קרקע ספקולטיבית

חוק החוזים בישראל מגדיר מהי "הטעייה" בחוזה – מי שהתקשר בהסכם עקב טעות שהיא תוצאה של הטעיה שנגרמה על-ידי הצד השני להסכם (או על-ידי מי מטעמו) רשאי לבטל את החוזה, כאשר הטעיה יכולה להיות גם אי גילוי של עובדות שעל הצד השני היה לגלות אותן – לפי החוק, לפי הנוהג או לפי הנסיבות.

כמובן שהתובע, שטוען למעשה כי הוטעה בחוזה ולכן מבקש לבטל את החוזה שנחתם בין הצדדים, צריך להוכיח כי הצד השני לחוזה, או מי מטעמו, היה מודע לעובדות מסוימות ונמנע מלגלות אותן. 

אך מהי הטעות המוגדרת תחת הטעייה?

חוק החוזים קובע בסעיף העוסק בטעות כי מי שהתקשר בהסכם עקב טעות וניתן להניח שאלמלא הטעות הוא לא היה מתקשר באותו הסכם, והצד השני לאותו הסכם ידע או היה עליו לדעת על כך, הרי הוא רשאי לבטל את החוזה. 

פסיקת בתי המשפט קבעו כי לצורך הוכחת הטעות יש להוכיח קשר בין הטעות לבין החתימה על ההסכם וכי לא מדובר בטעות שאינה בכדאיות העסקה. 

ביטול חוזה מן הצדק

אולם גם אם לא מצליחים להוכיח כי הצד השני ידע על הטעות או היה צריך לדעת על כך, בית המשפט יכול לבטל את החוזה – "אם ראה שמן הצדק לעשות זאת".

מכירת נדל"ן ב-10% מהשווי האמיתי

יוסי וגיא היו הבעלים של קרקע חקלאית בעפולה. יוסי היה הבעלים של 1/4 מהקרקע וגיא היה הבעלים של 1/6. 

ביולי 2016 חתמו הצדדים על הסכם לפיו יוסי מכר את הקרקע שלו לגיא תמורת כ-220,000 ₪ והסכם המכר קבע כי מדובר בקרקע חקלאית. 

כאשר הגישו הצדדים דיווח לרשות המסים בגין העסקה, דרשה רשות המסים שבח בסך של כחצי מיליון ₪, משום שטענה כי שווי הקרקע שנמכרה עומד על כ-2.2 מיליון ₪. רשות המסים הדגישה כי לפי מידע שהיא קיבלה מעיריית עפולה, הקרקע נכללת בתוכנית הרחבה שתאושר תוך כשנה-שנתיים ומייעדת את הקרקעות כסביבה למגורים. 

המוכר והקונה הגישו השגה לרשות המסים ולא הבינו מדוע רשות המסים בחרה להתעלם מהתמורה שניתנה בין מוכר מרצון לקונה מרצון וגם לא ברור מה הבסיס לקביעה כי תוכנית תאושר "תוך שנה שנתיים".

רק שנה לאחר חתימת ההסכם התקבלה בוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור החלטה שמשנה את ייעוד הקרקע מחקלאית למגורים ורק ב-2018 אושרה התוכנית. 

קרקע ספקולטיבית

רשות המסים דחתה את ההשגה בטענה כי כאשר נחתם הסכם המכר הקרקע הייתה "קרקע ספוקלטיבית" הצמודה לתחום המאושר לתכנון ולטענתה קביעת שווי השוק אמורה להיות מושפעת מכך שככל הנראה הייתה תוכנית בשלבי תכנון.  

מהי קרקע ספקולטיבית?

השם קרקע ספקולטיבית נגזר מספקולציה, מהנחה כי שווי הקרקע יעלה עקב השבחה שצפויה לקרות בגין שינוי ייעוד (למשל מחקלאי למגורים או למסחר) או שינוי תכנוני שיגדיל את הזכויות הקיימות. כאשר קונים קרקע ספקולטיבית יש לבחון האם קיימת הצדקה תכנונית לרכוש אותה, ומה הצפי והסיכוי לעליית השווי. 

חזרה ליוסי וגיא. 

יוסי הגיש תביעה לבית המשפט המחוזי בנצרת ודרש כי יבוטל הסכם מכר – שכן לטענתו הוא הוטעה על-ידי גיא, יזם נדל"ן ממולח שהיה מודע לפוטנציאל הגבוה של הקרקע ולעובדה שמתקיים הליך תכנוני לשינוי הייעוד מחקלאות למגורים ובחר לנצל את תמימותו של יוסי ולקנות ממנו בנזיד עדשים את הקרקע. גיא טען בבית המשפט כי לא ידע על הליכי התכנון בנוגע לקרקעות, כי אישור התוכנית וכניסתה לתוקף אירעו רק שנתיים אחרי החתימה על הסכם המכירה, ואם חלה "טעות" מצד התובע, מדובר לכל היותר בטעות בכדאיות העסקה כהגדרתה בחוק החוזים אשר אינה מצדיקה את ביטול העסקה. 

בית המשפט קבע כי יוסי לא הצליח להוכיח שגיא היה מודע להליך התכנוני שנועד לשנות את ייעוד הקרקע, אולם אכיפת הסכם המכר תגרום ליוסי עוול ונזקים גדולים יותר ממה שייגרם לגיא. 

לטענת בית המשפט, מדובר במוכר שמכר קרקע בשבריר מהשווי האמיתי, ולכן יש לבטל את הסכם המכר אולם על יוסי לשלם לגיא פיצוי בסך של 140,000 ₪ על הנזק שנגרם לו.

(להרחבה קראו תיק אזרחי (נצרת) 53537-10-18 יוסף קופטייל נגד גיא שוורץ)