הפרת חוזה לרכישת דירה

קניה ומכירה של נכס נדל"ן מוסדרת כמעט תמיד בהסכם שנקרא "הסכם מכר". דרישה מהותית מהסכם לרכישה ומכירה של נכס נדל"ן היא שהוא צריך להיות בכתב. "חוק החוזים" אמנם קובע כי חוזה יכול להיערך בין צדדים בעל-פה, אך בנוגע לעסקת נדל"ן על ההסכם להיות בכתב.

 

חלק מהסכם הרכישה והמכירה של נכס נדל"ן עוסק גם במקרה של הפרת הסכם – בין אם מצד הקונים ובין אם מצד המוכרים. לעתים חלק זה נקרא גם "תרופות" על שום החוק העוסק בכך – חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).

 

החוזה לרוב קובע אילו מהסעיפים יש בהם תנאים מהותיים ויסודיים, שאם מי מהצדדים יפר אותם, תהיה זאת הפרה יסודית של ההסכם. לצד הקביעה של הפרה יסודית של ההסכם, החוזה בדרך כלל קובע מהם הפיצויים המוסכמים שהצד שהפר את החוזה יצטרך לשלם לצד השני.

 

מקרה מעניין של הפרת הסכם הגיע לאחרונה לבית המשפט בתל אביב.

 

בשנת 2012 קנתה משפחת מגדל בית דו-משפחתי בישוב שוהם ממשפחת רונן בסך של 3.375 מיליון ₪.

 

לפני שהצדדים חתמו על הסכם לרכישת הבית, גילו הצדדים כי הבית אינו בנוי לפי היתר הבניה המקורי ולכן הוסכם בחוזה כי המוכרים (משפ' רונן) ידאגו להוצאת היתר בניה חדש, שיכשיר את חריגת הבניה שבוצעה תוך 12 חודשים מיום חתימת ההסכם וישקף "את הבנוי בפועל".

 

על אף התחייבות זו, משפ' רונן הוציאה אמנם היתר בניה חדש, אך הוא לא כלל את כל חריגות הבניה, שכן נדרש אישור של פיקוד העורף שדרש לבצע עבודות בניה כדי להתאים את הממ"ד לדרישותיו.

 

משפ' מגדל – הגישו תביעה לבית משפט השלום על סך 337,500 ₪ בטענה כי משפ' רונן הפרו הפרה יסודית את ההסכם ביניהם, ולכן הם זכאים לפיצוי מוסכם, מבלי להוכיח כי נגרם להם נזק. מבחינת משפ' מגדל, אין זה משנה כי משפ' רונן עשתה כל שביכולתם ולא מדובר בדבר פעוט, כי אם בחריגות בניה שלא הוכשרו.

 

משפ' רונן – המציאו היתר בניה חדש וההסכם לא עוסק במקרה שבו לא ניתן להכשיר את הבנייה הקיימת. היות ומשפ' רונן עשתה כל שביכולתה וההיתר המלא לא ניתן בגלל סיבות שלא קשורות אליהם, הם טענו שהם לא הפרו את הוראות ההסכם. השמאי קבע שעלות העבודות הנוספות הנדרשות היא בערך 70,000 ₪ ולכן ההתנגדות של משפ' מגדל לבצע את העבודות ולתבוע על סכום גבוה יותר היא חוסר הגינות וניסיון להתעשר על חשבון משפ' רונן.

 

האם משפ' רונן הפרה את ההסכם?

 

יש הבחנה בחוק הישראלי בין חיובים בחוזה:

 

• "חיוב תוצאה" – חובה להשיג את התוצאה המבוקשת, ואם זו לא תושג – הדבר מהווה הפרה של ההסכם.

• "חיוב השתדלות" – חובה לנקוט באמצעים המתאימים כדי להשיג את המטרה אבל מבלי להתחייב להשיג אותה.

 

בהסכם קבעו הצדדים על "חיוב תוצאה" – ולכן, אם לא הושגה התוצאה, אז החוזה הופר. בית המשפט קבע כי לפני שחתמו על ההסכם, משפ' רונן לקחה על עצמה את הסיכון הכרוך באי המצאת ההיתר החדש. הדרישה בחוזה הייתה להמציא היתר בניה חדש שישקף את "הבנוי בפועל" ולא לאפשר למשפ' רונן לתקן את הבית.

 

משמעות הפרת ההסכם

 

משפ' מגדל – אי מתן ההיתר היא הפרה יסודית של ההסכם המזכה בקבלת מלוא הפיצוי המוסכם בחוזה.

 

משפ' רונן – מגדל מסרבים לבצע את עבודות ההתאמה שלאחריהם יהיה אפשר להוציא היתר בניה חדש ולכן הדרישה שלהם לפיצוי מוסכם היא דרישה חסרת תום לב והגינות ויש לדחות אותה גם עקב דוקטרינת "ביצוע בקירוב" שכביכול תאפשר לכפות על משפ' מגדל לבצע את העבודות.

 

בית המשפט קבע כי דרישת משפ' מגדל כי משפ' רונן תעמוד בהתחייבותה בהסכם היא לא עמידה על זכות חוזית שלא בתום לב ובחוסר הגינות. דרישה של צד לחוזה כי הצד האחר ימלא אחר התחייבויותיו בחוזה ככתבן וכלשונן אינה יכולה להיחשב כהתנהלות חסרת תום לב. רק בנסיבות בהן נלווית לדרישה זו נסיבות נוספות היכולות להעיד על תחבולה, הכשלת הצד האחר, התחכמות וכיו"ב, ניתן לראות בעמידה על זכות חוזית כהתנהלות שלא בתום לב.

 

לגבי כפייה על משפ' מגדל שיבצעו בקירוב את החוזה, קבע בית המשפט כי רק במקרים חריגים הוא מתערב בחוזה שבין הצדדים ומקרה זה אינו מקרה חריג.

 

פיצויים מוסכמים

 

חוק החוזים (תרופות) קובע את זכותם של צדדים להסכם להסכים מראש על שיעור הפיצויים שישולמו ללא הוכחת נזק, וכן את סמכותו של בית משפט להפחית את גובה סכום שנקבע אם קבע בית המשפט כי הפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו מראש.

 

הכלל הקיים בבתי המשפט הוא כי אין להתערב בהסכמת הצדדים, ובאופן כללי בתי המשפט ייטו לכבד את רצון הצדדים ולהורות על אכיפת התנאי של פיצויים מוסכמים. עם זאת, בתי המשפט קבעו כי אם התנאי של הפיצויים מנוסח כתנאי גורף שלא ניתן לסתור אותו אז בית המשפט ייטה ביתר קלות לעשות שימוש בסמכות ההפחתה של הפיצויים המוסכמים.

 

במקרה של ההסכם בין משפ' מגדל למשפ' רונן, סעיף הפרת ההסכם נוסח בצורה רחבה וגורפת ולא הבחין בין הפרה קטנה לגדולה, בין הפרה יסודית להפרה לא יסודית, ולכן בית המשפט קבע כי משפ' רונן תשלם 220,000 ₪ למשפ' מגדל.  

 

(להרחבה – ראו ת"א 35694-09-13 מגדל ואח' נ' רונן ואח')