ביטול הסכם תמ"א

הסכם תמ"א הוא הסכם על תנאי מתלה, כלומר הוא מותנה בכך שמספר תנאים יתקיימו.

בדרך כלל בהסכמי תמ"א קובעים הצדדים כי התנאי הראשון הוא כי הסכם זה ייחתם על-ידי הרוב הדרוש מצד בעלי הדירות לפי חוק, ותוך מספר חודשים מיום שבעל הדירה הראשון חתם על ההסכם. תנאי נוסף הוא כי התקבלו כל האישורים וההיתרים מהוועדה המקומית לתכנון ובניה, אשר מאפשרים בנייה של מספר מוסכם של דירות על-ידי היזם. האישורים הללו צריכים להתקבל תוך זמן המוגדר בהסכם, ועל פי רוב המועד מוארך אם ישנן התנגדויות או הליכים משפטיים לאורך הדרך.

תנאי נוסף שמקובל להכניס להסכם תמ"א בין היזם לבעלי הדירות הוא כי יינתן פסק דין סופי כנגד אותם בעלי הדירות אשר לא הסכימו לחתום על ההסכם, באופן שיאפשר את הקמת הפרויקט. תנאים נוספים הם כמובן קבלת היתר בניה לפרויקט, ועל פי רוב קבלת ליווי ממוסד פיננסי וכיוצא בזה.

ביטול הסכם תמ"א

ההסכם אמור להגדיר במדויק את המועדים להתקיימות אותם תנאים, וגם את האפשרות שאם לא מתקיימים התנאים הללו, כולם או חלק מהם, לצדדים יש אפשרות להודיע על ביטולו של ההסכם ולצד השני לא יהיו כל טענות כלפי הצד המבטל עקב כך.

בית המשפט המחוזי בלוד דן לאחרונה בתביעה של יזם לאכוף הסכם לביצוע עבודות חיזוק על פי תמ"א 38 בבניין ברח' גרינבוים בראשון לציון.

בשנת 2011 חתם יזם עם רוב בעלי הדירות על הסכם לביצוע פרויקט במסגרת תמ"א 38/1, כלומר חיזוק הבניין ובניית תוספות בניה לדירות הקיימות. הצדדים קבעו בהסכם את לוחות הזמנים הנדרשים מהיזם להגיש בקשה להיתר בניה, לקבל היתר בניה וכיוצא בזה.

בשנת 2014 חתמו הצדדים על נספח להסכם להוספת דירות בבניין. בשנת 2016, היות והיתר הבניה לא התקבל עדיין, ביקשו חלק מהדיירים לבטל את ההסכם שנחתם עם היזם. בעלי הדירות הסכימו בסופו של דבר לתת ליזם ארכה עד 2017 ובמשך שנים התנהל דין ודברים בין היזם לבעלי הדירות עד שבשנת 2020 הגיש היזם תביעה לקיום ההסכם.

בעלי הדירות טענו כי היזם הפר את ההסכם בכך שלא עמד בלוח הזמנים שנקבע בו וגם בתקופה הנוספת שהבעלים העניקו לו.

הוראות חוק החוזים מאפשרות לצדדים לחוזה לקבוע כי החוזה יהיה מותנה בכך שיתקיים תנאי שנקבע בו. תנאי מתלה הוא תנאי חיצוני לצדדים לחוזה אשר התקיימותו צפויה לקרות בעתיד והיא אינה ודאית. המשמעות של התנאי המתלה היא שהוראותיו של החוזה מותנות עד להתקיימותו של התנאי, ואם לא התקיים התנאי משמע שהחוזה בטל והצדדים שבים לנקודה שבו היו לפני שחתמו על ההסכם.

בית המשפט קבע כי היזם לא קיבל היתר בניה לפרויקט – לא במועד שנקבע בהסכם וגם לא לאחר הארכות שניתנו לו על-ידי בעלי הדירות, ולכן לבעלי הדירות עמדה הזכות להודיע שהתנאי לא התקיים ולעמוד על ביטול ההסכם.

לסיכום, קבע בית המשפט כי היזם ובעלי הדירות התקשרו בהסכם לפני 12 שנים והליך קבלת היתר הבניה לא הושלם ונראה שאין אפשרות כיום לקבל את ההיתר. נקבע כי היזם לא עמד בהבטחותיו לבעלי הדירות והציג בפניהם מצגים שהיו בגדר משאלת לב בלבד. בעלי הדירות איבדו את אמונם ביזם ואינם מסוגלים לבטוח בו.

(להרחבה קראו ת.א. (מרכז) 35093-11-20 מ.י.ד.ר – פסגות ייזום, בניה ופיתוח בע"מ נגד יורם צחי ואחרים)