דירות מקבלן – דחיית מועדי המסירה

השבוע נתבשרנו כי משרד השיכון דוחה את בחירת הדירות וכנסי המידע בכל הפרויקטים של מחיר למשתכן. בה בעת, הדגישה שרת הבינוי והשיכון, יפעת שאשא ביטון, כי ענף הבנייה הוגדר כענף חיוני על מנת להמשיך בבניין הארץ, "ככל הניתן".

במקביל להמשך הבנייה, החלו היזמים והקבלנים לעדכן את הרוכשים שלהם כי בשל התפשטות נגיף הקורונה בעולם, נוצר מחסור חמור בייצור או באספקת חומרי בנייה וציוד שהם הכרח להשלמת הפרויקט וכן לאור הנחיות משרד הבריאות ישנו מחסור בכח אדם. משכך, מודיעים היזמים והקבלנים כי בשל העיכובים שלא בשליטתם והסיכון להתרחשותם ולתוצאותיהם אינו מוטל עליהם, מועד מסירת הדירה צפוי להידחות וזאת בהתאם לסעיפי כח עליון בחוזים עליהם חתמו הרוכשים.

אכן, ניתן לראות מחסור בפועלי בניין ואם יוטל סגר מלא שיכלול סגירה הרמטית של גבולות המדינה, ייווצר מחסור נוסף בכח אדם. כמו כן, עניין זה באופן טבעי משפיע גם על ייבוא חומרי הגלם.

סעיפי כח עליון בהסכמי המכר הם סעיפים עליהם מסכימים הצדדים לחוזה על נסיבות מסוימות שבגינן יידחה מועד מסירת הדירה ללא כל פיצוי לקונים, וזאת לרוב אם הנסיבות אינן בשליטת הקבלן, ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. נסיבות אלו, בהתאם לסעיפי כח עליון בחוזים, צפויות לגרום לעיכובים בבנייה ובהשלמת הפרויקט ומשכך אין הם מחויבים יותר למועד המסירה שנקבע בהסכם.

בית המשפט העליון כבר קבע בעבר בכל הנוגע לרוכשי דירות יש לקיים פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי. כידוע, מעמדם של הקונים, מבחינת כח המיקוח והתמרון וניסוח החוזה אינו זהה למעמד של בונה הדירה. מדובר על מערכת יחסים בה נעדר לעתים קרובות מדי הבסיס של שוויון ואיזון בין הצדדים לחוזה. פערי כוחות אלה, בין הקבלן לבין רוכשי הדירות, באים לידי ביטוי מובהק בהקשר של איחור במסירה.

הרוכשים – שלרוב כבר שילמו את מרבית התמורה – חוששים כי עמידה על זכויותיהם בשלב בו מודיעים להם כי מסירת הדירה תתעכב עלולה אף להוביל לעיכוב נוסף במסירה.

יש לזכור כי מועד מסירת הדירה שנרכשה, לאחר שזו מוכנה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתם של הרוכשים. איחור בקבלת הדירה עלולה להותיר אותם ללא פתרון דיור, לגרום להם לנזקים כלכליים ולהותירם במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד הכניסה. סעיפי כח עליון בחוזים מאפשרים למוכרים גמישות באשר למועד המסירה.

כאשר ישנם סעיפים בחוזים המקנים לקבלנים כח בלתי מוגבל לדחות את מועד המסירה, קבע בית המשפט העליון כי מדובר בתניה מקפחת ובלתי מוצדקת.

תכלית החוק בנוגע למועד מסירת הדירה והפיצוי בגין איחורים חותרת לכך שמועד המסירה לרוכש דירה יהיה ברור ושקוף במידה המאפשרת לסמוך עליו. אם נגרם עיכוב בהתקדמות הפרויקט מנסיבות שאינן בשליטת היזמים והקבלנים, נראה כי מוטלת עליהם חובה להודיע זאת לקונים מיד לאחר שנודע להם על אותן הנסיבות מכח חוק החוזים והעיקרון לפיו בכל הנוגע לשימוש בזכויות בחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. כמו כן, נדמה מהוראות החוק (ולא רק מהוראות ההסכם בין הצדדים, אם קובע זאת) כי על הקבלנים והיזמים לפעול לצמצום העיכוב ככל האפשר בכדי ליהנות מאי-תשלום פיצוי לרוכשים בגין העיכוב.

בתי המשפט בישראל כבר קבעו בעבר כי יזמים וקבלנים אשר נמנעו מלהודיע לרוכשים על התרחשות הסיכון החריג, וזאת בכדי שיוכלו להיערך בטרם עת לדחיית מועד המסירה הנובע מכך, לא יוכלו לפטור עצמם ממתן פיצויים בגין האיחורים.

ניתן להניח כי אם הדבר יגיע לבית המשפט, יידרשו הקבלנים להוכיח כי מדובר בנסיבות לא צפויות, שאינן תלויות בהם ואשר גרמו להם בפועל לעיכובים בבנייה של הפרויקט הספציפי שלהם. בתי המשפט בישראל יידרשו להכריע האם בנסיבות אלה קמה זכות לרוכשים לבטל את ההסכם ולקבל את כספם חזרה או שמא עליהם לקבל בלית ברירה כי מועד מסירת הדירה שלהם יידחה והמוכרים לא יפצו אותם בגין איחורים שנבעו מהתפשטות נגיף הקורונה או לחילופין לקבוע מנגנון פיצוי מסוים לרוכשים.

הצפי הוא שלא רק שמשך בניית הדירות תיארך, אלא שהבנייה תהיה יקרה יותר עבור הקבלנים והיזמים – התארכות משך הפרויקט משמעה תשלום ריביות נרחבות יותר לבנקים, וייתכן גם עלייה במחירי חומרי הגלם (קרמיקות, חיפויים, כלים סניטריים, מעליות ועוד). עלייה בעלויות הבנייה של הקבלנים משמעה גם עלייה במדד תשומות הבנייה. היות ומחירי הדירות הנרכשות מקבלנים בישראל צמודות למדד תשומות הבנייה, אשר כולל נתונים על פעילות המשק וענף הבנייה, ייתכן והדבר אף צפוי להוביל להגדלת התשלומים שיושלמו בגין הדירה.