נדל"ן בחו"ל – אחריות המשקיע

באוקטובר 2016 פנתה מתווכת בשם שרית לאורי סדלובסקי והציעה להפגיש אותו עם יוסי ג'ייקובס שצבר ניסיון ברכישת נדל"ן בדטרויט שבארה"ב. השניים נפגשו וסיכמו בבית קפה בבת ים כי אורי יעביר ליוסי 26,000 דולר ויוסי יפעל לרכישת שני בתי מגורים בדטרויט עבור אורי, באיזורים טובים וכי ככל שתידרש השבחה של הנכסים או שיפוץ, העלות לא תחרוג מ-7,000 דולר.

אורי ויוסי לא חתמו על הסכם שמסדיר את היחסים ביניהם. אורי העביר ליוסי כמעט 100,000 ₪ וכמה שבועות לאחר מכן, יוסי הודיע לאורי שרכש עבורו 2 בתים בדטרויט. כאשר ביקר אורי בדטרויט כמה שבועות לאחר מכן, הוא גילה שמדובר בבתים שאינם ראויים למגורי אדם וכי הכשרתם למגורים כרוכה בעלויות גבוהות וכי על הבתים רובצים חובות מס ועיקולים. מייד לאחר מכן, אורי פנה ליוסי ודרש לבטל העסקה ולקבל את כספו בחזרה.     

יוסי טען כי לא התחייב לטיב הנכסים, ואופי העסקאות בארה"ב הוא רכישת נכסים בזול, שיפוץ ומכירה ברווח. לטענת יוסי הוא רק המתווך, ולא הבעלים של הנכסים, ואינו יכול לבטל את העסקה.

העניין הגיע לבית משפט השלום בת"א אשר הדגיש כי החוזה נכרת בעל פה, מבלי שהצדדים העלו על הכתב את תנאיו, התחייבויותיהם וחובותיהם. השופטת הדגישה כי אורי לא ערך בדיקות אודות מצב הנכסים, לא בחן את מצבם ולא נסע לארה"ב על מנת להתרשם מהם ולבחון כי הם מתאימים לצרכיו ולמטרותיו. רק לאחר שכבר בוצעה העסקה ושולם סכום הרכישה, הואיל בטובו אורי לנסוע לארה"ב על מנת לראות את הנכסים. משביקר בנכסים ובדיעבד, הגיע אורי למסקנה כי לא לעסקה זו התכוון וביקש לבטל את ההסכם שנכרת בעל פה ואת העסקה.

מנגד, קבע בית המשפט כי גם יוסי לא ערך בירור מקיף ולא סיפק פרטים נחוצים אודות הנכסים שאיתר ושעמד לרכוש עבור התובע. כך למשל: לא סופק מידע אודות חובות ועיקולים הרובצים על הנכסים; צפי עלות שיפוץ הנכסים, פרטים על אזור מיקומם  וכדומה. זאת ועוד, לא סופקו קבלה או אסמכתא על ביצוע התשלום עבור הנכסים.

בית המשפט קבע כי מדובר בשני צדדים להסכם שלא בחנו את העסקה ברצינות הנדרשת וכי בנסיבות העניין יש להחיל את דוקטרינת האשם התורם החוזי ולהכיר בחלקם של 2 הצדדים "כאשם תורם".

השופטת קבעה כי היה על אורי לבדוק את הנכסים לפני ביצוע העסקה ולא לאחריה, לעגן את דרישותיו בכתב ולעקוב אחר ביצועם. התנהלות אורי שלא השכיל לפעול כך, טומנת בחובה סיכון שבמקרה הנדון התממש.

לצד זאת, בית המשפט קבע כי גם יוסי היה צריך לתת פירוט נרחב יותר על הנכסים ולוודא שהם מתאימים לאורי, לפני קידום העסקאות, ובוודאי שהיה עליו לספק אסמכתא – קבלה על ביצוע התשלום עבור הנכסים.

היות ששני הצדדים כשלו בניהול מו"מ לכריתת חוזה וביצועו בתום לב – בניגוד לסעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים, בית המשפט דחה את התביעה לביטול ההסכם אולם קבע כי על יוסי לפצות את אורי בסך של 45,000 ₪, ולשלם הוצאות בסך נוסף של 5,000 ₪.

(להרחבה – תא"ק 18518-02-17 אורי סדלובסקי נגד יוסף יצחק ג'ייקובס)