פינוי בינוי – תביעה כספית נגד סרבנים

עסקת פינוי בינוי (מכח חוק פינוי בינוי ולא הריסה ובנייה מכח תמ"א 38) מוגדרת כחוזה בין יזם לבין בעלי דירות בבניין שבו מתחייבים בעלי הדירות למכור את הזכויות בו לצורך הריסת הבניין והקמת בניין חדש במקומו.

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) שנחקק בשנת 2006 נועד כדי להקל על פינוי בניינים שהוכרזו כמתחמים של פינוי ובינוי. בין השאר, החוק כולל גם התייחסות עם התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות לפרויקט פינוי ובינוי, אשר מקנה לאותן בעלי דירות קלף מיקוח מיוחד אל מול היזם, שבו הם משתמשים אפילו במחיר של הכשלת הפרויקט.

פינוי בינוי – רוב מיוחס

החוק קובע כי אם קיים "רוב מיוחס" מבעלי הדירות בבניין או בבניינים המעוניינים לחתום על עסקת פינוי ובינוי, תהיה לבעלי הדירות המסרבים לעסקה בשל סירוב שהוא בלתי סביר אחריות בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות בשל הנזק שייגרם להם בשל אי ביצוע הפרויקט.

"רוב מיוחס" מוגדר כ-2/3 מבעלי הדירות במקבץ לפינוי בינוי שבבעלותם 3/5 לפחות מהדירות בכל בניין (אלא אם בבניין יש 4 או 5 דירות בלבד ואז בבעלותם לפחות 3 דירות) במקבץ וכן יותר מ-1/2 מהרכוש המשותף בכל בניין במקבץ.

החוק נותן סמכות לבית המשפט לאשר את פרויקט פינוי בינוי על אף שישנם בעלי דירות שמסרבים לפרויקט, וכן בית המשפט יכול למנות אשר שיוסמך להתקשר בעסקה בשם בעלי הדירות הסרבנים.

סירוב בלתי סביר?

חוק פינוי ובינוי קובע רשימה של מקרים שבהם סירוב להתקשר בחוזה לפרויקט פינוי בינוי לא ייחשב כסירוב בלתי סביר. למשל, אם הפרויקט אינו כדאי כלכלית או אם לא הוצעו לבעל הדירה הסרבן מגורים חלופיים או אם בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות אז המגורים החלופיים אינם כוללים התאמות עבורו. סיבות נוספות לסירוב סביר הן אם לא הוצעו לבעלי הדירות הסרבנים בטוחות הולמות לפרויקט פינוי בינוי, אם יש נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבגללן ביצוע פרויקט הוא בלתי סביר. כמו כן, יש סיבות נוספות שעוסקות לקשישים או לאנשים עם מוגבלויות שלא הציעו להם את האפשרויות הקבועות בחוק.

תביעה כספית נגד סרבנים  

החוק קובע כי במצב שבו מצא בית המשפט כי בעלי דירות סרבנים אחראי כלפי שאר בעלי הדירות לאי קיום הפרויקט בשל סיבות שאינן סבירות, בית המשפט רשאי לקבוע כי בעלי הדירות הסרבנים יישאו בנזקם של שאר בעלי הדירות או בחלק ממנו.

שיכון וייצמן בהרצליה

בעלי דירות חתמו על עסקת פינוי ובינוי עם חברת אזורים במתחם גדול שכולל 32 מבנים המכילים כמעט 600 דירות. במסגרת הפרויקט, צפויה אזורים לפנות את המבנים הקיימים ולהקים שכונת מגורים חדשה עם כמעט 2,000 דירות חדשות. במסגרת הפרויקט, בעלי הדירות אמורים לקבל דירות חדשות בתוספת של 45 מ"ר מהדירות הקודמות שלהם וכן מרפסת בגודל של 10% משטח הדירה החדשה, מחסן בגודל של 5 מ"ר וחניה.

החל משנת 2013 חתמו בעלי הדירות עם הסכם פינוי בינוי עם היזם, ו-3 משפחות לא היו מוכנות לחתום בטענות שונות – משפחה אחת חלקה על התמורה שהם זכאים לה משום שהם הרחיבו אותה משמעותית על פי היתר בניה ושיפצו אותה במאות אלפי שקלים וכי בעלי דירות אחרות קיבלו תמורה מלאה למרפסות סגורות ללא היתר. משפחה אחרת טענה כי היא עושה שימוש בלעדי בחצר ויש חוסר שיוויון בתמורות המתקבלות וכן הלאה.

במסגרת פסק הדין בבית המשפט המחוזי בת"א, בחן בית המשפט את הסירוב של המשפחות וקבע כי מדובר בסירוב בלתי סביר. החוק קובע כי במקרים בהם נקבע כי הסרבנים עומדים על סירובם מטעמים בלתי סבירים, על בית המשפט לשקול את גובה הנזק שנגרם לשאר בעלי הדירות, אשר מסכימים לפרויקט פינוי ובינוי, וכן את נסיבות העסקה וכושר הפירעון של בעלי הדירות הסרבנים, אשר מסרבים לשאת בנזק שייגרם לשכניהם.

בית המשפט בחן את התמורות המוענקות לבעלי הדירות הסרבנים וקבע, כפי שנקבע בעבר, כי אין הכרח שיהיה שיוויון בין בעלי דירות בפרויקט של התחדשות עירונית – כלומר אין הכרח שכל בעלי הדירות יזכו בתמורה זהה.

ביצוע בנייה נוספת בדירה – כדי לקבל תמורה עודפת

אמירה מעניינת של בית המשפט הייתה כי ביצוע בניה נוספת בדירות המיועדות להריסה לאחר חתימת הסכם פינוי בינוי  הוא ניסיון לקבל תמורות נוספות על חשבון השכנים, ואין לתמרץ התנהגות שכזו. בית המשפט לא הכיר בהרחבה שביצעה אחת המשפחות, בהיתר בניה, וזאת לאחר שנחתמה עסקה עם יזם.

2.6 מיליון ₪

בית המשפט קבע כי כל אחת מהמשפחות הסרבניות תשלם 2.6 מיליון ₪ לשאר בעלי הדירות במתחם אלא אם יחתמו על הסכם פינוי בינוי תוך 30 ימים. למעשה הוא לא נתן להם כל אפשרות מעשית, שכן התביעה התקבלה במלואה ומשמעותה שמישהו אחר ימונה לחתום בשמם. פסק הדין אינו חריג בכך שכופים פרויקט התחדשות עירונית על בעלי דירות שלא חתמו, אך הוא כן חריג בקביעת גובה פיצוי שרוב משקי הבית במדינת ישראל לא יכול לעמוד בו.  

(להרחבה – קראו תיק אזרחי 49303-10-20 נילי ניר ואחרים נגד אורי שעשע ואחרים)