קיבוץ הוא יישוב שיתופי המאוגד כאגודה שיתופית להתיישבות. עקרונות היסוד של הקיבוץ כללו שיתוף, עזרה הדדית, שוויון וקידום אינטרסים כלכליים שיתופיים.
בהתאם לעקרונות אלו נקבע כי הבעלות בנכסי הקיבוץ תהא של הכלל וכי לחברי הקיבוץ לא יהיו זכויות קניין אישיות בנכסי הקיבוץ. עקרון זה מצא את ביטויו גם בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל אשר קבעה כי בקיבוצים יוחכרו הקרקעות לקיבוץ בלבד ולא לחבריו. בהתאם להחלטה זו החכירה רשות מקרקעי ישראל את הקרקעות במשבצת הקיבוץ לאגודה השיתופית, ונאסר על האגודה (הקיבוץ) להעביר את הזכויות במקרקעין, לרבות בחלקות המגורים, לחברי הקיבוץ.
במהלך השנים חלו שינויים במבנה החברתי ובמרקם החיים בקיבוצים, התפתחו מגמות אינדיבידואליות ובקיבוצים רבים הובע רצון לאפשר העברת נכסים מהכלל לפרט.
בעקבות השינויים הללו, התקבלו במועצת מקרקעי ישראל החלטות המאפשרות לחברי הקיבוצים לקבל זכויות קנייניות בחלקות המגורים והוכרו שתי חלופות עיקריות לשיוך דירות:
שיוך ישיר, שבה חבר הקיבוץ מקבל זכויות בחלקת המגורים המשויכת לו ואז הוא מתקשר בהסכם חכירות ישירות מול רשות מקרקעי ישראל;
שיוך עקיף – חלופת האגודה – בה האגודה השיתופית (הקיבוץ) חוכרת את כל חלקות המגורים מרמ"י ומשלמת לרמ"י את התמורה הנדרשת ואז מחכירה חלקים לחברי הקיבוץ, כאשר האגודה רשאית לקבוע גם תנאי נוספים, כדוגמת הגבלה על העברת הזכויות, משכון הזכויות או העברה בירושה. השיוך בחלופה הזאת נעשה בשני שלבים – קודם הקיבוץ מתקשר עם רמ"י בהסכם חכירה על כל שטחי המגורים (כולל אלו שייבנו בעתיד) ואז מתקשר עם חברי הקיבוץ בהסכמי חכירת משנה. כך, למעשה, האגודה השיתופית יכולה לשלוט על יחידות המגורים ולהטיל מגבלות מסוימות.
בכל אחת מהחלופות יש בפועל 2 שלבים.
השיוך החוזי – החבר מתקשר עם הקיבוץ בהסכם והצדדים מסכימים על "שיוך" יחידת מגורים לחבר.
השיוך הקנייני – החבר מתקשר בהסכם חכירה, בין אם חכירה ישירה מרמ"י ובין אם חכירת משנה מהקיבוץ.
ההחלטה שניתנה לאחרונה (יוני 2026) בבית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים עוסקת בסוגיה בעלת השלכות רוחב על חברי קיבוצים מתחדשים, רשות המסים ושוק השיוך הקיבוצי בכלל: כיצד יש לסווג לצורכי מס רכישה זכויות שנרכשות במסגרת שיוך דירות בקיבוץ – כ"דירת מגורים" או כ"זכות במקרקעין".
בבסיס ההליך עמדה בקשת אישור לתובענה ייצוגית שהגישו יאיר וחנה ארד נגד רשות המסים. לטענתם, חברי קיבוצים שחויבו במס רכישה לפי שיעור החל על "זכות במקרקעין" שילמו מס ביתר, משום שבמקרים הרלוונטיים היה מקום לראות בזכות הנרכשת זכות ב"דירת מגורים", המזכה בחישוב מס מקל יותר, ובמקרים מסוימים אף בפטור או בהקלה משמעותית כאשר מדובר בדירה יחידה.
בעניינם של המבקשים, חברי קיבוץ אלונים, בוצע תחילה שיוך חוזי ובשלב מאוחר יותר, לאחר שינוי מסלול השיוך, נחתם הסכם חכירת משנה במסגרת חלופת האגודה. כאשר הוגשו ההצהרות לרשות המסים, הקיבוץ טען כי הזכויות נרכשו בנאמנות עבור החברים, וכי יש למסות את הזכויות כזכויות ב"דירת מגורים". רשות המסים דחתה עמדה זו, קבעה שאין מדובר בנאמנות מוכרת לצורך הפטור הנטען, וסיווגה את העסקה כרכישת "זכות במקרקעין" החייבת במס רכישה בשיעור של 6%.
מכאן צמחה הבקשה הייצוגית. בני הזוג ארד ביקשו להשיב מסים שנגבו ביתר מכל חברי הקיבוצים הרלוונטיים, הן במסלול חלופת האגודה והן במסלול השיוך הישיר, ואף טענו לחלופין כי גם אם אין מדובר ב-"דירת מגורים", הרי ששיעור המס שנגבה היה שגוי. הקבוצה הוגדרה בהיקף רחב מאוד, והנזק הנטען הועמד על מאות מיליוני שקלים.
