מלחמה בדיווחים כוזבים בעסקאות נדל"ן

שווי עסקת נדל"ן נקבע בהסכם עליו חתמו המוכר והקונה. רשות המסים תקבל את שווי העסקה אם היא שוכנעה כי התמורה שנקבעה בהסכם בכתב אכן נקבעה בתום לב וכי אין יחסים מיוחדים בין הצדדים שהיו יכולים להשפיע על המחיר עליו הסכימו.

במקרים בהם עולה כי השווי של הנדל"ן שנמכר אינו משקף את השווי האמיתי שהיה בעסקה בין המוכרים לקונים, בסמכותה של רשות המסים לקבוע את השווי הנכון.

מקרה שהגיע לאחרונה לבית המשפט בלוד העלה כי רשות המסים מבצעת ביקורת רק לכ-30-40% מעסקאות הנדל"ן והיא מודה כי עקב מצוקת כח האדם שברשותה, ישנן בהחלט עסקאות רבות שהשווי שדווח היה נמוך משמעותית משווי השוק אך רשות המסים לא התערבה.

במקרה שהגיע לבית המשפט, נמכרו 1,000 מ"ר של קרקע בעיר טירה בסמוך לכביש 6 ולצומת כוכב יאיר בסך של 120,000 ₪. הקרקע נועדה לשימוש תעשייתי והיא נמכרה בשווי שהיה נמוך פי 8 משווי הנדל"ן באותו אזור.

בית המשפט הדגיש כי העובדה שרשות המסים נהגה בעבר לקבל שווי מוצהר לגבי עסקאות מסוג זה באותו אזור וכיום היא סבורה שהסכום שגוי, אינה מחייבת את רשות המסים להוסיף ולחזור על שגיאה זו, אם אכן מדובר בשגיאה. על רשות המסים להראות כי מדובר בשגיאה או כי השווי אינו נכון להיום.

מעמדת רשות המסים ומפסק הדין עולה תופעה שרשות המסים מתערבת ביתר שאת בשנים האחרונות בהצהרות שווי רבות המוגשות עליה, וישנם תיקים רבים בשנים הללו שבהם מגישים עררים כנגד קביעות רשות המסים. מחלקת שמאות של רשות המסים בוחנת את השומות שמגיעות אליה, ובמסגרת אותן בדיקות הרשות בוחנת שומות שנעשו בעבר, היטלי השבחה שנגבו, הסכמי שכירות ובחינת גובה דמי השכירות, תשלומים ששולמו בגין הפקעות וכיוצא בזה.

בית המשפט הדגיש כי קבלת דיווחים כוזבים בדבר שווי עסקאות נדל"ן גם פוגעת בקופת המדינה – עקב גביית מס בחסר – אבל גם משליכה על הרשויות המקומיות, אשר גובות פחות היטלי השבחה ומשכך יש בקופתן פחות כספים לטובת פיתוח אותן רשויות.