חוק דייר סרבן יוצא לדרך / פינוי-בינוי

תיקון מס' 6 לחוק פינוי-בינוי (פיצויים)

חוק פינוי-בינוי (פיצויים), תשס"ו-2006 נחקק על-ידי הכנסת בכדי להתמודד עם תופעת "הדייר הסרבן" בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי – אותו שכן בבניין אשר מתנגד באופן בלתי סביר לביצוע פרויקט הבנייה, חרף הסכמת מרבית בעלי הדירות.

בעלי דירות סרבנים

על פי החוק משנת 2006, כאשר רוב מיוחס מבין בעלי הדירות מסכים לעסקת פינוי-בינוי, אך בעל דירה באותו בניין או אותו מקבץ (כמה בתים משותפים) מסרב סירוב בלתי סביר לעסקה, רשאי הרוב המיוחס (80% לפחות מבעלי הדירות במקבץ, אשר 75% לפחות מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם) להגיש נגד "בעל הדירה המסרב" תביעה נזיקית בבית המשפט, וזאת בכדי למנוע מצב בו בעל דירה יחיד עושה שימוש לרעה בכוח ההתנגדות שלו, לעתים גם במחיר הכשלת העסקה.

מאז חקיקת החוק בשנת 2006 בתי המשפט בישראל פסקו לא אחת פיצויים רבים לטובת בעלי הדירות שנפגעו כאשר נקבעה כי מדובר בהתנגדות לא סבירה.

בה בעת, העובדה כי יש לכמת את הנזק, לשכור עורך דין ולהגיש תביעה נזיקית בבתי המשפט גרמה לכך שסירוב עיקש של אותו "דייר סרבן" מנעה בפועל קידום פרויקטים של פינוי-בינוי.

בית המשפט העליון והצורך בשינוי החקיקה

בית המשפט העליון התייחס לא אחת למכשול שמציב הדייר הסרבן לקידום פרויקטים של פינוי-בינוי ולצורך בתיקון החקיקה. כך אמר השופט סולברג בע"א 3511/13 שוורצברג נ' שלום מרין ואחרים:

"אוי לסרבן ואוי לשכנו. הסרבן – אוטם את אוזניו משמוע, עוצם את עיניו מראות, ודבק בסרבנותו. כזו היא המערערת. מה שטוב ל-17 שכניה, אינו טוב דיו עבורה; הטבות שניתנו לה מעבר למה שניתן לדיירים אחרים, גם על חשבונם, אינן מניחות את דעתה; הצעות להצטרף לפרויקט פינוי-בינוי בתנאים מיטיבים לעומת שאר בעלי-הדירות, או למכור את דירתה בתמורה העולה על ערכה, דחתה. אוי לה, למערערת, משום שדרך הילוכה מנוגדת להיגיון, חסרת תוחלת, ופוגעת בה-עצמה; ואוי לשכניה. היא, אחת ויחידה, 'תוקעת' את הפרויקט כולו. ימינו כצל עובר, ומצער הדבר עד מאד כי במשך שנים ארוכות נאלצים בעלי הדירות להשקיע מאונם ומהונם בניסיונות לשכנע את המערערת, להשתתף עמהם בשיפור וברווחה. עיניהם רואות וכלות, והפרויקט לא יוצא אל הפועל. מה הועיל אפוא המחוקק בחקיקתו?"

התיקון החדש

ב-29 ביולי 2018 אישרה הכנסת את תיקון מספר 6 לחוק פינוי-בינוי (פיצויים) אשר למעשה שינה את שם החוק לחוק פינוי-בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי).

התיקון הוסיף סנקציה משמעותית כלפי הדייר הסרבן. כאשר הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, ומצא בית המשפט כי בעל דירה באותו מקבץ מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים, רשאי בית המשפט, בנוסף על קביעה כי בעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות, להורות בצו על פינוי דירתו של אותו דייר סרבן ולמנות רואה חשבון או עורך דין, שאינו בעל דירה במתחם, והוא יהיה מוסמך על-פי הוראות בית המשפט להתקשר בשם הדייר הסרבן בעסקת פינוי-בינוי ולחתום בשמו. סמכות זו תאפשר, לטענת הכנסת, את קידום יציאתן לפעול של עסקאות פינוי-בינוי.

מה תכלול אסיפת בעלי דירות, ואילו מסמכים יעביר היזם?

בין הסעיפים החשובים בתיקון, שנועדו למנוע מצב בו היזם פונה לכל בעל דירה בנפרד, היא החובה שהוטלה עליו לקיים אסיפת בעלי דירות, כאשר זו תתקיים לפחות שבועיים לפני החתימה על הסכם מפורט, אשר יכלול את העקרונות לקביעת התמורה המוצעת על ידו, הבטוחות שהוא מציע לבעלי הדירות ופרטים אודות ניסיונו המקצועי.

אם נחתמה עסקת פינוי ובינוי לפני שנערך כינוס של בעלי הדירות בבניין או לפני שנמסר הסכם מפורט כאמור לעיל, רשאים רוב בעלי הדירות בבניין להחליט על ביטול העסקה, כל עוד לא חתמו על העסקה 40% מבעלי הדירות בבניין ולא יראו את בעלי הדירות שחתמו על העסקה כמי שהפרו את התחייבויותיהם.

הצעת אלטרנטיבות לקשישים

החל מסוף אוקטובר 2018, בו יחל החוק, מטיל התיקון חובה על היזם להציע לדיירים "קשישים", המוגדרים בני 75 מעלה (אשר התגוררו באותו בית שנתיים לפחות), בנוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה בפרויקט גם אפשרויות כדוגמת:

(א) מעבר לבית אבות – כאשר המעבר יכלול גם תוספת פיצוי בשווי דומה לשווי מהוון של דירת התמורה.

(ב) רכישת דירה חלופית – כאשר השווי של הדירה החליפית יהיה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה שתימסר לקשיש ומיקומה של הדירה החדשה יהיה ככל שניתן בסמוך לדירת הקשיש, אם הקשיש ביקש זאת.

(ג)  קבלת כסף בשווי של דירת התמורה לשם רכישת דירה חלופית על-ידי הקשיש, כולו או רובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של דירתו הנוכחית.

(ד) קבלת שתי דירות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה.

(ה) קבלת דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש אמור היה לקבל בתוספת תשלומי איזון כפיצוי.

אם היזם לא הציע את אחת האפשרויות לעיל לקשישים במתחם, בנוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה, סירובו של הקשיש לעסקה ייחשב כסירוב סביר, ולא ניתן יהיה לחייב אותו להצטרף לפרויקט.

הוראות נוספות בתיקון

להלן מספר הוראות חדשות שהוספו בתיקון מס' 6:

• כל התניה על הוראות חוק זה שאינן לטובת בעל הדירה – בטלה.
• הממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית רשאי לקבוע כי עסקת פינוי ובינוי בטלה, אם הוא מצא כי בעל דירה חתם על עסקת פינוי ובינוי בשפה שאינה ידועה לו, ומבלי שהיזם או מי מטעמו הסביר לו את עיקרי העסקה בשפה הידועה לו.
• החוק קובע חובה להציע לקשיש מעל גיל 80 או אדם המרותק לביתו באופן קבוע דיור חלופי בזמן הבנייה בפרויקט לפי תוכנית החיזוק כהגדרתה בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) – כאשר הכוונה לפרויקט לפי תמ"א 38.