דיירים ביטלו את הסכם התמ"א עם היזם ובחרו יזם אחר – ישלמו פיצוי של 650,000 ₪
לבית משפט השלום בהרצליה הגיע סכסוך בין חברה יזמית לבין בעלי דירות בבניין ברחוב חביבה רייך בחיפה (ת"א 51644-12-15 ד.א מעלה הכרמל בע"מ נ' רמתי ואח').
במאי 2012 חתמו בעלי הדירות עם היזם על הסכם לביצוע פרויקט בניה להרחבת הדירות בבניין וזאת כפרויקט "עיבוי בינוי". היזם התחייב להוסיף כ-30 מ"ר לכל דירה וכן מרפסת של כ-11 מ"ר והתחייב להגיש בקשה להיתר בניה תוך 3 חודשים ולהוציא היתר בניה 12 חודשים לאחר מכן. ההסכם גם נתן ליזם ארכה להוצאת בניה של 6 חודשים.
שנה לאחר מכן, במאי 2013, ביקש היזם לממש את הארכה להוצאת היתר בניה. בעלי הדירות השיבו לו כי הבקשה להיתר בניה הוגשה באיחור ביחס למה שנקבע בהסכם, וכי היזם לא יספיק להוציא את היתר הבניה במועד – ולכן ההסכם בטל. בנובמבר 2013 התקשרו בעלי הדירות עם חברה חדשה – הפעם לפרויקט של פינוי-בינוי (כלומר פרויקט במסגרתו ייהרס הבניין כליל וייבנה מחדש).
היזם הגיש תביעה לבית המשפט בסך 1.2 מיליון ₪ – 900,000 ₪ בגין הוצאות שנגרמו לו, 100,000 ₪ בגין אובדן מוניטין, 100,000 ₪ עוגמת נפש ו-100,000 ₪ כפיצוי עונשי.
האם בוטל ההסכם כדין?
הבקשה להיתר לא הוגשה בתוך 3 חודשים – הבקשה להיתר הוגשה 18 יום לאחר המועד שנקבע בחוזה, אבל הבקשה התעכבה אצל עורך הדין של בעלי הדירות כחודש – ולכן קבע בית המשפט כי לא הייתה זכות לבעלי הדירות לבטל את ההסכם עקב סיבה זו.
היזם לא מילא אחר דרישות הועדה המקומית ומאז מרץ 2013 לא עשה כלום – בית המשפט קבע כי ההסכם אינו קובע רשימת פעולות שעל היזם לעשות מול הרשויות, אלא קובע רק לוח זמנים להוצאת היתר בניה.
היזם קיים מגעים למכור את הפרויקט ליזמים אחרים – בית המשפט קבע כי גם הטענה הזו של בעלי הדירות אינה מהווה הפרה של ההסכם. אין כל איסור בהסכם או לפי בחוק על היזם לנהל משא ומתן למכור את הפרויקט או את חלקו. להיפך, הדגיש בית המשפט כי משאים ומתנים שכאלו מתנהלים פעמים רבות לגבי פרויקטים ומהווים חלק חשוב מהתפתחות של שוק נדל"ן חופשי ומשגשג.
הפרה צפויה – בעלי הדירות ביטלו ההסכם גם כי היזם עתיד להפר את ההסכם
חוק החוזים בישראל מגדיר מהי הפרה צפויה וכולל שתי אפשרויות: (א) גילה צד לחוזה שלא יקיים את החוזה (ב) הסתבר כי עקב נסיבות העניין הוא לא יוכל או לא ירצה לקיימו.
לגבי המקרה הראשון, הפסיקה הישראלית הדגישה כי נבחנת מידת "הנחרצות" של המפר בגישתו כלפי אי-קיום מחויבויותיו בחוזה, כאשר נדרש לשם כך גילוי דעת וברור.
לגבי המקרה השני, אין הכרעה חד משמעית בפסיקת בתי המשפט לגבי מהי רמת ההסתברות הנדרשת שבגינה עקב נסיבות העניין צד לחוזה לא יוכל או לא ירצה לקיים את החובות שלו בהסכם. הדעה המקובלת היא כי אין די בחשש סביר אלא יש לקבוע רף ראייתי מחמיר כדי להוכיח זאת ונדרשת רמת וודאות גבוהה.
בית המשפט קבע כי בעלי הדירות היו צריכים להיענות לבקשה של היזם לקבל ארכה בת 6 חודשים ולא לקבוע אוטומטית כי היזם לא יעמוד בהסכם. עמדת המומחה שהעיד בבית המשפט הייתה שהיזם היה עומד במועד המוארך להוצאת היתר בניה לפרויקט.
על בעלי הדירות לפצות את היזם ב-650,000 ₪
במקרה שנדון בפני בית המשפט, היזם לא תבע נזקי קיום (אובדן הרווחים העתידיים שלו אילו היה ההסכם מקוים) אלא תבע רק נזקי הסתמכות – כלומר, את ההוצאות שהוציא עד לביטול ההסכם על-ידי בעלי הדירות.
המבחן שנקבע לפסיקת פיצויי הסתמכות הוא החזר על הוצאות סבירות שהנפגע הוציא בפועל מכיסו וזאת בהסתמך על ההסכם.
לאור הנזקים שנגרמו ליזם, קבע בית המשפט כי בעלי הדירות ישלמו ליזם:
563,000 ₪ על הוצאות שהוציא היזם.
30,000 ₪ על שכר טרחת המומחים והעדים ואגרות בית משפט.
50,000 ₪ שכר טרחת עורכי דין.