אלא שבמהלך ניהול ההליך התרחש מו"מ ממושך, במקביל להליכים נוספים שנוהלו בערר מס ובמקרים דומים. בסופו של דבר הגיעו הצדדים להסדר ממוקד, שחל רק על חברי קבוצה שרכשו זכויות במסגרת "חלופת האגודה". לפי ההסכמות, כאשר מדובר בחכירת משנה של דירת מגורים יחידה ובהתקיים התנאים המצטברים שנקבעו בהסדר, הזכות תסווג לצורכי מס רכישה כזכות ב-"דירת מגורים".
המשמעות המעשית של הסדר זה היא ממשית: חברי קבוצה ששילמו מס לפי הסיווג המחמיר יהיו זכאים להשבת ההפרש בין המס ששולם בפועל לבין המס שהיה חל אילו סווגה העסקה מלכתחילה כרכישת דירה יחידה. מנגנון ההחזר קובע כי הזכאי יגיש לרשות המסים הצהרה מאומתת בידי עורך דין בדבר התקיימות התנאים, וההשבה תבוצע בתוך פרק הזמן שנקבע בהסדר.
מנגד, ההסדר לא כלל פתרון לחברי קיבוץ במסלול "שיוך ישיר", וגם לא הכריע בטענה החלופית בדבר שיעור מס רכישה של 5% במקום 6%. ביחס לשתי סוגיות אלה ביקשו המבקשים להסתלק מן ההליך.
כדאי לזכור כי בית המשפט בשלב זה לא אישר סופית את הסדר הפשרה, אלא בחן אם יש מקום לדחות אותו על הסף או להורות על פרסומו בהתאם למנגנון שבחוק תובענות ייצוגיות. לאחר בחינת ההסדר קבע השופט כי אין מקום לדחותו על הסף, שכן לכאורה מדובר בהסדר ראוי, הוגן וסביר, אשר מעניק לחברי הקבוצה הרלוונטיים את מלוא ההטבה המעשית שביקשו – סיווג העסקה כדירת מגורים והשבה ישירה של מס ששולם ביתר.
בהיבט הדיוני, זו נקודה חשובה מאוד. כאשר מוגשת בקשה לאישור הסדר פשרה בתובענה ייצוגית, בית המשפט נדרש תחילה לבחינה ראשונית בלבד. אם אינו מוצא טעם לדחות את ההסדר על הסף, עליו להורות על פרסום הודעה לציבור, לאפשר לחברי הקבוצה לשקול יציאה מן הקבוצה, ולאפשר ליועצת המשפטית לממשלה ולגורמים נוספים להגיש עמדה או התנגדות. רק לאחר מכן תתקבל החלטה סופית אם לאשר את ההסדר.
בהתאם לכך, בית המשפט הורה לפרסם הודעה בדבר הבקשה לאישור הסדר הפשרה בשני עיתונים יומיים נפוצים ובעיתון כלכלי, וכן לשלוח את המסמכים הרלוונטיים ליועצת המשפטית לממשלה ולמנהל בתי המשפט. נקבע גם מועד להגשת התנגדויות ועמדות.
במקביל, בית המשפט אישר את ההסתלקות החלקית של המבקשים ביחס לעילות שלא נכללו בהסדר – שאלת החיוב במס במסלול השיוך הישיר ושאלת שיעור המס.
מבחינה משפטית וציבורית, ההחלטה מעניינת משלושה טעמים עיקריים. ראשית, היא משקפת הכרה בקושי האמיתי שבסיווג עסקאות שיוך בקיבוצים, במיוחד כאשר מבנה הזכויות הפורמלי אינו חופף בהכרח לתכלית הכלכלית והחברתית של העסקה. שנית, היא ממחישה את כוחו של ההליך הייצוגי לייצר פתרון רוחבי בתחום המס, גם כאשר הסוגיה מורכבת ומושפעת מהליכים מקבילים. שלישית, היא מלמדת על גישה שיפוטית זהירה: בית המשפט אינו ממהר לאשר סופית הסדר פשרה, אך גם אינו חוסם הסדר שנראה על פניו מועיל, מעשי ויעיל לחברי הקבוצה.
בשורה התחתונה, ההחלטה אינה מהווה עדיין פסק דין סופי בשאלת המיסוי של כלל מסלולי השיוך בקיבוצים, אך היא מסמנת כיוון ברור: בכל הנוגע לחלופת האגודה, קיימת נכונות להסדיר בהסכמה מנגנון של סיווג מיטיב והחזר מס מקום שבו הזכויות שנרכשו נוגעות בפועל לדירת מגורים יחידה. אם ההסדר יאושר בהמשך באופן סופי, הוא עשוי להשפיע על מספר רב של חברי קיבוצים ולצמצם מחלוקות מס עתידיות בתחום רגיש ומורכב זה.
(להרחבה קראו ת"צ 63577-12-22 יאיר וחנה ארד נגד רשות המיסים – חיפה)
