולל היחס של השותפות החדשות בפרויקט. שנה לאחר אותו דילול, ביקשו השותפות שהפסיקו כאמור את ההשקעה בפרויקט כי יושבו להם הכספים שהשקיעו עד כה והעניין התגלגל לבית המשפט המחוזי.

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את התביעה של השותפות וקבע כי אף על פי שהצדדים קבעו בחוזה ביניהם כי הכספים יועברו כהלוואות בעלים, יש לראות את ההשקעות של השותפות החדשות בפרויקט כהשקעות בעלים וכי בסיס ההתקשרות מלמד כי הצדדים כרתו שותפות עסקית שנועדה להפיק רווחים מהפרויקט ולא לתת הלוואות מסחריות שיש להשיבן. בית המשפט הסתמך על כך שבמשך מספר שנים השותפות החדשות לא דרשו את השבת הכספים שהשקיעו, לא דרשו את תשלומי הריבית החודשיים, ונקבע כי להן כל זכות לקבל חלק בפרויקט או בנכס ואין אינן זכאיות לכל תמורה בגין הפרויקט.  השותפות החליטו להגיש ערעור לבית המשפט העליון שהכריע במקרה בפברואר 2020.

השקעה של שותף בפרויקט נדל"ני יכולה להתבצע בכל מיני דרכים, ולכל אחת משמעויות משפטיות שונות. דרך אחת היא באמצעות הזרמת כספים לחברה באמצעותה מבוצע הפרויקט (שלרוב קוראים לה – "חברת הנכס"); דרך שנייה של השקעה בפרויקט היא באמצעות העמדת הלוואה לחברת הנכס. בפן המשפטי, קיימים הבדלים משמעותיים בין דרכי השקעה אלו.

מה ההבדל בין הזרמת הון לבין הלוואת בעלים?

דרך החזר ההשקעה – המעמיד הלוואה, ובכלל זה הלוואת בעלים, לטובת החברה זכאי לדרוש את השבת הכספים שהעמיד, בצירוף הצמדה וריבית על-פי תנאי הסכם ההלוואה. לעומת זאת, בעל מניות המזרים הון לחברה אינו זכאי לדרוש מהחברה את החזר הכספים שהשקיע, וכנגד זאת עומדות לו זכויות מכח היותו בעל מניה, כדוגמת הזכות לקבל דיבידנד, הזכות היחסית לערך שיוותר לאחר פירוק החברה ופירעון חובותיה ועוד.

תחרות מול נושים אחרים במצב של פשיטת רגל – מעמדו של בעל מניה שהשקיע בחברה באמצעות הלוואת בעלים הוא כשל כל נושה אחר. לעומת זאת, בעל מניה שהשקיע בהון החברה הוא בעל נחיתות מובנית, שכן הוא זכאי רק לחלק שיישאר, אם יישאר, מקופת החברה לאחר שהחברה תפרע את חובותיהם של כל הנושים.

שיקולי מס – ריבית המשולמת על הלוואה, כולל גם הלוואת בעלים, מהווה הוצאה המותרת לחברה בניכוי. בעל המניות, הנושה, חב בתשלום מס רק על הריבית שתתקבל. לעומת זאת, חלוקת דיבידנד אינה מהווה הוצאה המותרת לניכוי מבחינת החברה, ולכן בחברה הממומנת באמצעות הלוואות, ישלמו החברה והמשקיע שיעור כולל של מס הנמוך מזה שהיו משלמים אילו מומנה החברה בדרך של השקעה ולא הלוואה.

האם ההשקעה של השותפות החדשות בפרויקט בגרמניה – הלוואת בעלים או הזרמת הון?

התשובה לשאלה הזו היא קריטית כדי לדעת האם לשותפות החדשות, החברה הישראלית והחברה האמריקאית, עומדת הזכות להחזר ההשקעה שלהן גם במקרה בו דוללו האחזקות שלהם בפרויקט.

החוזים בין הצדדים מורכבים משני רכיבים:

(א)   העמדת מימון לקבוצת סגל בדרך של הלוואת בעלים.

(ב)    הענקת אחזקות בפרויקט לשותפות החדשות.

בית המשפט העליון הדגיש כי מדובר בחוזה עסקי, אשר נערך על-ידי אנשי עסקים מנוסים, שבקיאים במסמכים משפטיים והייתה להם אפשרות להסתייע בעורכי דין, ולכן יש להעניק ללשון הברורה של החוזה מעמד כמעט מכריע ואל לבית המשפט לנחש את כוונתם.

בחינת ההסכמים והתנהלות הצדדים בפועל מלמדת כי כל השותפים לפרויקט בחרו כי ההשקעה תהיה בדרך של הלוואות בעלים ולא בדרך של הזרמת הון לפרויקט והצדדים הדגישו כי הדבר נעשה בשל שיקולי מס ולאחר שהתייעצו עם יועץ מס. ההסכם אמנם אינו כולל לוח סילוקין או מתן בטוחה להלוואה, אך קובע את הפרטים המהותיים להלוואה, כדוגמת אופן ההחזר, מועד ההחזר, שיעור הריבית שיחול, וסדר הפירעון של הכספים – חלוקת הרווחים לאחר החזר מלוא ההלוואות. הסכומים הללו נרשמו בדו"חות החשבונאיים כהלוואות ומשכך קבע בית המשפט העליון כי לשותפות החדשות זכות לתבוע מקבוצת סגל החזר של ההשקעות.

בית המשפט העליון קיבל את הערעור, וקבע כי השותפות החדשות זכאיות להחזר הלוואות הבעלים אותן העמידו לטובת הפרויקט, בסכום כולל של 1.73 מיליון אירו, ובהתאם לתנאי ההחזר שנקבעו בהסכמים בין הצדדים.