האם חייב מתווך מקרקעין לגלות ללקוח שלו, המוכר, כי הוא מקבל גם עמלה מהקונה?

באפריל 2010 פנתה חברת מרצפות בת ים בע"מ למתווך שיפעל למציאת קונה לרכישת מבנה תעשייתי ברחוב החרושת, בת ים כאשר הנכס יוצע למכירה במחיר של 6.5 מיליון ₪, כאשר התמורה הסופית לא תפחת מ-6 מיליון ₪. הוסכם בין המוכרת למתווך כי דמי התיווך שתשלם המוכרת למתווך יעמדו על שיעור של 1% מהתמורה + מע"מ. המתווך איתר שני קונים פוטנציאליים – האחד נסוג מהעסקה והשני, חברת יוחנן חסון ובניו, התקשרה בהסכם מכר לרכישת הנכס ב-6 מיליון ₪ + מע"מ. רק לאחר החתימה, התברר למוכרת כי חסון רכשה את הנכס בנאמנות עבור צד שלישית, חברת "נוף חוף השנהב בע"מ".

כמו כן, התברר למוכרת כי המתווך לא סיפר למוכרת את העובדה שנוף חוף השנהב שילמה לו סך של 500,000 ₪ + מע"מ כדמי תיווך מצד הקונה.

חברת מרצפות בת ים הגישה תביעה לבית משפט השלום בראשון לציון על סך 1.5 מיליון ₪ כנגד המתווך בטענה כי המתווך ביצע מעשה עוקץ ותרמית וגרם לה להאמין שלא ניתן למכור את הנכס ביותר מ-6 מיליון ₪ וניצל זאת בכדי לקבל 500,000 ₪ מהקונה (ת"א 42681-10-14 מרצפות בת ים בע"מ נ' אופיר זפקו).

על-פי חוק המתווכים במקרקעין, חייב המתווך למסור למזמין כל מידע מהותי הנוגע לנכס ולפעול בנאמנות כלפיו. עוד קובע החוק כי ככל שיש למתווך עניין אישי בעסקה הרי שחובה עליו ליידע את המזמין בדבר העניין האישי ולקבל את הסכמתו בכתב להמשך פעולת התיווך, או לחילופין לא לקבל על עצמו את העסקה.

בעבר נפסק כי לא מוטלת על המתווך במקרקעין חובת יידוע של הצדדים בדבר הייצוג המקביל ועל דמי התיווך המקבילים (ע"א 345/67 בן יהודה נ' רוז), אולם מאז שנחקק חוק המתווכים במקרקעין שאלה זו לא נקייה מספקות.

השאלה האם חוק המתווכים במקרקעין מטיל על מתווך מקרקעין ליידע את המוכר בדבר עמלה נוספת אותה הוא דורש מכל קונה (ולהיפך) לא לובנה עדיין כמו שצריך בפסיקת בית המשפט העליון (רע"א 4584/12 אל הנכס בע"מ נ' שלמה שמלצר).

בפסק דין של בית המשפט העליון מ-2008 (ע"א 2469/06 רונן סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ) הוטלה חובה על המתווך ליידע את הקונים בדבר התפתחות משמעותית בנוגע למצב התכנוני של המקרקעין ובנובמבר 2017 (ע"א 8629-11-16 מילנר נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ) נקבע כי העובדה שמתווך לא גילה למוכר כי הוא קשור עם הרוכשות בקשר לפיו יהיה זכאי להשתתף ברווחיהן הנובעים מהפרויקט עולה כדי הפרת חובת הנאמנות ואי גילוי קיום עניין אישי.

באנגליה, למשל, הדברים ברורים יותר – אי גילוי עמלה שמקבל הסוכן מהצד האחר לעסקה מחייבת את העברתה לצד הניזוק, כאשר ההנחה היא כי אם שולמה עמלה או שוחד לנציג המוכר, ניתן להניח שהמחיר ששולם בפועל למוכר נופל מהמחיר שניתן היה להשיג לפחות כדי העמלה/השוחד ששולמו.

לעומת זאת, נטיית בתי המשפט בישראל היא להכיר בכך שבארץ מקובל שמתווך מקרקעין יקבל את שכרו משני הצדדים, אבל כאשר כל אחד מהצדדים מודע לנוהג הקיים. בית המשפט המחוזי מרכז-לוד עמד כבר על כך שגביית דמי תיווך משני הצדדים אינה פסולה (ת.א. 5276-07-10 ג'ונתן דויד פיית' נ' שרה רובינשטיין) אך יש לזכור כי סעיף 10 לחוק המתווכים אוסר על מתווך מקרקעין לתווך בעסקת מקרקעין אם קיים לו עניין אישי בעסקה, אלא אם כן קיבל את הסכמתו לכך בכתב.

בעניין של מרצפות בת ים, קבע בית המשפט כי המתווך הפר את חובת הנאמנות והגילוי המוטלים עליו כמתווך. הסיבה הראשונה היא שיעור העמלה, של 8.33% מגובה העסקה. זהו שיעור עמלה מהותי ביותר, אשר עולה פי ארבעה ויותר על שיעור דמי תיווך מקובלים (המגיעים עד 2% שהם גם ההוצאה המוכרת על ידי שלטונות מס שבח). מפסיקות אחרות של בתי המשפט עולה כי כאשר מתווך במקרקעין מקבל דמי תיווך בשיעור המקובל, אין הדבר עולה כדי "עניין אישי" המחייב הסכמה של הצדדים לדמי התיווך. הסיבה השנייה היא יחסי האמון המיוחדים שבין הצדדים. מהעדויות עולה כי שררו יחסי אמון מיוחדים בין הצדדים, והדבר מחייב חובת גילוי גבוהה מהמקובל.

בית המשפט קבע כי על המתווך לשלם למוכרת (התובעת) תשלום של 380,000 ₪ וכן הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך של 40,000 ₪.