הלוואות קבלנים – הגבלה של בנק ישראל

בנק ישראל פרסם במרץ 2025 הוראת שעה לתאגידים הבנקאיים בנוגע להגבלות מימון על עסקאות בדירות חדשות. 

בשנה האחרונה השוק הישראלי חווה עליית משמעותית במכירת דירות על רקע מבצעים שונים מטעם יזמי הדירות. המבצעים כוללים בעיקר הטבות כלכליות בדמות מחיר דירה שלא יהיה צמוד למדד תשומות הבניה, תשלום קטן בעת חתימת החוזה ורוב התשלום רק במועד מסירת הדירה עם השלמת הבנייה, וגם הלוואות לדיור שבהן היזם משלם את תשלומי הריבית, כולם או חלקם, גם במועד בו הקונה מקבל את ההלוואה וגם למשך תקופת ההלוואה. 

בנק ישראל סבור כי מגמה זו, שהולכת ומתעצמת בחודשים האחרונים גורמת לעלייה בסיכון, גם לרוכשים וגם ליזמים וייתכן אפילו לאשראי שמעמידה המערכת הבנקאית. זאת, משום שהמבצעים הללו מעודדים רוכשים לקנות דירות וקיימת אי-ודאות אם כל הרוכשים אכן יוכלו לעמוד בתשלומים הגבוהים עם השלמת בניית הדירות החדשות. 

לכן החליט בנק ישראל להטיל מגבלות על הקצאות ההון של הבנקים לפרויקטים לבניית דירות שבהן לפחות 25% מהדירות נמכרות במסגרת מבצע שבו "חלק משמעותי ממחיר המכירה" נדחה למועד המסירה, כאשר חלק משמעותי הוא חלק העולה על 40% ממחיר המכירה.

כמו כן, נקבעה מגבלה לצמצום היקף ההלוואות שנותנים הקבלנים ללקוחות. מדובר כאמור בהלוואות שהקבלנים פונים לבנקים לצורך הסבסוד שלהן – עבור רוכש הדירות, כאשר הקרן של ההלוואה משולמת רק בסוף התקופה. בנק ישראל קבע כי היקף ההלוואות הללו יוגבל ל-10% מסך הביצועים החודשיים בגין הלוואות למטרת מגורים. 

הוראת השעה תחול עד לסוף 2026 אלא אם תוארך. 

צריך לזכור שהמגבלה שהוצבה קובעת שחלק של למעלה מ-40% ממחיר המכירה נדחה למועד המסירה בפועל. וזאת על אף שהפרקטיקה בעולם רכישת הדירות החדשות מקבלנים היא שמועד התשלום האחרון הוא תמיד לפני מועד המסירה בפועל. כלומר, על פי רוב, ההסכמים שנחתמים בין היזמים לבין קוני הדירות קובעים כי על הרוכש לשלם את יתרת התמורה עד ולא יאוחר מ-14 או 30 ימים בטרם מועד המסירה. משכך, לא ברורה המשמעות האמיתית של הוראת המפקח על הבנקים בבנק ישראל.