דמי תיווך – עם הסכם תיווך בעל פה

חוק המתווכים בישראל מגדיר את פעולת המתווכים, אשר אם היא מתבצעת מזכה את המתווך בדמי תיווך – "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין".

כלומר – אם מתקיימים 3 תנאים – (א) הפגשה תמורת תשלום בין צדדים (ב) היווצרות התקשרות בעסקה (ג) העסקה היא בנדל"ן – משמע שהתקיימה פעולת תיווך.

כידוע וכפי שנכתב רבות באתר משרדנו, מתווך זכאי לתשלום עבור שירותי התיווך שלו אם מתקיימים 3 תנאים גם יחד: (1) למתווך יש רישיון תיווך בתוקף (2) קיים הסכם תיווך בכתב (3) המתווך הוא אכן הגורם היעיל שהצליח להביא להתקשרות הצדדים בעסקה.

כפי שכבר כתבנו במאמר קודם בספטמבר 2020, בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע בעניין רוני מאנה כי בהיעדר הסכם תיווך לא זכאי המתווך לדמי תיווך, ולא ניתן להשתמש בהוראות של חוקים אחרים כדי שיזכה המתווך לתשלום דמי תיווך.

פסק דין זה של בית המשפט המחוזי בתל אביב הוא לא חריג. מעטים המקרים בהם זכאים מתווכים לדמי תיווך כאשר אין בכלל הסכם תיווך בכתב חתום על ידי הצדדים. רק במקרים חריגים וקיצוניים נכונים בתי המשפט להתגבר על הדרישה הקבועה בחוק להסכם תיווך בכתב.

בשנת 2018 הסכים בית המשפט העליון (עמית מזרחי נגד אהוד מרקוביץ) להשלים פרטים חסרים בהסכם תיווך שהיה קיים אך היה חלקי, ואף היה נכון להצהיר כי לדעתו ישנם מקרים חריגים מאד שבהם לא יידרש כלל חוזה תיווך בכתב בכדי להטיל חיוב בדמי תיווך.

רונן משיח נגד יצחק אסרף

משיח המתווך יצר קשר עם אסרף, יזם נדל"ן אשר התעניין ברכישת קרקע לבניית בתים עבור 60 משפחות בצרפת. השניים נפגשו בתל מונד, ערכו סיור בשטח, ולאחר מכן במשרד המכירות בחברה של אסרף הראה למשיח את השטחים שלו והסביר לו על פוטנציאל הבניה. קבוצת הצרפתים לא הייתה מעוניינת בקרקע, ואסרף איתר לקוח אחר, אבי סיסו. משיח המתווך מסר לאבי את פרטי המגרש, סכום, תב"ע וניירת רלוונטית. לאחר מכן נערכו עוד כמה פגישות, שבהן אסרף סירב לחתום על הסכם תיווך אך אמר שיהיה מוכן לשלם כ-200-220 אלף ₪ והסתיר כי חלק מהחלקות אינן בבעלותו.

העניין הגיע לבית משפט השלום בפתח תקווה.

בית המשפט קבע כי אסרף ובן חמו (שחלק מהקרקעות היו גם שלו) אינם צרכן פשוט או לקוח חד פעמי בעסקי תיווך מקרקעין – מדובר ביזמי נדל"ן מתוחכמים ובעלי ניסיון אשר התחייבו בעל פה לשלם דמי תיווך, אך בה בעת מידרו את המתווך מעסקת מכירת המקרקעין לאבי סיסו.

בית המשפט הדגיש כי ניתן להתגמש לגבי דרישת הכתב כאשר מדובר בעסקה המתבצעת בין גורמים עסקיים "מתוחכמים" וכי יש השלכות להתנהלות פסולה שנועדה למנוע מהמתווך דמי תיווך.

כמו כן, ציינה השופטת כי המתווך אינו חף מאחריות להיעדר הסכם תיווך בכתב. בהיותו מתווך מקרקעין, הוא אמור להיות מודע לחובתו להחתים את לקוחותיו על הסכם תיווך ולכך שאם הוא לא עושה זאת, הסיכון הכרוך בכך אמור להיות מונח לפתחו. עם זאת, קבע בית המשפט שגם אם המתווך היה מחתים את אסרף על הסכם תיווך זה לא היה מסייע לו, שכן אסרף העביר את הלקוח לשותפו בן חמו מאחורי גבו של המתווך והשניים פעלו בעורמה ובשיתוף פעולה נגד המתווך.

על כן, קבע בית המשפט כי אסרף ובן חמו ישלמו דמי תיווך בסך 234,000 ₪ ו-30,000 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד.

(תיק אזרחי (פתח תקווה) 50414-05-17  רונן משיח נגד יצחק אסרף ואחרים).