דייר מוגן – פעוטון

עמידר היא חברה ממשלתית לדיור ציבורי ומתוקף כך אמונה – בין היתר – על שיכון משפחות מעוטות יכולת, כחלק ממימוש מדיניות הרווחה והשיכון של ממשלות ישראל לדורותיהן.

בשנת 2019 הגישה עמידר תביעה לפינוי מושכר ותשלום דמי שימוש כנגד בני משפחת מטאנס – שוכרים שגרו למעלה מ-30 שנה בדיירות מוגנת בדירת מגורים בחיפה. התביעה הוגשה עקב הסבת אחד מחדרי הבית במהלך שעות היום גרידא לפעוטון.

עמידר טענה כי מדובר בשימוש למטרות רווח עסקיות-כלכליות, העולה כדי הפרת הסכם השכירות במסגרתו נקבע כי מטרת השכירות היא למגורים ואך ורק למגורים.

לטענתה של עמידר, הפרת הסכם השכירות באופן זה, מקנה לה את הזכות לתבוע את פינוי השוכרים מהנכס מכח חוק הגנת הדייר.

מנגד, טענו השוכרים כי הפעלת הפעוטון נלווית לשימוש המרכזי והעיקרי שעושים השוכרים בדירה – והוא כקורת גג. לפיכך, אין בדבר הפרה של הסכם השכירות וחריגה מהשימושים המותרים בנכס.

בית המשפט קיבל את עמדת השוכרים ודחה את תביעת עמידר.

בפסק דינו, בית המשפט עמד על כך ש"הטפל הולך אחר העיקר" – קרי, השימוש העיקרי והמרכזי שהשוכרים עושים בדירה הוא הקובע וכל שימוש אחר שנעשה בנוסף ובאופן נלווה הוא בגדר שימוש "טפל".

בענייננו, קבע בית המשפט כי השימוש שהשוכרים עושים בדירה בכללותה הינו כקורת גג – זאת, בהינתן שחדר אחד בלבד הוסב לפעוטון ובהינתן שהוא משמש לשם כך רק במהלך שעות היום (16:00-07:00) ואילו בשעות אחר הצהריים-לילה, הוא שב לשמש למגורי אחד מבני משפחת השוכרים לכל דבר ועניין. לכל זאת מתווספת העובדה שהשימוש לפעוטון לא היה כרוך בשינויים מבניים כלשהם בדירה או בחצר לצורך התאמת הנכס לשימוש לפעוטון.

אשר על כן, השימוש לפעוטון הינו בגדר שימוש טפל לשימוש העיקרי – קרי הוא נלווה למגורים.

מאחר שהפעלת המשפחתון ביחידה טפלה ונלווית למגורים, אזי לא די בכך בכדי לבסס מסקנה בדבר חריגה ממטרת השכירות (מגורים), המהווה משום עילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר. בית המשפט הדגיש כי  לא די בתועלת הכלכלית הצומחת לשוכרים בגדר המגורים כתוצאה מפעילות שהם מבצעים אגב המגורים במושכר, כדי לבסס טענה לחריגה מהוראות ההסכם בדבר השימוש במושכר, ובלבד שמדובר בשימוש טפל, שאין בו לכרסם באפשרות לעשות שימוש במושכר כקורת גג ואינו כרוך בשינויים מבניים או במטרדים סביבתיים – כשם שברור כי אין בשימוש שעושה שוכר העובד מביתו בתחום ההיי-טק, והלכה למעשה מפיק הכנסה ורווחים אגב למגוריו במושכר, משום כרסום בשימוש העיקרי במושכר – שנותר קורת גג לבני המשפחה. שכן במקרה זה, כמו במקרה של הפעלת הפעוטון, ההכנסה אינה נובעת מהמושכר עצמו או מהשימוש בו, אלא אגב שהייה ומגורים במושכר.

לתמיכה וחיזוק קביעתו זו, הפנה בית המשפט להוראות סעיף 151ב לחוק התכנון והבניה הקובעות כי שימוש למגורים כולל גם שימוש  לפעוטון בו שוהים עד 6 פעוטות ולפיכך אין צורך לבקש היתר לשימוש חורג כשרוצים להפעיל פעוטון של עד 6 ילדים בשטח דירת מגורים.

עוד הבהיר בית המשפט כי פרשנות אחרת תביא לתוצאה בלתי סבירה לפיה שוכר בשוק החופשי יוכל להפעיל פעוטון בעוד שוכר של עמידר, שנמנה בדרך כלל על אוכלוסייה מוחלשת, לא יוכל לעשות כן – ואת זאת אין להתיר.

________________________________________________

להרחבה ראו: תיק אזרחי מס' 22383-01-19 עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נגד עיזבון המנוח יוסף מטאנס ואח'