הפרת חוזה – דירה מקבלן

קנייה של דירת מגורים חדשה מקבלן מתחילה בחתימה על הסכם הרכישה אשר קובע, בין השאר, את שטח הדירה. לרוב מדובר בשטח ברוטו של הדירה.

שטח ברוטו של דירה

חוק המכר (דירות) והתקנות קובעות את שיטת הצגתו של השטח והוא כולל את קירותיו החיצוניים של הדירה הנמכרת. ההגדרה הרשמית קובעת כי שטח הדירה יחושב כשטח הכלוא בתוך המצולע הנוצר על-ידי הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות החוץ של הדירה.

משמע – השטח שתופסים הקירות החיצוניים של הדירה הוא חלק בלתי נפרד משטחה של הדירה כפי שקבוע בחוק.

בדרך כלל הסכמי הרכישה כוללים גם את ההגדרה הזאת מבחינת שטח ברוטו אך קובעים כי ייתכן ושטח הדירה יהיה שונה לצרכים אחרים – כדוגמת לחישוב ארנונה, לחישוב שטח הדירה בעת הרישום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) או ברשות מקרקעי ישראל – ולרוב גם החוזה קובע כי לקונה לא תהיה כל טענה בקשר לשוני הזה.

דרישת בתי המשפט – שטח "נטו"

הפסיקה של בית המשפט העליון לא הסתפקה בדרישה של החוק לגלות לקונים מהו שטח הברוטו של הדירה שהם עתידים לקנות. בתי המשפט ביקשו להבטיח כי הקונים ידעו מה הם קונים, כאשר מובן כי קיים קושי ממשי של אנשים רגילים, שאינם עוסקים בנדל"ן, לקרוא חוזים ארוכים ומורכבים וכי אותם קונים לרוב מצויים בנחיתות מול קבלן המיומן בחתימה על הסכמי מכר ארוכים וסבוכים שכאלה.

לכן, קבעו בתי המשפט במשך שנים כי המונח "שטח ברוטו" אינו ברור מספיק לרוכש הדירה הטיפוסי ולכן יש לצרף להסכם הרכישה מסמך ממנו ניתן ללמוד בקלות יחסית אודות שטח הדירה "נטו".

קירות עבים מן המתוכנן

אלכסנדרה ויפים פירסוב קנו דירה מקבלן בפתח תקוה ולאחר שקיבלו את הדירה גילו על סטיות מהמפרט עליו חתמו ואשר צורף להסכם המכר. בני הזוג פירסוב גילו כי השטח של הדירה היה קטן מהשטח שבחוזה עקב בניית קירות עבים מן המתוכנן, כי לא נבנה חלון בשירותי האורחים וישנם עוד ליקויי בניה קלים בריצוף ובאיטום.

בית המשפט קבע כי הקבלן קבע שטח ברוטו אך גם צירף תשריטים שבהם הופיעו מידות הנטו של הדירה, אשר לא כללו את קירות החוץ וניתן היה, בחישוב פשוט יחסית, לפי מכפלה של אורך החדרים ורוחבם, להבין את שטח הנטו של הדירה.

תוספת להסכם המכר

לאחר חתימת החוזה, ביקש הקבלן להחתים את הרוכשים על כך שגודל הדירה הולך להשתנות והדירה שתיבנה תהיה קטנה מדי וזאת היות ו-"תכנון הדירות בפרויקט השתנה". הרוכשים טענו בזמן אמת כי מדובר בהפרת החוזה ובסטייה מהותית מהמפרט אך בלית ברירה חתמו על התוספת.

יש לציין כי ההסכם בין הצדדים קובע כי הקבלן רשאי לשנות את תכנון הבניין, להוסיף קומות או דירות נוספות, ובתנאי שהדירה של משפ' פירסוב תיבנה לפי הוראות ההסכם.

בית המשפט קבע כי בני הזוג פירסוב נאלצו לחתום ללא הסכמתם על התוספת והקבלן הפר את ההסכם בכך שבנה דירה קטנה ב-2.5 מ"ר (בעיקר בגלל קירות עבים מן הרגיל) ומרפסת שקטנה בכ-7 מ"ר.

לאור הפרת החוזה, אי-בניית חלון בשירותי האורחים, ליקויי בנייה קלים ועוגמת נפש שנגרמו לבני הזוג פירסוב, קבע בית המשפט כי הקבלן ישלם להם סך של 173,000 ₪.

(תא (ת"א) 55-7-05-17 יפים פירסוב ואח' נ' נוה – גד בנין ופיתוח בע"מ)