דירות על שם הילדים / הדר מוכתר

בחודש האחרון עלתה לכותרות הדר מוכתר ודירת המגורים שנקנתה על-ידי הוריה ונרשמה על שמה. נשמעו קולות שמדובר בעסקה מלאכותית היות ומוכתר רק הבעלים הרשומים ולא הבעלים בפועל, וכי דמי השכירות מועברים ישירות להוריה. התפרסמו גם ידיעות בתקשורת כי רשות המסים פתחה בחקירה בעניין זה.

הורים רשאים לקנות דירות לילדיהם

הכלל הוא כי הורים יכולים ורשאים לקנות דירות לילדיהם וכי זו גם פרקטיקה קיימת ומקובלת. הורים יכולים ורשאים לתת לילדיהם הלוואות וגם מתנות בצורה של קניית דירה וזכותם גם לערוך תכנון מס.

הזכות לתכנון מס היא חלק מזכות הקניין של אדם, שהיא זכות יסוד במדינת ישראל. מותר לכן לערוך תכנון מס לגיטימי.

לצד זאת, ניתנה סמכות לרשות המסים לקבוע כי עסקה היא עסקה מלאכותית או בדויה ואז יש לה את הסמכות לקבוע את המס החל על פי מהות העברת הכספים האמיתית והעסקה האמיתית תוך שהיא מתעלמת מהעסקה שהוצגה לה.

רכישת דירה עבור הילדים – חיסכון במס

לרכישת דירה עבור הילדים ועל שמם עשויה להוות חיסכון משמעותי במיסוי. אם לילד אין דירה בבעלותו, הוא זכאי לפטור ממס רכישה עד גובה המדרגה הראשונה (כיום כ-1.805 מיליון ₪) ולמדרגות מס רכישה מופחתות מעבר לכך. כמו כן, הילד או הילדה יהיו זכאים לפטור ממס שבח אם יעמדו בתנאי הפטור בעת המכירה ובלבד וזו דירתם היחידה, וגם יוכלו בחלק מהמקרים לקבל פטור ממיסוי על דמי השכירות שיקבלו מהשכרת הדירה.

הילדים נוהגים בדירה כמנהג בעלים

נוהגים לבחון האם מדובר בעסקה מלאכותית במקרים מסוג אלה בעיקר באם הילדים אכן נוהגים בדירה כבעלי הדירה; האם הם מתגוררים בדירה או משכירים אותה לצד ג' כאשר הם צד להסכם השכירות, והם מטפלים בדירה בעצמם. כלומר, האם הם בקשר עם השוכרים ואחראים לתקלות בדירה וכיו"ב. אם מדובר בכספים שניתנו במתנה, אז רשות המסים עשויה לבחון האם הכספים חזרו להורים וחזרת הכספים יכולה להוות סממן שמדובר בעסקה מלאכותית – לפיה ההורים קנו לעצמם את הדירה באמצעות ילדיהם.

העברת דמי שכירות להורים – לאו דווקא סממן לעסקה מלאכותית

אם דמי השכירות מועברים מדי חודש מהילד/ילדה להורים, אין ההעברה מעידה בהכרח כי מדובר בעסקה מלאכותית וכי ההורים הם הבעלים האמיתיים של הדירה. ישנם מקרים בהם ניתן להוכיח כי ההורים השאירו בידיהם את הזכות לקבל דמי שכירות מהנכסים של ילדיהם, למשך כל ימי חייהם. רשות המסים גם מכירה באפשרות זאת שלפיה החייבים במס יהיו ההורים כאשר הסבת דמי השכירות "אינה נגועה במלאכותיות או בהפחתת מס בלתי נאותה".

אם דמי השכירות מועברים להורים – ייתכן והילדים לא יהיו זכאים לפטור

כדאי לזכור בהקשר זה את פסיקתו של בית המשפט המחוזי בתל אביב משנת 2019 במקרה של יעקב ארביב. יעקב וילדיו היו הבעלים של כ-10 נכסי נדל"ן בנתניה שפוצלו ליחידות דיור קטנות. 5 דירות הועברו על שם 5 בניו והתבקש פטור מתשלום דמי שכירות עבור 5 הדירות. במקרה זה, קבע בית המשפט כי הילדים הסבו את הנכסים לאב ולא הותירו לעצמם כל סממן של בעלות למעט הרישום בטאבו שהיה על שמם, ולכן יש להתייחס למסות את האב גם על דמי השכירות המתקבלים מהדירות הרשומות על שם ילדיו.