מחירי הדירות לא צפויים לרדת בצורה משמעותית

בנק ישראל פרסם במרץ 2023 את הדו"ח שלו לשנת 2022 הכולל פרק אודות ההתפתחויות העיקריות בשוק הדיור בשנה החולפת. לאחר שיא של עסקאות בדירות מגורים בשנת 2021, הצטננה הפעילות בשוק הדיור בחדות בשנת 2022 וחזרה לרמתה בשנים שלפני הקורונה.

מדד מחירי הדירות החדשות עלה ב-12 החודשים האחרונים ב-17%, אולם מאוגוסט 2022 נרשמה בו ירידה מצטברת של כ-1.5%. ירידת המחירים מושפעת מהירידה של המחירים בפלח הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי, וזאת ככל הנראה עקב צבירת מלאי דירות למכירה בידי היזמים עקב גידול של מספר התחלות הבנייה.

לפי הדו"ח, תגובת המחירים לעלייה של סביבת הריבית במשק הייתה איטית אולם שוק הדיור זקוק לזמן נוסף כדי להסתגל לשינויים. אמנם ריבית בנק ישראל (המשפיעה על עלות האשראי ליזמים) החלה לעלות עוד באפריל 2022, במחצית השנייה של השנה הקצב הואץ אף מעבר לציפיות המוקדמות. הריביות על המשכנתאות החלו לעלות ברבעון הראשון של השנה ובמצטבר עלו במסלולים השונים בין 0.92 עד 3.31 נקודות אחוז.

בהסתכלות היסטוריה, האפיזודה האחרונה שבה הריבית במשק עלתה עלייה חדה יחסית, אך בקצב מדורג יותר הייתה בין השנים 2009 ל-2011. מדד מחירי הדירות המשיך לעלות באותם שנים, ורק לקראת סוף 2011 נרשמה ירידה במחירים, אולם ההנחה כי הירידה הושפעה בעיקר מהמחאה החברתית. המשך עליית המחירים אז הייתה תוצאה של מחסור חמור בדירות ובמיוחד באיזורי הביקוש. מחסור זה הצטמצם מאד בשנת 2019 עקב גידול נרחב של מספר התחלות הבנייה, ולכן מהדו"ח ניתן להבין כי בנק ישראל אינו סבור שמצב כפי שהיה לפני יותר מעשור יקרה שוב. כלומר, שמחירי הדירות לא צפויים לעלות על אף העלייה החדה בריבית בנק ישראל.

הדו"ח של הבנק הציג גם מחקר עדכני, אשר ניתח 45 מדינות והראה כי השפעת המדיניות המוניטרית על מחירי הדירה היא השפעה יחסית חלשה. לפי המחקר, התגובה הממוצעת של מחירי הדירות לעליית הריבית בנקודת אחוז אחת מגיעה למקסימום לאחר שנתיים, ומסתכמת בירידה של כ-0.7% בלבד. משמע, שהעלאת הריבית המוניטרית ב-4 נקודות אחוז, כפי שאירע בישראל בשנה החולפת, צפויה להוריד את מחירי הדירות בכ-2.8% בלבד.

המחקר מראה כי ההשפעה גם אינה מיידית. רבעון אחד לאחר העלאת הריבית ההשפעה אינה מורגשת כלל. גם בחו"ל, עליית מחירי הדירות נמשכת למרות עליית סביבת הריביות בשווקים הללו. כך, למשל, רק במדינות בודדות נרשמה ברבעון השלישי של 2022 ירידה במחירי הדירות – שוודיה, גרמניה, איטליה, קנדה אך בחלקן הגדול של מדינות ה-OECD קצב עליית המחירים רק הואט.