ביטול עסקה פינוי בינוי

הסכמי התחדשות עירונית, ביניהם גם הסכמים לביצוע פרויקטים של פינוי ובינוי, הם לרוב הסכמים עם תנאים מתלים. כלומר, שרק אם מתקיימים כל התנאים בהסכם בהתאם ללוחות הזמנים הקבועות בהסכם אז ההסכם למעשה בתוקף ויוצא לפועל. התנאים יכולים להיות למשל הגעה לרוב הדרוש החוקי של בעלי דירות בבניין או במתחם הדרושים כדי להוציא לפועל את הפרויקט, או לקבל היתר בניה תוך זמן מוגדר וכן תנאים נוספים. 

פעמים רבות יזמים לא מצליחים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בפרק זמן סביר וביעילות. זאת מסיבות מגוונות כגון: דיירים סרבנים שאינם משתפים פעולה ולא מאפשרים את השגת הרוב הדרוש לעסקה; קושי בקבלת מתן תוקף לתכנית ו/או הוצאת היתר בניה; אי קבלת ליווי בנקאי לפרוייקט ומתן ערבויות ועצם ההכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי וכיוצא בזה.

ביטול עסקה

במקרים כאלה, קיימות אמנם הוראות בחוק המאפשרות לבטל את העסקה – למשל אם היזם לא מצליח להשיג את הרוב הדרוש, או אם היזם לא מצליח לקדם את תכנון הפרויקט בוועדות התכנון בלוח הזמנים שהוסכם (סעיף 1ד לחוק פינוי בינוי וסעיף 5ג לחוק החיזוק). אבל, בפועל בעלי דירות נמנעים פעמים רבות לבטל את העסקה מחשש שיידרשו לשלם סכומים גבוהים ליזם ושליזם תהיה עילת תביעה כנגדם בגין הביטול. 

קבלני חתימות

התקנות החדשות למעשה מאפשרות לבעלי הדירות בפרויקטים נקודות יציאה המאפשרות שחרור מההסכם באם היזם נכשל בקידום הפרוייקט ולמנוע, למשל, מצבים של קבלני חתימות – שמחתימים בעלי דירות ומחכים במשך שנים "למכור את הפרויקט" ליזם אחר. בנוסף לכך, צריך לזכור כי ישנם חוקים ותקנות נוספים במסגרתם נקבע כי אי עמידה של היזם בלוחות זמנים מסוימים מקנה לבעלי הדירות זכות לחזור בהם מהסכמתם לעסקה, מבלי שייחשבו כמפרים של העסקה שנחתמה, וזאת בכפוף להחלטת בעלי רוב הדירות בבית המשותף.

התקנות החדשות, כמו גם ההסדרים האחרים הקיימים בחוק נועדו למנוע כבילתם של בעלי דירות לעסקה עם יזם שאינו מצליח לקדמה בלוחות זמנים סבירים, ולאפשר להם להשתחרר מעסקה זו כדי שיוכלו לקדם את ההתחדשות העירונית עם יזם אחר. 

 ביטול עסקה ותשלום ליזם

בסעיף 2 לתקנות החדשות נקבע כי אם בוטלה עסקת התחדשות עירונית בשל אי עמידת היזם בלוחות הזמנים להתקדמות הפרויקט, לפי הוראות סעיף 1ד לחוק פינוי ובינוי – או במקרה של פרוייקט תמ"א 38 לפי הוראות סעיף 5ג לחוק החיזוק – יהיה היזם זכאי בשל כך לתשלום לפי סוג העסקה ובהתאם לסיבת הביטול ושאר התנאים אשר מפורטים בתוספת לתקנות.

עוד נקבע בתקנות כי היזם יהא זכאי לתשלום מכח התקנות בגין ביטול העסקה בכפוף למחיקת הערת אזהרה שנרשמה (אם נרשמה) לטובת היזם על זכויותיו של בעל דירה בשל עסקת התחדשות עירונית (סעיף 3 לתקנות). כמו כן, נקבע כי הסכומים הנקובים בטלה שבתוספת לתקנות יהיו צמודים למדד הידוע ביום הקובע עד מועד התשלום בפועל של עסקת התחדשות עירונית, אף אם בוטלה לפני היום הקובע ובלבד שטרם שולם תשלום ליזם בשל הביטול כאמור (תקנה 5) וכי לסכומים יתווסף מע"מ (תקנה 4).

