פטור מהיטל השבחה בדירה אחת – גם אם ההרחבה מעל 140 מ"ר בשתי דירות באותו מקרקעין / עו"ד אוהד שפק
צביה ויוסף הם הבעלים של שתי דירות נפרדות בתוך בניין רכבת אחד גדול בשכונת נווה יעקב שבירושלים. לבניין הרכבת הגדול, שבו 29 דירות, יש ארבע כניסות נפרדות – הדירה הראשונה של צביה ויוסף נמצאת בכניסה א' והשנייה בכניסה ב'. הן מצויות בקומות שונות ואין כל חיבור ביניהן.
צביה ויוסף, ביחד עם בעלי דירות אחרים בבניין הגישו בקשה להיתר בנייה עבור שתי הדירות ודרשו פטור מתשלום היטל השבחה עבור אחת הדירות.
וועדת הערר דחתה את הערר של צביה ויוסף בנימוק שהם בעלים של דירות מגורים הממוקמות שתיהן באותו גוש ובאותה חלקה. אחת בגודל של 60.2 מ"ר והשנייה בגודל של 84.7 מ"ר ולכן אין לתת פטור בגין "בניה או הרחבה של דירת מגורים" במקרים בהם קיימות דירות מגורים ששטחן עולה על 140 מ"ר באותם המקרקעין – ואין זה משנה אם מדובר בבניית יחידות דיור נפרדות או בהרחבה לדירה קיימת. זה היה גם המקרה בפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין דפנה רביד נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים משנת 2014 (בר"ם 6195/13 דפנה רביד נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים).
אחד מהפטורים הקיימים מתשלום היטל השבחה בשל הרחבת דירה אומר כי "בנייה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בנייה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בנייה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבנייה או ההרחבה הנוספת".
בפרשה אחרת שנדונה בבית המשפט העליון בשנת 2017 (בר"ם 8052/14 הוועדה המקומית חולון נ' עזבון המנוח אברהם שלו), נקבע כי אין בכך שלאדם המבקש להרחיב את דירתו במקום אחד, דירה אחרת במקום אחר בכדי למנוע ממנו את קבלת הפטור לדירה הראשונה אותה הוא מרחיב. שם, התבקש פטור מהיטל השבחה לצורך הרחבת דירה אחת, כאשר למבקש דירה אחרת באותה העיר שבה הוא מתגורר אך היא אינה ממוקמת באותם המקרקעין.
במקרה של צביה ויוסף – שאל בית המשפט המחוזי בירושלים האם כאשר הדירה הנוספת ממוקמת באותו בניין, כלומר באותו גוש ואותה חלקה בטאבו, יש בכך כדי להביא ל-"חיבור" של שתי הדירות ולבחינת השאלה האם שטחן נמוך מ-140 מ"ר או שיש לבחון את הדירה שאותה רוצים להרחיב, בגינה מבוקש הפטור מתשלום היטל השבחה, במנותק מהדירה האחרת.
בעניין דפנה רביד הדגיש בית המשפט כי אוחדו שתי יחידות דיור במסגרת בקשה להיתר בנייה ליחידת דיור אחת. יחידת דיור זו הייתה בשטח העולה על 140 מ"ר ולכן ממילא לא היה מוצדק לתת פטור מתשלום היטל השבחה. גב' רביד ביקשה למעשה לפצל את הדירה המאוחדת באופן מלאכותי לשתי יחידות דיור ונקבע כי הדבר לא יתאפשר. בית המשפט העליון בעניין רביד קבע כי הפטור אמור להינתן רק לגבי שטח המשלים היקף בנייה עד לגבול של 140 מ"ר בלי קשר להיסטוריה של הבנייה או למצב הבנייה וזה יכול להיות מוחל במקרים של הרחבת דירה קיימת, הריסה ובנייה מחדש של הדירה או בנייה על מגרש ריק.
בחזרה לצביה ויוסף. בית המשפט המחוזי ציין כי לפי פסק דין שלו – אין להביא בחשבון שטח של דירות מגורים אחרות אם הן מצויות במקרקעין אחרים – ולפי פסק דין רביד – אם הדירות מצויות באותם המקרקעין יש להתחשב במלוא שטחן – אולם לא ניתן לומר כי ישנה הלכה מחייבת לצרף את שטחי היחידות הנפרדות שבבעלות צביה ויוסף לכדי שטח כולל, אשר למעשה עובר את רף 140 מ"ר, גם אם הן מצויות באותו גוש ובאותה חלקה.
ולכן, נקבע כי צביה ויוסף זכאים לפטור מתשלום היטל השבחה על הרחבת אחת מהדירות שלהם.
להרחבה ראו עמ"נ (י-ם) 64313-12-17 צביה סווטה חשייב נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים מיום 23 באפריל 2018)
