רכישת דירה מקבלן – מדריך לפני חתימת חוזה

עבור מרבית האוכלוסייה בישראל, רכישת דירה היא העסקה הגדולה ביותר שהם יעשו במרבית חייהם. עשרות אלפי אנשים מדי שנה רוכשים דירות חדשות לחלוטין מקבלנים – או על הנייר (שטרם נבנו) או דירות שבנייתם כבר החלה אך טרם הסתיימה. כאשר מדברים על רכישת דירות מקבלן, הכוונה היא גם לדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית – תמ"א 38 או פינוי בינוי.

אם נתקבלה ההחלטה לקנות דירה מקבלן מסוים באיזור בו אתם מעוניינים לגור, ישנם מספר צעדים בהם כדאי לנקוט בטרם חותמים על חוזה הרכישה:

א. בדיקת איזור המגורים – סיירו באיזור ושוחחו עם השכנים. בדקו האם הסביבה תואמת את הצרכים שחשובים לכם, למשל בתי ספר וגני ילדים בסביבה, פארקים ציבוריים, בתי כנסת או תחבורה ציבורית נגישה. מוטב לבדוק גם האם מתוכננת בנוסף בנייה באיזור או מרכז מסחרי בסמוך.

ב. הבעלות על הקרקע – בדקו האם היזם או הקבלן זכאי לבנות על הקרקע את הפרויקט בו אתם חושבים לרכוש דירה ולשם כך ניתן לבקש נסח טאבו (במקרה של בעלות פרטית על הקרקע) או אישור זכויות של רשות מקרקעי ישראל (במקרה בו הקרקע בבעלות של המדינה או קק"ל והיזם/קבלן שוכר את הקרקע) זכרו כי אם הקרקע בבעלות המדינה, יש לבדוק אם היא עברה היוון (תשלום חד-פעמי מראש על דמי השכירות של הקרקע), אחרת ייתכן ותידרשו לשלם תשלומים שהם מעבר למחיר הדירה. אם מדובר בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38 זכותכם לבקש את ההסכמים שנחתמו עם הדיירים.

ג. היזם/הקבלן – בדקו מי הקבלן שעתיד לבנות את הפרויקט, היות ולעתים קבלן הבנייה אינו היזם של הפרויקט, והאם יש לו סיווג מתאים מפנקס הקבלנים הרשומים. בנוסף, מוטב לבחון אם אפשר את היכולת הפיננסית של היזם, את הניסיון והמוניטין שלו, ובעיקר לבחון פרויקטים אחרים שלו שבנייתם כבר נסתיימה.

ד. היתר בנייה – זכרו כי ללא היתר בנייה כחוק אסור ליזם/קבלן להתחיל לבנות. אם אתם מתכוונים לרכוש דירה בפרויקט שבנייתו כבר החלה, בקשו כי יוצג בפניכם היתר בנייה, ובדקו כי ההיתר אכן מתייחס לקרקע שבו נמצאת הדירה שאתם חושבים לרכוש. ניתן לרכוש דירה בפרויקט שטרם קיבל היתר בנייה, אך מוטב לוודא כי הזמן לקבלת ההיתר הוא מוגבל, וכי ניתנת לכם זכות ביטול לאחר תקופה זו, אם לא התקבל במהלכה היתר בנייה.

ה. הדירה – בטרם תבחרו את הדירה הרצויה בפרויקט הקבלני, חשוב לבחון את כיווני האוויר, גודל הדירה, ההצמדות (חניה / מרפסת / מחסן) ואת התכנון הפנימי. אם החלטתם לרכוש דירה עם גג צמוד או גינה צמודה וודאו כי בשטחים הצמודים לדירה שאתם מתכוונים לרכוש לא קיים תכנון למתקנים השייכים לדיירים אחרים (דוודים על הגג) או לכלל הבניין (מנהולים של ביוב בגינה). זכרו כי ההחלטה באיזו דירה לבחור מתוך היצע הדירות הקיימות בבניין כי החלטה חשובה ומשמעותית, אשר עשויה להשפיע על נוחות המגורים בעתיד.

ו. הבניין – כדאי לבקש מהיזם / קבלן את התוכניות של כלל הבניין. כך, תוכלו לדעת כמה דירות צפויות להיבנות בבניין ומהם גודלי השטחים המשותפים. כמו כן, ניתן יהיה להבין מהם המתקנים המשותפים: לובי, מחסן משותף, כמות המעליות, חדר עגלות, שטחי הגינה המשותפת, מיקום החניות והמחסנים וכדומה. יש לקחת בחשבון כי חדר כושר, מעליות רבות ואולי אפילו בריכה בבניין הם תוספות אטרקטיביות, אך יש לכך מחיר בדמות דמי ניהול גבוהים מדי חודש.

לאחר שבחנתם את כל הנושאים לעיל והחלטתם להתחיל הליך של רכישת הדירה, ניתן לפנות למשא ומתן עם הקבלן על מחיר הדירה, סדר התשלומים, הצמדת התשלומים למדד תשומות הבנייה, המפרט הטכני ועלות השדרוגים והשינויים.