הפרת הסכם שכירות – כל המידע שאתם חייבים לדעת

סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה עוסק באפשרות של שוכר להשכיר את הדירה אותה הוא שוכר לשוכרי משנה. הוראת הסעיף קובעת כי השוכר אינו רשאי להשכיר את הנכס המושכר בשכירות משנה, אלא אם קיבל את הסכמת המשכיר מראש ובכתב. אולם, קובע הסעיף, כי אם לא הסכים המשכיר להשכרת המשנה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, רשאי השוכר להשכיר את הנכס ללא הסכמת המשכיר.

לפי פסיקת בית המשפט מדובר בסעיף קוגנטי – כלומר שלא ניתן לקבוע בהסכם השכירות שהוא לא חל, או כי הוא חל גם אם הצדדים להסכם לא התייחסו לכך בהסכם.

נימוקים בלתי סבירים

הסעיף כאמור נותן זכות למשכיר לסרב להשכרת המשנה של הנכס שלו מנימוקים סבירים. על השוכר להוכיח כי הנימוקים של המשכיר להעברת השכירות אינם סבירים בנסיבות העניין, ובכל מקרה עליו לפנות למשכיר ולבקש אישור גם אם הוא סבור שהמשכיר יסרב, ואף נקבע כי על הבקשה לכלול פרטים שונים אודות שוכר המשנה וכי יש לאפשר למשכיר פרק זמן לגיבוש תשובתו. בתי המשפט אף קבעו כי אמינותו האישית ומהימנותו הכלכלית של שוכר המשנה יהיו שיקולים מרכזיים בהכרעה אם לאשר את החילוף בנכס.

רון גולדמן נגד עינת בן גל

מקרה מסוג זה הגיע לאחרונה לבית המשפט בחיפה. מר פאר סגלוביץ השכיר לעינת בן גל נכס בקריית ביאליק לטובת הפעלת גן ילדים. תקופת השכירות הייתה 6 שנים החל משנת 2015 עם אופציות להארכה.

הסכם השכירות קבע כי אין להשכיר בשכירות משנה את הנכס ללא קבלת הסכמה מראש ובכתב של בעל הנכס. סגלוביץ מכר בשנת 2017 את הנכס לרון גולדמן אולם הזכויות של השוכר לא נפגעו.

במרץ 2018 ביקשה השוכרת את הסכמת בעל הנכס לשכירות משנה בת שנה, אף על פי שהסכם שכירות משנה נחתם כמה חודשים קודם לכן בלי ידיעת בעל הנכס. בעל הנכס הסכים לשכירות משנה של שנה בלבד. בית המשפט המחוזי בחיפה קבע כי הוא לא בטוח שעצם הגשת הבקשה לאחר שהסכם שכירות המשנה כבר נחתם – אינה מהווה הפרת ההסכם מצד השוכרת, שכן לא בטוח שבעל הנכס היה מסכים לשכירות המשנה אם היה יודע שהסכמתו מתבקשת בדיעבד להסכם שכבר נחתם כמה חודשים קודם.

הבעיה היא שהשוכרת השכירה את המושכר בשכירות משנה לתקופה של שנתיים עם אופציה לעוד שלוש שנים, וזאת כאשר ההסכמה של בעל הנכס הייתה לשנה אחת בלבד. כאשר גילה זאת בעל הנכס, הוא שלח לשוכרת הודעה על ביטול ההסכם עקב הפרתו.

הפרה יסודית מול הפרה רגילה

בהסכם השכירות שנחתם בין בעל הנכס לשוכרת לא היה סעיף שמגדיר אילו סעיפים מהווים סעיפים שהפרתם היא הפרה יסודית של ההסכם ואילו סעיפים הפרתם תהווה הפרה "רגילה".

בהפרה "רגילה", כלומר הפרה שהיא לא הפרה יסודית, יש צורך לתת לשוכרת זמן לנסות ולתקן את ההפרה, ולא להודיע ישר על סיום החוזה.

לכן, קבע בית המשפט כי הודעת ביטול ההסכם מצד בעל הבית הייתה שלא כדין – וייתכן אף ששליחת אותה הודעה מהווה הפרה של ההסכם, היות ובפסיקת בית המשפט העליון נקבע כי רואים הודעת ביטול לא מבוססת של חוזה כהפרה, או לכל הפחות כהפרה צפויה של ההסכם. משמע – קבע בית המשפט שההסכם לא בוטל אלא נשאר בתוקף.

בית המשפט קבע כי מדובר בסיטואציה שונה מהמתווה המעוגן בסעיף 22 לחוק השכירות – המחייב פנייה של השוכר למשכיר, מבעוד מועד, באופן גלוי, ותוך הצגת כל הנתונים מראש לגבי תקופת השכירות המשנה המיועדת, מטרת השכירות המיועדת, מידע לגבי שוכר המשנה המיועד וכו'. במקרה זה, השוכרת בכלל לא פנתה לקבל אישור לגבי השכרת משנה לשנתיים + אופציה לשלוש שנים נוספות.

בנוסף, התנהלות השוכרת אשר התקשרה בהסכם שכירות המשנה עוד לפני שביקשה רשות והתחייבה כלפי שוכרת המשנה לתקופה של 5 שנים היא התנהלות בעייתית, ולכן לא מדובר בסירוב בלתי סביר מצד הבעלים.

(ע"א 24184-04-20 גולדמן ואח' נ' בן גל ואח')