ערבות מכר בפרויקטים של התחדשות עירונית

ערבות היא מסמך משפטי המתאר התחייבות של גורם מסוים (בנקים או חברות ביטוח בפרויקטים של התחדשות עירונית) לקיים את חיובו של גורם אחר (היזם בפרויקט) כלפי צדדים שלישיים (בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית).

ערבות מכר

ערבות חוק מכר היא הערבות החשובה ביותר בפרויקט התחדשות עירונית. מטרתה להבטיח את קבלת הדירה החדשה במקרה שהיזם לא מצליח לבצע את הפרויקט והערבות מעוגנת בחוק. 

למעשה זוהי התחייבות של הגורם הפיננסי בסכום מוגדר על חשבון התשלומים ששילם הרוכש (אם קנה דירה מקבלן) או בגין הדירה (אם נהרסה בפרויקט פינוי בינוי) כאשר הערבות מגדירה גם עילות למימוש הערבות. לרוב, העילות הן אם היזם לא יוכל להעביר לצד השלישי בעלות בדירה החדשה כפי שסוכם בחוזה בין הצדדים או למסור לצד השלישי את החזקה בדירה החדשה כשהיא נקייה משעבודים או עקב צו הקפאת הליכים או צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים כנגד היזם או עקב נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה החדשה.

מימוש ערבות מכר

בשנת 2017, נחתם הסכם בין בנק ירושלים וחברת הביטוח איילון עם יזם בשם גרניט הנדסת חיזוק מבנים למימון והנפקת ערבויות בפרויקט תמ"א 38 ברחוב קורקידי 20 ו-22 בת"א. הפרויקט כלל שיפוץ וחיזוק של מבנה קיים הכולל 32 דירות ותוספת של 22 דירות חדשות. 

החוזה בין היזם לבין בעלי הדירות קבע כי הדירות של בעלי הדירות הקיימים תימסרנה להם, לאחר ביצוע העבודות, בשנת 2021. 

בשנת 2024, לאחר שהיזם כבר מכר את כל הדירות החדשות בפרויקט, נעצרו עבודות הבניה בעקבות סכסוך בין בעלי המניות בחברת היזם, ובנק ירושלים וחברת איילון פנו לבית המשפט המחוזי בתל אביב כדי למנות כונס נכסים שיפעל להשלים את הפרויקט. חלפו עוד כמה חודשים, וחלק מרוכשי הדירות החדשות החליטו לפנות לבית המשפט המחוזי בבקשה לחלט את הערבויות שניתנו להם. 

בית המשפט המחוזי קבע כי על אף ההתקדמות שחלה בעקבות מינוי כונס הנכסים, העיכוב הממושך בלוחות הזמנים, והיעדר מועד ברור למסירת הדירות מובילים את בית המשפט למסקנה כי התממשה אחת מהעילות הקבועות בערבות לפיה אין אפשרות מעשית להעביר לקונים בעלות או זכות אחרות בדירות שהם רכשו. בית המשפט קבע כי מדובר היזם הפר הפרה יסודית את הסכמי המכר שחתם עם קוני הדירות החדשות, באופן שמצדיק את ביטול ההסכמים וחילוט הערבויות שנתנו הגורמים הפיננסיים. בית המשפט דחה את עמדת הבנק וחברת הביטוח כי יש לממש את כלל הערבויות, גם של רוכשי הדירות שאינם מעוניינים בכך.

כמו כן, קבע בית המשפט כי כל רוכש דירה זכאי לבטל את החוזה ולממש את ערבויות חוק המכר שקיבל או לחילופין להמתין להשלמת הבניה ולקבל את הדירה החדשה. 

חילוט הערבות

העניין הגיע לבית המשפט העליון. הבנק וחברת הביטוח הדגישו כי קיימת אפשרות ממשית להשלמת הפרויקט והפרה של חוזי המכר אינה מקנה לרוכשים זכות לחלט את הערבויות. בעלי הדירות המתגוררים בפרויקט טענו כי חילוט הערבויות יגרום לבעלי הדירות הקיימים וגם לרוכשים המבקשים לקבל את דירותיהם נזק גדול ויטרפד את האפשרות להשלים אי פעם את הפרויקט. 

בית המשפט העליון ציין כי מטרת ערבות המכר אינה להבטיח את מכלול התחייבויותיו של הקבלן כלפי רוכשי הדירות, אלא למנוע מצב שבו הרוכשים נשארים קירחים מכאן ומכאן – ללא דירה וללא כספם. 

כמו כן, בית המשפט העליון הדגיש כי הקביעה של בית המשפט המחוזי המורה על חילוט הערבויות רק ביחס לחלק מהרוכשים מעוררת קושי לפעול להשלמת הפרויקט ולכן קיבל את הבקשה לעכב את הביצוע של פסק הדין של בית המשפט המחוזי עד להכרעה בערעור.

קושי במימוש הערבות

ההחלטה למעשה חיזקה את עמדת הגורמים הפיננסיים ומראה שוב כי חילוט ערבויות אינו הליך אוטומטי או הליך קל וכי בתי המשפט מעדיפים להשלים את בניית הפרויקטים מאפשר לפרק אותם. 

עם זאת, ממש לאחרונה הגיעו הצדדים לפשרה לפיה הגורמים הפיננסיים יעמידו מימון ביניים להשלמת הבנייה, ואילו 16 רוכשים מתוך 22 רוכשי הדירות ישלימו את מלוא התמורה שהתחייבו לשלם ו-6 רוכשים ייצאו מהפרוייקט ויחולטו ערבויות חוק המכר שקיבלו. 

הסכם הפשרה מעיד כי הצדדים אימצו את עמדת בית המשפט המחוזי, שהייתה תקדימית שכן בית המשפט פיצל בין הרוכשים ואיפשר לממש את רצונו של כל רוכש ורוכש. 

משרדנו מייצג מאות בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובמסגרת הייצוג אנו מעניקים חשיבות עליונה לנושא ערבויות המכר. 

(להמשך קריאה – ע"א 13991-08-25 בנק ירושלים בע"מ ואחרים נגד שירי שלו ואחרים).