איחור במסירה עקב מלחמה

אנו בשבוע הרביעי של מלחמת "חרבות ברזל" וברשויות מקומיות רבות ברחבי ישראל הוחלט להקפיא את אתרי הבניה ולהפסיק את העבודה בהם. התאחדות הקבלנים ביחד עם דניה סיבוס וחברות נוספות הגישו עתירה מינהלית לבית המשפט כנגד עיריית רמת גן, עיריית גבעתים ועיריית בת ים בדרישה לפתוח את אתרי הבניה בערים אלו.

במרבית מהמקרים, העיריות החליטו להפסיק את העבודה בפרויקטי הבניה מסיבות רבות כדוגמת פחד התושבים מהרעשים מאתרי הבניה, עובדים בלתי חוקיים, דרישות למרחבים מוגנים ועוד.

יחד עם זאת, קבלנים רבים החלו להודיע לרוכשים שלהם כי לא תהיה להם ברירה לדחות את מועד מסירת החזקה של הדירות החדשות אותם רכשו במיטב כספם, וזאת או "מפאת המלחמה" או היות והאתר סגור ולכן לא ניתן לקבל את האישורים הנדרשים לצורך מסירת הדירות בפרויקט.

דחיית מועד המסירה

הסכמי מכר רבים כוללים בדרך כלל סעיף המאפשר לקבלן לדחות את מועד המסירה של הדירה החדשה כתוצאה מגורמים שאינם תלויים בקבלן או שאין לקבלן אפשרות לשלוט עליהם ובכלל זה גם מצב של מלחמה או פעולות מעין מלחמתיות או פעולות איבה או טרור.

הקשר בין המלחמה לדחיית מועד המסירה

טענותיהם של הקבלנים על דחיית מועד המסירה עקב המלחמה הם טענות שהועלו בעבר גם במקרים קודמים. בתי המשפט קבעו במקרים אחרים כי מדינת ישראל מצויה במציאות ביטחונית כזו שלא ניתן סתם לזרוק באוויר את המילה "מלחמה" ויש צורך לבדוק את הקשר בין מלחמה לבין הבנייה.

בעת הנוכחית, עם סגירת אתרי הבניה בחלק מהרשויות ייתכן וניתן יהיה לראות קשר ישיר בין עיכוב במסירה שנובע מהפסקת הבנייה, אך לא ברור אם זהו הדין לגבי פרויקטים שבהם הושלמה הבנייה וכעת מצויים בשלב של בדיקות וקבלת אישורים.

בתי המשפט – אחריות מוגברת על הקבלן

עם זאת, כדאי לזכור כי בשנים האחרונות מגמת בתי המשפט בישראל היא להטיל אחריות מוגברת על הקבלן ולא לאפשר לו לדחות את מועד המסירה מבלי לשלם פיצוי לרוכשים בגין נסיבות שעלולות לקרות וידועות בעת חתימת הסכם. כך, למשל, קבעו בתי משפט כי עיכובים בטופס 4 הם דבר מובן מאליו וכי על הקבלן לכלכל מראש את התחייבויותיו מול רוכשי הדירות החדשות מתוך הנחה שיחולו עיכובים בקבלת טופס 4, כאשר גם עתות מלחמה הם לא אירועים תלושים מהמציאות בישראל (למשל פסק דין של בית משפט השלום בנתניה מאוגוסט 2023).

תיקון לחוק מיולי 2022

בכל מקרה, כדאי לזכור כי ביולי 2022 נכנס לתוקף תיקון לחוק במסגרתו הקבלן יוכל להימנע מלשלם את הפיצוי לרוכשי הדירות רק אם האיחור נובע ממעשה או ממחדל של הקונים או אם הוא תוצאה של סיכול – כלומר אם הופר החוזה כתוצאה מנסיבות שהמפר לא יכול היה לדעת ולא יכול היה למנוע אותן וקיום החוזה הוא בלתי אפשרי או שונה בצורה יסודית ממה שהוסכם על-ידי הצדדים. התיקון מיולי 2022 חל רק על חוזים שנחתמו החל מתאריך זה.

איחור על איחור

תופעה נוספת שניתן לראות כרגע היא שקבלנים שכבר מאחרים במועד המסירה, כעת מנסים להיתלות במצב המלחמתי כדי להצדיק את האיחור במסירת הדירות. עם זאת, פסק דין חשוב שפורסם ביולי 2023 על-ידי בית משפט השלום בת"א קבע כי נסיבות שאינן בשליטת הקבלן יכולות להיבחן בנוגע לאיחור עד למועד המסירה שנקבע בחוזה. לדעת בית המשפט, מוכר שמצוי באיחור אינו יכול לטעון כי ישנן נסיבות שמזכות אותו בפטור, וזאת מהסיבה הפשוט שאם היה מוסר את הדירה במועד כפי שנקבע בהסכם בין הצדדים, הרי שהצדדים לא היו מצויים כלל באיחור.