תשלום למוכרי דירות בפרויקטים של תמ"א 38/1
אם אתם עתידים לרכוש דירה חדשה, שטרם נבנתה או שנמצאת בשלבי בנייה, בפרויקט של תמ"א 38/1 מסוג חיזוק ועיבוי, החל מאמצע מאי 2019 יש לשלם למוכר (ליזם או לקבלן) בהתאם לקצב התקדמות הבניה.
פרויקטים של תמ"א 38/1, שנקראים גם פרויקטי תמ"א מסוג חיזוק ועיבוי, הם פרויקטים שבהם היזם/קבלן מבצע עסקת חליפין עם בעלי הדירות – הוא רוכש מהם את זכויות הבניה על הגג ובונה עבורו דירות מגורים במספר קומות מעל קומות הבניין, ובתמורה מחזק את הבניין מפני רעידות אדמה, ומוסיף תוספות בנייה לדירות – לרוב ממ"דים, מרפסות שמש ושיפוץ של חדר המדרגות והמבנה החיצוני והוספת מעלית.
בפרויקטים בהם היזם/קבלן לא מצליח לקבל מימון בנקאי, בין מבנק בישראל או מגורם פיננסי לא מוסדר שכולל גם ערבות בנקאית מחברת הביטוח, הבטוחה היחידה שיכול המוכר לתת לרוכשי הדירות החדשות היא הערת אזהרה על היחידה הרישומית שנוצרה בבניין.
יחידה רישומית היא למעשה יצור כלאיים – היא יחידה חדשה שנוצרה במרשם המקרקעין בבניין בו מבוצע פרויקט תמ"א 38/1 והיא נדרשת בכדי להצמיד את זכויות הבניה החדשות, אלו שנמכרו ליזם/קבלן על-ידי בעלי הדירות ולרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין על אותה יחידה כי נחתם הסכם לביצוע עבודות על-פי תמ"א 38.
כלומר, כאשר בא הקונה לרכוש דירה חדשה בבניין, שנמצאת בתהליכי בנייה ראשוניים, ואין ליווי בנקאי לפרויקט, הכסף שהוא משלם אינו מובטח על-ידי גורם בנקאי מפוקח וכל הבטוחה שהוא מקבל היא למעשה הערה במרשם המקרקעין כי הסכם בינו לבין היזם/קבלן נחתם ביחס לרכישת דירה X בפרויקט.
עד כה, לא הייתה שום הסדרה חוקית ביחס להיקף התשלומים הנדרשים מהרוכשים דירות חדשות בפרויקטים של תמ"א 38. זאת, בניגוד למשל כאשר באים לקנות דירת מגורים בפרויקט קבלני רגיל שנבנה ללא ליווי בנקאי או ללא ליווי של חברת ביטוח המספקת ערבות על כספי הרכישה.
בפרויקטים כאלו, שאינם מסוג תמ"א 38, ושבהם הקונה לא קיבל ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח של חברת ביטוח להבטחת החזרת כל הכספים ששילם עבור הדירה, ישלם למוכר (היזם/הקבלן) תשלומים בעבור הדירה בהתאם ללוח תשלומים שנקבע בחוק:
- עם סיום יציקת רצפת המפלס התחתון בבנייה – ישלם הקונה לא יותר מ-31% ממחיר הדירה.
- עם סיום עבודות השלד, חשמל ואינסטלציה בקומה בה נמצאת הדירה והקומות מתחתיה – ישלם הקונה לא יותר מ-56% ממחיר הדירה.
- עם סיום עבודות השלד, החשמל והאינסטלציה בכל הבניין – ישלם הקונה למוכר לא יותר מ-61% ממחיר הדירה.
- עם סיום גמר חיפוי החוץ של הבניין – הקונה ישלם 67% ממחיר הדירה לכל היותר.
- לאחר שתסתיימנה עבודות הטיח והריצוף הדירה – יתאפשר לקונה לשלם עד 77% ממחיר הדירה.
- לאחר שתסתיימנה עבודות חיפוי הפנימי של הדירה, לרבות הרכבת דלתות כניסה ודלתות אש וחלונות ומעקות – המוכר רשאי לגבות 90% ממחיר הדירה מהקונה.
- עם סיום התקנת המערכות המשותפות בבניין, ביניהן מעליות ומערכות כיבוי אש כנדרש לקבלת אישור אכלוס – ישלם הקונה למוכר עד 95% משווי הדירה.
- כאשר יתקבל אישור אכלוס ותימסר הדירה לקונה בהתאם להסכם המכר בין המוכר לקונה – יתרת התמורה.
לפי התיקון לתקנות שיזם משרד הבינוי והשיכון, ולאור העלייה הניכרת בביקוש לדירות חדשות הנבנות בפרויקטים של התחדשות עירונית ובכלל זה פרויקטים של תמ"א 38 מסוג חיזוק ועיבוי, לא יוכלו הקבלנים/היזמים לדרוש פריסת תשלומים שעולה על תשלומי המקסימום בהתאם לשלבים המוגדרים בתקנות.
כלומר, גם אם נכתב בחוזה המכר בין הצדדים כי הקונה צריך לשלם תשלומים הגבוהים מהאמור בתקנות, לא תהיה תחולה לאמור בהסכם בין הצדדים והאמור בתקנות יגבר.
קצב התשלומים המקסימלי ברכישת דירות בפרויקטים של תמ"א 38 מסוג חיזוק ועיבוי כאשר הכסף אינו מובטח בערבות בנקאית או בפוליסת ביטוח:
- עד 13% ממחיר הדירה עם גמר עבודות החיזוק (כולל הוספת ממ"דים וביסוס, חפירה ודיפון של מתקן החנייה) של הקומה הראשונה בבניין.
- עד 26% ממחיר הדירה עם גמר עבודות החיזוק של כל הבניין, והוספת ממ"דים לכל הדירות הקיימות.
- עד 46% ממחיר הדירה לאחר סיום עבודות השלד, החשמל והאינסטלציה בכל הקומות החדשות בבניין.
- עד 52% ממחיר הדירה עם סיום כל עבודות חיפוי החוץ של כל הבניין.
- עד 74% ממחיר הדירה לאחר השלמת עבודות הטיח והריצוף של הדירה.
- עד 84% ממחיר הדירה לאחר סיום עבודות החיפוי הפנימי, התקנת דלתות הכניסה והרכבת חלונות ומעקות.
- עד 94% ממחיר הדירה לאחר השלמת התקנת המערכות המשותפות של כל הבניין, שבהן נכללות המעליות, מערכות כיבוי אש ופיתוח חצר ושטחים משותפים כפי הנדרש לקבלת אישור אכלוס.
- יתרת התמורה עם קבלת אישור אכלוס לדירה ומסירת הדירה לקונה בהתאם לחוזה בין הצדדים.
יש לזכור כי התיקון החדש לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) לא יחול רטרואקטיבי – אלא יחול מאמצע מאי 2019 ולא יחול בפרויקטים של פינוי ובינוי.
