ציפוף עירוני

לבית המשפט בתל אביב הוגשו עתירות כנגד ההחלטה לאשר את הקמת שכונת שתיל רמת השרון שבה יוקמו 285 יחידות דיור בשטח בן 77 דונם, המצוי במערב רמת השרון תוך שינוי ייעוד של הקרקע – מקרקע חקלאית לקרקע למגורים.

תושבי רמת השרון, העירייה והועדה המקומית לתכנון ובניה הגישו לבית המשפט את העתירות בטענה כי התוכנית שכולל גם בנייה רוויה לא תואמת את צביון האיזור של רמת השרון וכי התעלמו מעמדת העירייה ותושבי השכונות הסמוכות. לטענתם, החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה אינה סבירה כי שקלה רק את ערך הציפוף ולא שקלה את צביון השכונה ואת הזכויות של התושבים הקיימים שעתידים להיפגע מהתוכנית.

ציפוף עירוני

"ציפוף עירוני" הוא למעשה הגדלת הבנייה הרוויה והגדלת מספר התושבים בעיר, המהווה את המסלול העיקרי לשמירה על איזון מרבי בין שטחים פתוחים לבין שטחים לפיתוח. למגמה זו שרווחת בישראל ב-30 השנים האחרונות יש צידוקים חברתיים (נוחות החיים בעיר עבור האזרח, צמצום פערים חברתיים, צמצום התלות ברכבים, אפשרויות תעסוקה זמינות); צידוקים סביבתיים (צמצום הפגיעה בשטחים פתוחים למשל) וצידוקים כלכליים (פיתוח באמצעות בנייה רוויה זול בהרבה מבנייה צמודת קרקע או מהקמת ישובים חדשים).

במסגרת יישום מדיניות הציפוף, יש כמובן להתייחס גם לשינוי אופי השכונות מבחינה חברתית וההשלכות החברתיות של קידום תוכניות המקדמות את מדיניות הציפוף. הרשויות צריכות לקבל החלטות לגבי אילו איזורים לפתח, באיזו דרך, מהם התמריצים שיש לתת ליזמים פרטיים ועוד. מנגד, מתעוררת הסכנה כי תושבי שכונות חזקות יעשו שימוש בכוחן כדי למנוע את מימוש מגמות הציפוף בשכונותיהם. כלומר, אוכלוסיות חזקות, המתגוררות בשכונות ירוקות יותר וצפופות פחות, ינצלו את כוחן כדי לשמור על סביבה כזו על ידי מניעת מימוש תוכניות בנייה מסוימות או תוכניות להתחדשות עירונית, ישמרו על בתים נמוכים וכך ימנעו מאוכלוסייה מגוונת יותר שיכולה להרשות לעצמה דירות קטנות יותר בבניינים.

בית המשפט קבע כי יש לדחות את טענת עיריית רמת השרון לפיה הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה התערבה בהחלטותיה. הרשות המקומית היא זו שצריכה להתוות מדיניות לכלל העיר, במסגרתה ניתן יהיה לתת ביטוי למגמות הכלליות בעיר, בהתאם לאופי השכונות הקיימות ולמצב התשתיות. עם זאת, על אף שיש להתחשב בעמדת הרשות המקומית, על מוסדות התכנון האזוריים והארציים לקחת בחשבון מגמות רוחב, שפעמים רבות הרשות המקומית לוקחת פחות בחשבון, והן חשובות במיוחד במדינה כמו מדינת ישראל – שהיא בעלת שטח קטן ומאופיינת בצפיפות גבוהה יחסית.

(עת"מ 46940-09-17 דן אלוני נגד וועדת המשנה לעררים שליד המועצה הארצית לתכנון ובניה)