בנוסף, התקנות קובעות כי אם בוטלה עסקה בשל יותר מסיבת ביטול אחת מבין הסיבות המנויות בטבלה שבתקנות אז הזכאות תהא לפי הסכום הנמוך מביניהם (סעיף 2(א)) .

כמו כן, נקבע כי במקרה בו בוטלה עסקת פינוי ובינוי במתחם ב"מסלול רשויות" – דהיינו, כאשר הרשות היא זו שמקדמת את הפינוי בינוי בשטחה, ואחראית על התקשרות עם בעלי הדירות ועם בעלי מקצוע וגם על תכנון המתחם. כאשר  התוכנית יוצאת לפועל ע"י יזם שמסכם עם בעלי הדירות במתחם את התנאים ההטבות והמפרט שיקבלו בתום הפרויקט –  שהוכרז לפני שנחתמה עסקה ראשונה בבית המשותף במתחם האמור, יהיה היזם זכאי לתשלום בגובה מחצית הסכומים הנקובים בטבלה שבתוספת שבתקנות בלבד (סעיף 2(א)).

פיצוי ליזם

סכומי הפיצוי ליזם במקרה של ביטול ההסכם לפי התקנות החדשות:

פינוי בינוי

– היזם לא התקשר עם לפחות 20% מבעלי הדירות – אין פיצוי.

– היזם לא החתים לפחות 50% מבעלי הדירות אחרי שנתיים – 5,000 ₪ לכל דירה.

– היזם לא החתים לפחות 60% מבעלי הדירות אחרי 4 שנים – 7,000 ₪ לכל דירה.

– היזם לא הגיש תוכנית למוסדות התכנון אחרי 4.5 שנים – 10,000 ₪ לכל דירה. 

תמ"א 38

– היזם לא התקשר עם לפחות שליש מבעלי הדירות – אין פיצוי.

– היזם לא התקשר עם לפחות 50% מבעלי הדירות אחרי 18 חודשים – 500 ₪ לכל דירה.

– היזם לא התקשר עם לפחות שני שלישים מבעלי הדירות אחרי 3 שנים – 700 ₪ לכל דירה.

– היזם לא הגיש בקשה להיתר אחרי 3.5 שנים – 1,800 ₪ לכל דירה. 

התקנות החדשות טובות ליזם או לבעלי הדירות?

בשוק הנדל"ן עלו קולות שונים באשר לאפקטיביות של התקנות שאושרו. כך למשל, מחד גיסא, יש הסבורים כי מדובר בהינתן המערכת ההסכמית המקובלת בעסקאות התחדשות עירונית, אשר כאמור כוללת מנגנון של "תנאים מתלים" להשתכללות תוקפו של ההסכם, ולכן מדובר בתקנות מיותרות שרק מכבידות על כיסם של בעלי הדירות. יתרה מכך, התקנות למעשה יוצרות מעין "אפקט מצנן" במסגרתו ישנו תמריץ שלילי לבעלי הדירות שלא לפעול לביטול עסקה עם יזם שכשל בקידום הפרויקט בפרק זמן סביר ומינוי יזם חלופי תחתיו. זאת משום שיהיה עליהם לספוג את התשלומים ליזם הקבועים התקנות. מה שעלול להביא בסופו של דבר לקיפאון בשוק ולכך שעסקאות התחדשות עירונית ימשיכו "להיתקע".

מנגד, ישנם הגורסים כי התקנות מבורכות ויביאו לוודאות בשוק עסקאות להתחדשות עירונית, תוך עיגון זכויות היזמים ובעלי הדירות כאחד. זאת, בשים לב לכך שהתקנות קובעות תעריפים ידועים וקבועים לסכומים בגינם יהא היזם זכאי לתשלום בעבור הוצאות סבירות שהוציא לשם קידום עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין, בהתאם לשלבי התקדמותו בעסקה עד מועד ביטולה.

כדאי לזכור, שאם בעלי הדירות צפויים לבטל את העסקה ולשלם פיצוי ליזם משום שהעסקה תקועה במשך שנים כאמור לעיל, ייתכן כי הם יעשו זאת כשיזם אחר "דופק בדלת" ואותו יזם יהיה מוכן לספוג את עלויות הביטול והפיצוי ליזם. 

(להרחבה – קראו תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תשלום בשל ביטול עסקת התחדשות עירונית), תשפ"ה-2025)